房地产项目管理要点分析

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【摘 要】对于房地产开发公司来说，工程项目管理至关重要，项目管理是指项目的组织者为了实现特定的项目目标，在一定的约束条件下，运用系统、科学的理论和方法，对项目的全过程，包括项目的计划、组织、协调、控制和评价等各个环节进行有效的管理和控制。

【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理

一、引言

众所周知，项目管理对于任何一个行业都是至关重要的，尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划，每一步都需要项目管理来监督实施。项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。

二、房地产项目进度管理

1.房地产项目进度管理的方法。

1.1表格法。表格法是描述工程进度计划的一种传统方法。由于标的不同，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需要的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间所产生的偏差。

1.2横道图法。横道图法的另一个名称是形象进度表法，是对进度表的变形。这种方法是首先通过观察以及检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线跟原计划的横道线进行标示，最后通过对二者的相互比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。

1.3S曲线比较法。在这种方法当中，运用横轴来表示该项目进度计划的具体时间，用纵轴来表示此项目任务的累计完成量。在坐标系内包括了两条S形曲线：其中一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条 S形曲线则代表在项目实际执行过程中各个检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度及计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一个进度计划时间里累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线 L上，则表示实际进度与计划进度相一致。

1.4前锋线比较法。前锋线比较法是从进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。

2.房地产项目进度管理的影响因素。

2.1由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。

2.2由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。

2.3意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。

三、房地产项目质量管理

1.房地产项目质量管理的特点。

1.1全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。

1.2主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。

1.3动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。

1.4连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。

2.房地产项目质量管理的内容。

2.1地域的质量。考虑到房地产项目具有一定的地域性特征，因此，项目管理者要充分考虑到项目所处的区域位置、配套设施、周边环境以及城市规划等方面。

2.2规划设计的质量。规划设计的质量指的是房地产项目的总体布局要科学、合理，要达到造型设计美观、空间得到合理的利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。

2.3工程的质量。一些豆腐渣工程、烂尾楼等等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度及重视度越来越高，有些购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。

2.4设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。

2.5环境质量。房地产项目的环境质量分为内部环境质量和外部环境质量。其中，内部环境质量是由项目管理者的设计理念及经营理念决定的，而外部环境质量是由产品所在区域的质量决定的。

2.6配套设施质量。配套质量是功能质量的一种，它体现为项目能为小区提供的社会服务程度。随着人们生活水平的提高，对配套设施的要求也越来越高。

2.7物业管理质量。物业管理的质量主要包括三个方面的内容：技术质量、功能质量和信息质量。

四、房地产项目成本管理

1.房地产项目成本的构成。

1.1土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。

1.2前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。

1.3建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。

1.4公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。

1.5施工单位管理成本。此项主要由现场办公人员的工资、福利费及办公设备、水电费、修理费及其它行政办公成本构成。

1.6财务成本。该项主要包括项目资金成本和税务成本两方面，其中税务成本是不可避免的，必须按照国家法律规定缴纳，而资金成本则由项目资金构成决定，如果融资成本低于销售利润，则可在安全比例内进行融资。

1.7营销成本。它一般包括营销策划成本、广告成本、售楼处建造成本及运转成本、人力资源成本等成本构成。

2.房地产项目成本管理的措施。

2.1采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；

2.2通过项目招标有效的控制项目成本；

2.采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依；

2.施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；

2.竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；

2.高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。

五、结语

总而言之，与过去几年相比，目前国内房地产项目管理能力得到了大幅度的提升，特别是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。

参考文献：

[1]庞小平.项目管理的理论与实践[J].水运科学研究，2006（1），46-49.