房地产税改革及对其作用机理分析

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摘 要：房地产税不仅是我国地方财政收入的主要来源，同时也是政府调控房地产市的主要调控工具之一，在我国税收体制中发挥着十分重要的作用。我国房地产市场宏观调控的重点从利用货币、金融等政策调节房地产市场转向建立房地产税影响房地产市场的长效机制。房产税作为我国在房地产保有环节征收的税收也是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的宏观调控手段之一。

关键词：房地产税 税收体制 政府干预

一、十八届三中全会后的房产税走向

十八届三中全会对房产税的描述是"加快房地产税立法并适时推进改革"，这一描述比此前的理论、试点深邃、准确、实际。这绝非意味着对此前房产税理论、做法（没有法律依据强行试点、妄图强行扩大试点、强行推行房产税带来了社会断裂）的肯定，而是实事求是地提出了"房地产税"、"立法"、"改革"，当然也就绝非意味着房地产税很快就能出台，注定是个很艰难、很漫长的过程。正常来讲征收房地产税涉及了理念、经济伦理、体制、法理、法律依据、操作技术等诸多问题，所有问题的解决都需要改革，需要有法律依据、需要道理支持，构建出征收房地产税的平台，绝非前段时间某些人鼓噪房产税显示的"火烧屁股"跳起来喊叫那般简单、那般粗暴。

或许改革立法应该明确下面的问题，才能搭建好房地产税的法律关系。

（一）房地产税的目的

房产税是政府行政管理者的功能，土地财政是政府的所有者收益，用房产税取代土地违背科学管理，混淆了所有权与行政权，强化了体制弊病，即使真的征收了房产税，体制上不能取消政府土地掌控者功能，政府卖地的机能、利益驱动都存在，土地财政仍然难以根除，而且房产税与土地财政在数量上不可同日而语。虽然说把房产税改为房地产税解决了一些问题，但是，明晰这一手段的目的应该是使用这一手段的前提。

（二）房地产税的经济伦理

高房价背后有很多体制原因，如资源过多聚集在城市和大城市、货币超发、税负过重等等，如今中国在失去劳动力红利以后，过重的税负让产品逐渐失去了竞争力，减税应该是中国经济今后必须的改革。在鼓噪房产税、试点的过程中，只是强调单纯开征房产税而没有伴随开发、购买环节的减税，违背经济伦理，同时也会像提高油价一样，增加社会经济运行成本，让相对低迷的经济运行更加艰难。

（三）房地产税的法理支持

中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，政府作为土地所有者是理论上的房产税受益人，如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前就强行开征房地产税，没有法理支持影响政府的声誉，房地产税永远都会伴随质疑。

（四）房地产税的法律依据

十八届三中全会以前妄图强行征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》， 十八届三中全明确提出了房地产税概念否定了房产税，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一个首先要有"改革"旧经济关系、设立新型经济关系的过程，无论如何这都会比在缺乏法律依据的前提下试点、推行都显得更加文明、特别有意义。

二、国外房地产税对住宅价格影响

房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Boelhouwer（2004）研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、英国等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、德国、瑞典等。

在欧美，只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。

1992年，英国政府颁布《1992年地方财政法案》，规定从1993年8月1日起执行议会税（又称住宅房地产税），并一直沿用至今。该法案短期内刺激英国实际房价出现一定增长。

三、 房地产税收对房价的作用机理

房地产价格的决定根本是由供需决定的，房地产税的作用是通过增加交易成本和降低预期收入调节房地产市场的交易量和需求结构进而调节房地产价格。本文借鉴陈多长和杜雪军等关于房地产价格影响的理论模型进行分析。

五、结果分析

运用OLS估计方法对数据进行计量分析结果如表所示。根据得出的结果可知，房地产税对房地产交易量的波动具有一定的解释能力，而房产税对房价的影响并没有达到预期的效果，模型的拟合系数 =0.63，具有较好的拟合程度。征收个人房产税并没有达到抑制房价的目的，其中原因有很多。

六、结论

频繁调控无效与中国缺乏房地产经济模式有关，正因如此才导致了调控思路混乱，每次调控都只考虑房价，根本不考量越来越重要的租赁市场，限购、房产税都典型地反映了这一问题。或许，政府在构建新经济模式、新房地产经济模式以后，对商品房、保障房、租赁市场等等都会有新的考量，这是房地产税合理的重要前提之一。房产税横空出世的前前后后、形形的说法和争论，有很多元素值得整个社会思索，作为一个梦想迈进现代化的国家，在管理经济过程中不顾约束条件、不讲法律依据"霸王硬上弓"是件危险的事情。在我国全面弘扬法治社会的今天，法治观念已深入人心，而与人民生活息息相关的房产税更应该符合法律法规、受法律监督。房产税只有尽快纳入到法治轨道，房产税成功扩围才能指日可待，人民大众的纳税权利与义务才能得到更好的保障。

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