民用建筑可行性研究报告信息资料调研方法探究

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【摘 要】 前期资料的有效收集是编制可行性研究报告的首要条件，是工程建设项目可行性论证的关键所在。本文基于实践工作积累和思考，对可行性研究的前期信息资料调研步骤及方法进行了讨论和总结，并创建了一些信息资料的通用调研表格及清单模式，这些方法和表格在实践运用中缩短了沟通时间、提高了信息的完备性和准确性。该成果为大范围内的应用及进一步的方法修正提供了思路，为提高可行性研究报告的质量奠定了基础。同时，也为前期资料调研的规范化进行了有益的探索。

【关键词】 资料调研 座谈 资料清单 实地调研 可行性研究

可行性研究是我国20世纪70年代末由国外引进的一门新兴学科。它是在投资决策前，对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和工作阶段[1]。《可行性研究报告》（以下简称《报告》）是可行性研究工作成果的具体体现，是投资者进行项目最终决策的重要依据。自改革开放至今，国家发展和改革委员会先后颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》、《投资项目可行性研究指南》（试用版）、《建设项目经济评价方法与参数》等一系列指导性文件，对可行性研究的方法内容、《报告》编制规范、各类项目投资的流程及参数类别予以规定，可行性研究工作日趋规范化。尽管如此，可行性研究的实际工作中也暴露了不少问题，特别是可行性研究报告质量的良莠不齐[2-3]，不能达标的《报告》不仅影响投资主体的决策水平和投资效益，同时存在因调研及论证不足导致的项目风险。根据笔者多年的工作实践认为，造成这一状况的重要原因之一就是对前期信息资料的充足性、可靠性、时效性调研工作未能夯实。因此，如何高效获取充足、可靠、完整的信息资料，是可行性研究工作中值得思考、讨论的关键部分，也是亟待形成规范的重要环节。故此，笔者根据工作实践中的可研报告编制经验，结合工程实例，就民用建筑可行性研究报告信息资料调研方法的一些心得进行讨论和总结。

按照可行性研究报告的编制流程和不同阶段的需求，本文将信息资料调研分为三个阶段（图1）：（1）：前期与甲方单位的座谈，确定可行性研究整体工作的合理性；（2）：在座谈基础上，按照可研构架需求以文本形式确定资料清单，保证有效沟通；（3）：通过针对性实地调研，修正前期资料认知并予以完善，同时为其他可研的座谈进行补充、规范。具体方法运用及讨论结合工程实例进行如下阐述。

1 头脑风暴式座谈法

顾名思义，头脑风暴式座谈即在项目洽谈初期，项目负责执行人员根据项目的基本信息，组织甲方单位负责人员以座谈方式进行发散式、质疑式询问、摸底。在实际工作中，项目洽谈前期的座谈机会往往被工程咨询人员视为可研委托任务的意向性沟通，尚未形成借此思考讨论项目初步可行性的主动性。笔者在大量的可行性研究工程实例中，适时有意创造与建设单位关于项目建设缘由（现状、背景）、建设条件、立项依据等的前期座谈机会，并注重座谈的方式方法，发现该阶段不仅准确掌握到甲方的建设意图、设想构思，且可提早发现项目建设存在的问题、研究的难点、需建设单位尽快落实的问题，并可形成可行性研究的框架思路，与建设单位达成协作共识，对项目可行性研究的整体把控和效率提升均收到了良好效果。同时，在工作实践中，已积累形成了一些有效的方法，下面根据研究项目的不同特征，将常采用的两种方法结合工程实例介绍如下：

（1）发散式问题列项询问法。对于一些调研目标暂不明确、建设思路尚未清晰的建设项目，在对既有问题询问过程中，不断发现新问题，并延伸出涉及影响及边缘内容的信息点，积极引导甲方，“逐步深入、环环相扣”，以问题列项逐个询问记录、重点标记，最终将项目可能涉及的因素均予以交流，并及时将项目开展需尽快落实的问题和需办理的手续反馈于甲方。以异址迁建项目为例，既有问题即为何迁建，原因是原址对项目生存存在某些弊端，可能发现的新问题是原址存在弊端可通过修治恢复而避免，进而延伸出实施修复和异址迁建的技术经济的可行性对比论证问题。同时，项目原址弊端若涉及环境污染、旧城改造拆迁、危房等问题，需考虑核实区域环境影响评估报告、城市规划资料、危房鉴定报告、当地政府意见等是否对项目具有支撑性意见或不支持矛盾。另外一些涉及影响性问题，诸如迁址后原址资产如何处置，是否已有意向性处置意见，处置资产对迁建项目资源共享、资金筹措、组织结构重组等存在的影响等。通过“步步为营”式的“发现问题—解决问题”，明晰项目论证研究的重点、分析依据，及时反馈信息于甲方，使项目过程问题落实与可行性研究同步进行，不仅明显节省了前期工作时间，且使技术人员及早介入有利于项目多方案比选论证。

