中国仓储业亟待升级
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6月15日，国家发改委经济运行局王慧敏副局长在第六届中国仓储业大会上的讲话指出，与我国物流其他相关产业相比，仓储业相对薄弱，由传统到现代的全面升级需要经历一个艰苦的脱胎换骨的过程。一语总结出我国仓储业前进的艰难。
随着国内经济快速发展，仓储需求大幅上升：而与此同时，土地资源日益稀缺，符合要求的仓储设施越来越难求。不断扩大的供求缺口不仅导致仓库租金快速上涨，也吸引了众多势力投入到物流地产的争夺战中。虽然短期来看，物流“国八条”等政策利好频出，很多仓储企业坐等租户上门，不愁钱赚；但长远来看，仓储业竞争将日趋激烈，只有提高专业水平和能力，提供更多增值服务，才能站稳脚跟，赢得更好的发展。
供需矛盾
仓储租金正在持续上涨。
普洛斯副总裁徐佳梅在第六届中国仓储业大会上表示，仓储资源目前供不应求，存在1亿多平方米的供求缺口，仓库租金上涨明显，与去年同期相比，北京上涨了7.9％，上海上涨7.4％，广州上涨6.2％。今后仓库租金水平还将持续上升。京东商城CEO刘强东就曾通过微博对北京仓库租金上涨表示无奈：“今年平均上涨30％，估计未来两年还要涨30％。”
早在几年前，当全国各地兴起物流园区建设狂潮和大型物流地产企业疯狂圈地时，一些专注于开发定制化物流地产的外资企业与众多的生产制造型企业认为这不是他们的发展路径，对此漠然旁观。现在，面对土地资源日益稀缺、仓储需求大幅上升的局面，他们迫不得已地承认自己犯下了多么幼稚的失误。然而更令人抑郁的是，他们不能再袖手旁观下去，而不得不在地产行业的波峰上参与进来，竭其所能付出大量成本抢得少量土地资源。
大概在2000年以后，由于中国加入世贸组织的契机，国内经济快速发展。随着物流热升温，发展现代物流被各级政府提上了议事日程。由于认为物流园区对当地经济可以起到强有力的带动作用，因此，各级政府纷纷出台优惠政策，招商引资，大力发展物流园区建设，再加上工业用地出让价格本就低廉，那几年，物流地产的建设甚为激进。不过，难以否认的是，那时不少的物流园区项目都成为了开发商低价拿地的借口，以物流名义大肆圈地，炒卖土地或转做他途，并非都真正与仓储物流相关。
随着近几年土地价格的暴涨，众多物流企业与需要物流用地的制造、流通企业才发现仓库租金如此之贵，甚至贵也无处可找。电子商务企业正是其中的典型代表。
在电子商务爆发式增长的前提下，工业物流地产增长显得不相匹配。数据显示，乐淘网在1年时间里，北京库房从1000多平方米增长到10000多平方米。凡客诚品相关负责人曾表示，凡客诚品2010年从最初的北京、上海、广州三个库房，增加至成都、武汉、沈阳、西安、济南等8个库，库房面积从去年的十几万平方米，增加到如今的三十几万平方米，而且还在增加。据了解，今年一季度，凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊和乐淘网都迅速扩容仓库。
与仓储设施需求大幅上升形成鲜明对照的是，符合需要的物流地产供应严重不足。北京去年一年交付使用的只有宝德物流园一个工业物流地产项目。爆发的电子商务和工业物流地产的供不应求导致租金快速上扬。
多方角力
仓储资源的紧缺和对仓储市场前景的良好预期，吸引了众多势力投入到土地争夺战中。高力国际一份报告中指出，2011年物流地产开发商的主要竞争集中在土地资源而非资本。
首先，由于自身发展壮大急需仓储资源的制造、流通企业大手笔投资拿地建设仓储设施。
据了解，由于企业规模迅速扩大，上海库房面积急需增加，但合适的仓储设施难以寻觅，京东商城不得不在上海自建库房，用刘强东的话说，是“拿出15亿建设物流”。而据相关机构估算，在京东商城一线城市物流布局完善的情况下，要想持续增加市场占有率，必须进军二三线城市去搭建物流平台。这意味着，京东还将花费上百亿元才能初步完成基础建设。不只京东，不少电子商务企业都要涉足地产，自建仓库。2011年伊始，阿里巴巴集团便宣布斥资千亿大规模建设物流产业，这个中国最大的电子商务企业同时宣布，“阿里巴巴不跟物流服务商抢饭碗，只涉足物流地产”。
除了电子商务企业，与其紧密相关的快递企业则更加大张旗鼓地各地拿地，多家企业先后推出了购置物流用地的计划。例如，申通投资2亿元，征地100亩，圆通投资3.5亿元规划建设上海、广州、成都等集分拣、仓储于一体的大型运转中心；中通在上海征用52亩土地，投资1.2亿元建造新的总部基地……
其次，传统的工业地产企业也在继续加紧拿地的步伐。全球最大的工业房地产开发商――普洛斯早已进入中国，其网络扩张正在全面辐射。据了解，截至2009年12月31日，普洛斯在中国完工和在建物业面积达到376万平方米，在广州、深圳、佛山现有9处物流园在建。紧随普洛斯的脚步，全球第二大工业地产商安博置业也于2010年底在广州开发区建立配送中心。
同时，国内众多的房地产开发企业也在盯着物流地产。
2010年3月底，富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元。合生创展在广州惠州的两个超大面积的工业园项目也于2010年开始动工，据业内人士透露，合生创展之前在北京和天津等地早已涉水物流园项目。这不是个案。据悉，上海复地、绿地、陆家嘴、广州恒大、美林基业、珠江投资等诸多知名大型开发商均开始涉足物流仓储地产领域。
