浅谈不动产异议登记

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中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)11-0026-01

异议登记制度起始于早期的普鲁士法，在国外已有100多年的历史，在我国却是一项新事物。建国以来，我国的物权法长期不发达，1998年我国立法机关正式将物权法的制定提上议事日程，直至现今物权法才粉墨登场。《物权法》中第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”规定了不动产异议登记制度。

一、异议登记概述

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记，异议登记是物权法上的重要制度，旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在不动产登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议，破除登记的权利推定和公信力，排斥善意第三人的信赖，以此保护权利人和利害关系人的利益。它是为更正登记之前所采取的一种临时措施。

二、异议登记过程中的考虑

1、申请异议登记的条件

在异议登记制度中有权提起异议登记申请的人为权利人和利害关系人，这应当是指称事实上享有不动产物权而未在登记簿上体现，或者在登记簿上错误体现的人以及因登记错误而使其应有权利受到侵害的利害关系的人。

简言之就是，权利人和利害人依自己的见解，认为不动产登记错误时即可提出，而不需要自己有确切的证据证明登记确实有误。因为异议登记仅仅是登记异议，而不具有更正的效力。

2、申请异议登记的程序

法律规定异议登记制度只是给权利人提供了一个权利保障机制，当事人是否需要用此制度来保护自己的权利属其意思自治的范围，其对自身权利行使与否是其自由，法律不应加以干预。异议登记实质上是一种暂时保全登记，是更正登记的前置辅助手段。

《物权法》中规定，不动产权利人或利害管理人认为不动产登记簿记载事项错误，可以申请更正登记，当更正登记请求遭到拒绝后，才产生异议登记。登记机关部门接到当事人提出的异议后，存在受理异议登记申请时是否审查申请人的更正登记请求遭拒绝的事实，笔者认为1、登记机关可根据《物权法》第12条的授权，对申请人进行询问；2、登记簿上的所有权人也应当有知情权，登记机关应当及时通知本人。为什么要通知呢？笔者认为，如果登记簿记载的权利人恰好在这期间急于办理转让和抵押，而登记部门没有及时通知到当事人，那造成的后果，登记部门也是拖不了干系的。

3、申请异议登记的资料

异议人申请异议登记时，可以提供法院的受理回执、判决书、裁定书等法律文书。若没有法律文书，笔者认为应当让异议人提供书面材料，并在异议登记15日内向法院后，向登记机关提供法院受理案件回执，否则，异议登记失效。

三、异议登记的失效

《物权法》中未对异议登记的失效做出规定，但为今后更好的工作将异议登记自登记簿上涂销，是登记部门须考虑的问题。笔者认为，异议登记失效主要有四种情形：1、除斥期间的经过而没有提出更正登记申请的。异议登记除斥期间是我国学者对异议登记的一个创新，除斥期间在外国立法例中都没有规定，但在梁慧星教授主持编写物权法草案建议稿第20条中规定了除斥期间，“…异议登记自登记之日起三个月内有效。此三个月未向登记机关提起变更登记的请求的，异议登记失去效力…”。我国物权法中规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”，此时，登记部门主动涂销异议登记即可。2、异议登记申请人中途撤回异议登记的。异议登记申请人在记载异议后，发现自己错误而主动中途要求撤消异议登记的，笔者认为，此时登记部门应依照申请人的意愿予以涂销。

四、异议登记在我国施行的分析

在拟《物权法》草案期间，是否设定异议登记制度有不同意见。反对者认为在我国，目前实现异议登记的条件尚不成熟，一方面是基于对我国登记制度尚不完善的现状的考虑，认为“实行异议登记之后，登记的公示作用将会减弱，甚至权利设定和移转的登记因为异议登记的存在而降低了其应有的价值。”“实行异议登记制度将会使登记制度难以发挥作用。”另一方面，则是对异议登记在实践中难以操作的担忧。

异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。公示公信的作用在于保障交易安全，第三人可以基于“无公示即无物权变动”、“有公示则有物权变动”的信赖而为交易，法律保护这种信赖。然而，事实上这种信赖只是对公示的信赖，而公示并不总是与实际状况相符的。不动产以登记为公示方法，在不动产物权中表现为登记记载的状态与现实状况不符，登记有误。此时，事实权利人可以采取更正登记的方式彻底消除原来登记所具有的公信力，以更正后的登记确立新的公信力。然而，更正登记提出之时当事人双方往往对是否属于错误登记有争议，因而更正登记的最终实现通常需要很长一段时间，而在更正登记作出之前在法律上有无对原权利人和与错误登记有利害关系的人进行保护的方法正是异议登记制度所要考虑的问题。有些学者讲的好，异议登记记载于不动产登记簿只在于昭示一个可能性，即在登记簿上记载的不动产物权的正确性问题上打一个问号，这个登记有可能是正确的有可能是错误的，第三人不可再信赖其一定是正确的。通过这种措施，在权利尚未最终确定属谁之时，警示第三人，客观上也能起到降低登记权利人处分不动产的机率。因为有交易意向的第三人在看到登记异议之后，可能会因为对交易安全性的考虑而放弃了与之交易的想法。即便有第三人愿意与登记权利人进行交易，那也是在自愿承担因登记确实有误时真正权利人对不动产行使追及权之风险。

异议登记制度是作为对抗现时登记公信力的制度，对事实权利人和利害关系人提供了周全的保护，有此制度可以避免法律在当事人保护上的顾此失彼或者是厚此薄彼。