“营改增”后房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响
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中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2015）24-0037-03
摘要： 2013年4月，国务院常务委员会会议决定，自2013年8月1日起扩大“营改增”试点范围至全国，努力完成“十二五”规划的“营改增”改革任务。房地产业“营改增”已迫在眉睫，这必将对房地产行业产生巨大的影响。本文主要通过预估房地产企业“营改增”后会计核算、财务报表和财务指标的变化，从财务数据分析的角度指出税改对房地产企业财务的影响，为房地产企业应对“营改增”后变化提供参考。
关键词：“营改增” 会计处理变化 财务报表影响 财务指标影响
一、案例概要
某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造A居民楼10 000m2和B居民楼15 000m2。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1 500万元、前期工程费111万元和基础设施费777万元。（2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。（3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为2 220万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款1 200万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知A、B居民楼的建筑安装预算成本分别为1 100万元、1 400万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的A、B居民楼的开发成本。（5）出售B居民楼，出售价3 700元/平方米，收到款项存入银行。
（一）核算假设
由于房地产业尚未实行“营改增”，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。（2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为6%，也绝不会为17%，只有11%较为合理可行。（3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4.由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。
（二）会计处理的变化
1.营业税制下的会计核算。
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 770 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 552 000
――B楼 12 432 000
贷：开发成本――土地开发 21 984 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 768 000
――B楼 12 432 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 55 500 000
借：主营业务成本 26 760 000
贷：开发产品――商品房――B楼 26 760 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 3 052 500
贷：应交税费――应交营业税 2 775 000
――应交城建税 194 300
――应交教育费附加 83 200
2.增值税制下的会计核算：
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 000 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 660 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 200 000
――B楼 13 800 000
贷：开发成本――土地开发 23 000 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 8 800 000
――B楼 11 200 000
应交税费――应交增值税（进项税额）2 200 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 18 000 000
――B楼 25 000 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼18 000 000
――B楼 25 000 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 50 000 000
应交税费――应交增值税（销项税额）5 500 000
借：主营业务成本 25 000 000
贷：开发产品――商品房――B楼 25 000 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 242 000
贷：应交税费――应交城建税 169 400
――应交教育费附加 72 600
由以上对比分录可以看出，“营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。
三、“营改增”对房地产企业三大财务报表的影响
（一）对利润表项目的影响
由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。
（二）对资产负债表项目的影响
1.资产类项目。因为房价和原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。
2.负债类项目。因为税改后，例中企业税改后应交增值税242万元，税改前应交营业税277.5万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。
3.所有者权益类项目。由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。
（三）对现金流量表项目的影响
因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。
（一）对企业营运能力的影响
企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。“营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。
（二）对企业的偿债能力的影响
企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动资产，其分子是总负债、流动负债。“营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。
（三）对企业的盈利能力的影响
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，其分子是净利润、利润总额。“营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。
综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。“营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。Z
参考文献：
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3.成瑶.营改增对房地产企业的影响[J].中外企业家，2014，（15）.