热潮背后
投资的火热不等于仓储业的繁荣，仓储业仍然面临着诸多单靠投资无法解决的发展瓶颈。
首先，仓储行业企业仍然发展较慢，规模普遍较小。据中国仓储协会调查数据显示，2010年全国1 52家主要的大型骨干仓储服务企业主营收入较上年增长了68.5％，从2009年的225.16亿元增长到379.49亿元。平均每家销售额仅2亿多元。相较其他产业，仓储行业企业实力较弱，全国性大企业较少。
其次，大多数仓储企业的管理运营水平较低，盈利模式较单一。
物流地产本质是物流服务和地产服务一体化结合的产物，与住宅房地产简单的“建造+销售”获利模式不同，物流地产的利润主要来源于后续经营。除了建设标准化仓库外，仓储企业更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括货物存储保管、运输、配送、生产加工、人才培训、信息技术等全方位的增值服务。而国内目前仓储企业的专业化程度不够，运营管理水平需要提高。有业内资深人士指出，国内一些仓库凭想象建造，没有专
业的人才、也缺乏专业的物流管理技术，造成一些很低级的错误，比如，集装箱卡车进不去，进去了无法调头。
中国仓储协会沈绍基会长在第六届仓储业大会上指出，目前仓储企业普遍存在库存管理与控制能力不够，靠收取仓租生存，投资收益率较低；仓储管理信息系统、货架、托盘与叉车等现代仓储作业最基本的设施还远没有普及。只会收租金也是当前仓储企业难以提升的关键所在。
再者，受累政策与土地资源，很多仓储企业难以扩大规模。
土地价格远远超过了一些物流企业的承受能力。据了解，目前，我国部分一线城市，如上海、深圳等，物流用地价格每亩高达60万～100万元。在天津、河北等地，土地价格也比前几年提高了3～4倍。
作为一家典型纯粹的物流企业，大田集团总会计师屈传顺曾对媒体表示，“在租赁仓库、建设基地等方面的成本投入，对国内大多数物流企业来说，负担都很大”。而很多成立时间短的民营物流企业，实力薄弱，征地困难，企业的发展更是受到严重制约。
仓储业前路初现
从本质上看，物流地产绝不仅仅是拿地盖房子，而是一套极复杂的综合的服务体系。包括专业的设施设备和管理在内的整套的仓储服务能力不足已成为仓储业向现代仓储发展的最大阻碍之一。因此，提升增值服务的能力将是众多陷于低水平经营模式的仓储企业的自我救赎之路。
虽然大多数仓储企业的经营管理与过去相比变化不大，但还是有少数新锐企业做了很好的尝试和创新，形成了一些很好的提升增值服务的案例，值得借鉴学习。比如江苏“飞力达物流”和河南“华丰钢铁物流”。据介绍，飞力达国际物流公司为近10家电脑品牌或代加工企业提供零配件的VMI服务，管理1200家供应商2万种电脑零配件，先后投资昆山、上海与成都3家仓储服务公司，立足仓储，完善加工与配送等增值服务，2010年创造了单位面积产出的行业新高，每万平米仓库年收入达2000万元。河南华丰钢铁物流园可实现年钢铁吞吐能力300万吨，加工改制能力100万吨，钢材加工收入成为其主要收入，仓储等物流服务收入则成为附属收入。
仓储行业的整体提升，虽然从根本上讲需要企业的励精图治，但外部政策环境的转好也能带来一些推力。
最近，政策面上又闻利好。
6月8日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署促进物流业健康发展工作，推出了推动物流业发展的8项配套措施。这8项措施被业界称为物流业的“国八条”。这是继2009年3月国务院颁布实施《物流业调整和振兴计划》之后的物流行业又一重大政策利好。
物流国八条中有四条与仓储行业密切相关，分别是：第一条，要切实减轻物流企业税收负担。完善物流企业营业税差额纳税试点办法，扩大试点范围，尽快全面推广。研究解决仓储、配送和货运等环节与运输环节营业税税率不统一问题。完善大宗商品仓储设旋用地的土地使用税政策。第二条，要加大对物流业的土地政策支持力度。科学制定物流园区发展规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障。支持将工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源用于发展物流业。第五条，要鼓励整合物流设施资源。支持大型优势物流企业对分散的物流设施资源进行整合，鼓励中小物流企业加强联盟合作。引导行业系统内的仓储和运输设施开展社会化物流服务，支持商贸流通企业发展共同配送。第七条，要加大对物流业的投入。各级政府要加大对物流基础设施的投资扶持，积极引导银行业金融机构加大对物流企业的信贷支持，拓宽融资渠道。
据业内人士分析，其中最有可能对仓储业产生影响的会是税收政策的调整。
目前物流各个环节税率不统一。营业税将物流业分为运输及服务(仓储及)两大部分，运输、装卸、搬运等业务营业税税率为3％，仓储、配送、等业务税率为5％。一旦税率统一为3％，仓储业税负将大为下降。其次，重复征税也是物流行业普遍存在的问题。物流业企业之间由于业务需要，往往对同一物流业务进行分工协作，这样容易造成同一业务不同企业间重复征税的问题。在物流“国八条”中，首先就明确提出在税收方面对物流企业减负。业界期盼的税收问题有望解决。