“中国老太”比“美国老太”更危险

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美国老太太买房的故事，在中国可谓家喻户晓。在该故事的诱导下，中国人或被迫或主动地加入到了房贷大军中，从1998年426亿元到2005年近5万亿元，中国房贷在7年间飙升约117倍，相应地，中国房地产热点城市的房价也是一路高歌猛进。

不曾料想，正当“中国老太太”学做“美国老太太”行将青出于蓝而胜于蓝之际，师傅“美国老太太”却已“马失前蹄”――最近，从大洋彼岸传来消息说“200万美国房奴无力还贷将失去住房”。对应的，在过去12个月里，美国有超过40家次级贷款公司关闭、停业或正在寻找买家。

“前车之覆，后车之鉴”，从美国次级按揭危机中，我们可以看出中国房贷的几多风险呢?

美国次级按揭贷款是美国住房按揭贷款中的一种，次级指的是贷款人的信用记录、偿贷能力较差，次按揭指的是由金融机构(主要是次级按揭贷款公司)向该类人士发放的住房按揭贷款。

在现实经济活动中，风险厌恶是一般人的共同偏好。在这种风险偏好既定时，要鼓励人们乐意去从事风险投资，有风险的未来预期收益率就应该大于无风险时的未来预期收益率。这两种收益率之间的差额，称为“风险贴水”，即给予承担风险的报酬。

美国的金融机构不是“活雷锋”，他们之所以涉足房地产次级按揭市场，关键是“风险贴水”的吸引――由于次按揭贷款人的信用比较差，因此需支付比普通贷款更高的利率，次级贷款利率较安全的按揭贷款利率往往要高出3％。

中国按揭贷款的发放，至少在2005年以前是与国际惯例恰恰相反的。虽然我国众多银行也将第一还款来源列为贷款审查的首要条件，但在实际操作中，许多商业银行并没有真正重视对贷款人还款能力、信用程度的考察，他们最注重的还是抵押品、质押品与贷款额度是否相对称。在按揭贷款办理中，一旦将风险关口的把守由贷前转到了贷后，对第二还款来源抵押品的重视超过对第一还款来源贷款人的重视。那么，从按揭贷款这个角度说，银行也就成了“当铺”。

我国“当铺特色”按揭贷款面临的第一大系统风险自然是贷款人的信用风险。相对于美国次按揭追求“风险贴水”导致的巨大风险，我国“当铺特色”的按揭贷款是否可靠呢?

在存在贷款人信用风险的前提下，“当铺特色”按揭贷款是否可靠，关键看抵押品的现金回收率高不高，即贷款人还不起贷时房屋能否如期足额变现，而房屋能否如期足额变现的关键，则是房地产价格的评估是否合理、可靠。

各商业银行在发放按揭贷款时，对房地产价格的评估是非常重视的。不过，从本质上讲，这种慎之又慎的实际意义并不大。因为他们在估算房地产价格时，普遍都采用市场比较法。然而，市场比较法最大的缺点或者说最致命的弱点是，它只能评估过去或现在的价格，而不能评估未来的价格。

然而，“当铺特色”按揭贷款所需评估的恰恰是贷后风险发生时抵押物能否足额变现的价格。不幸的是，根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常要3―8年，市场比较法显然不能胜任评估3―8年之后房地产价格的任务。于是，我国“当铺特色”按揭贷款第二大系统风险，即抵押物品价格评估不合理、不可靠的风险也就不可避免地存在了。

美国次按揭危机说明了银行在设定房地产按揭时，单纯只考虑贷款人的收入并不十分可靠。不过，这种不可靠应该是在金融机构预料之中的，因为他们冒险的本意就在于赚取“风险贴水”。相比较而言，我国“当铺特色”的按揭贷款在既赚不到“风险贴水”，又存在着不可控制的双重系统风险的情况下，面临的潜在危机自然比美国次按揭危机更加严重

(摘自搜狐网)