（2）自由填表式。对于某一类，或者常规项目，可以通过以往工作素材的积累，制定一些表格类内容，提供于甲方进行初步信息填写。这样可以快速直观的了解项目情况，并在初步信息填写后，针对项目的特殊性，进一步修正表格设置项目，在原基础上自由增减调研内容，以期形成一套适用、规整的图表化素材。笔者已在大量的工程实例中采用该方法，不仅其对后续工作的开展起到了参考性的指导作用，且为《报告》实现数字化、图表化表述提供了最为直接、便捷的素材。本文以政府投资类公共建筑、公共租赁住房项目的表格式信息资料调研实例为例，对该方法的具体运用做以简要阐述：

1）政府投资类公共建筑。该类项目的一个普遍特征是为改善现有现状为基本立项依据。因此，对其原有相关建筑的现状调研为该类项目的调研重点。根据笔者对大量现状现场的调研经验总结，支撑项目新建的原有建筑现状不足主要表现在建设年代久远，安全性能低下，面积紧张导致的空间狭窄、功能缺失，空间布局不合理，设施老化，采光通风及安全卫生条件不达标等问题。因此，笔者根据对上述问题了解的信息需求，设置如下一种现状调研通用表格（表1），并以某医院门诊楼的调研内容为例填写。同时，在该表格的使用中咨询人员可积极引导甲方进行内容扩大阐述，并根据项目的特殊性，自由增减项目内容。譬如灾后重建项目可增设受灾状况一项，租借场地的情形可增设租金承担一项，功能缺失为主要新建理由可增设房屋功能布局一项。

2）政府投资类住宅项目。政府投资类住宅大多为社会保障性住房，该类项目的普遍特征是政策性强、以申请人员情况为主要调研内容。根据某一类住房申请人员的特点可设置该类住房通用情况调研表（表2为政府机关单位公共租赁住房申请情况调研通用表），该类表格可直接提供于甲方填写。若涉及单位较多，更方便于甲方随后分发于不同单位快速上报、汇总。该类表格可用于多个项目，不仅以图表式、数字化的表述提高可研报告的精准度和编写质量，且同时提高了资料调研效率。

2 资料清单法

资料清单是将可行性研究过程中需要甲方单位提供的基础资料和内容逐一明细列项以书面形式提供于甲方的文字材料。资料清单的设计有益甲乙双方的沟通及存底，不仅是咨询人员（乙方）信息资料条理、规整采集的有效途径，也是甲方单位信息资料准确、快速提供的指南。资料清单依据可行性研究的构架和座谈中涉及的问题，由政策及批复文件（1，12，13，14，15）、基础（2，3，4，16，19）及技术资料（5，6，10，17，18）、建设条件（7，8，9，11）三大类构成，详情见表3（按可研报告章节设置顺序编号）。资料清单通用表格特别适宜于不熟悉建设流程的甲方单位。笔者将此方法应用于实际工作中，有效的节约了沟通时间，同时保障了资料收集的完备性和准确性，使得可研编制的工作效率有明显提高。需要说明的是，本表格为通用的资料收集清单，在具体的操作中需考虑不同项目的特殊性进行内容增减。

3 针对性实地调研

在前述座谈、资料清单反馈和信息资料掌握的基础之上，基于以下三个目的进行进一步的针对性实地调研：

⑴拓宽资料信息的广度和深度。深入现场，以专业的角度重新审视项目立项的必要性、可行性，并及时发现现场新问题，提出解决方案或搜集论证支撑资料，通过多点、多面、多渠道的走访了解，实现项目多方案、多场址比选的可行性研究分析。

⑵对原已获取的信息进行真伪辨识和认识偏差修正。尤其对于需要深入现状调研的项目，现状情况的真实反映，是可行性研究报告立项的依据，也是报告准确可靠的保障。同时，因甲方单位急于立项和咨询人员需客观公正之间的认识偏差，或咨询人员对项目区域经济文化的认知偏差，会导致一些诸如场地地质灾害问题、民族元素设计等的认识不一致问题，因此，深入现场走访调研是消除偏差，使技术上更趋于合理可靠，各相关方面统一协调的有效方法。

⑶调研建设单位对项目拟建规模、组织形式、功能设置、建设标准等方面的需求，并结合项目全寿命周期的价值工程理论分析方法，对项目建设各要素的配置需求及标准给予建设单位合理性建议，使可行性研究在遵循国家政策法规、建设标准及规范的基础之上，实现建设单位价值利益的最大化。

针对性实地调研较一般的调研有更为明确的对象和重点，一方面对已收集资料进行辨识、修正、补充和完善。另一方面，该方法有利于结合实际，及早发现问题，降低项目建设风险，且为建设单位及时给予合理、经济、适用的咨询建议。

4 结语

本文基于笔者的实践工作积累和思考，对可行性研究的前期信息资料调研步骤及方法进行了讨论及总结，并创建了一些信息资料的通用调研表格及清单模式，充实了可研报告前期工作的研究方法。笔者总结的方法来源于实践，并且在实践中取得了较好的效果。这些讨论为进一步大范围内的应用及修正提供了思路，为提高可行性研究报告的质量奠定了基础。

参考文献：

[1]刘宗铭，荆克尧，贾士超，陈霞，缪莉，罗萍.建设项目的可行性研究与项目评估[J]河南石油，2005，（19）5：92-94.

[2]何祖武.提高政府投资项目可行性研究报告质量的措施研究[D].山东大学硕士毕业论文，2010.

[3]付晶晶，汪泱.我国可行性研究现状及评价方法改进[J].化工技术经济，2005，（23）2：28-34.