秦皇岛房地产泡沫的经济实证分析
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【摘要】近些年来，秦皇岛市房价居高不下，房地产投机行为盛行，是否存在泡沫有待验证。本文从房地产泡沫的理论分析出发，对于秦皇岛是否存在房地产泡沫进行分析以及如果存在房地产泡沫应采取何措施，从而促进秦皇岛房地产的健康有序发展。
一、引言
（一）研究背景和意义。
房地产是先导性、基础性产业，带动并影响着相关产业的发展，是国民经济支柱性产业之一。我国房地产市场的发展晚于世界其他发达国家房地产市场，但经过10多年的发展，现已成为我国主要的支柱产业。房价的日益上涨、投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、温州炒房团等现象揭示着房地产市场有着极为深厚的投机氛围。不得不说，种种现象引发了人们对于房地产泡沫的争论。
房地产业是国民经济发展过程中的支柱产业，对于我国经济的发展与拉动起着及其重要的作用。因此，房地产泡沫的测度及研究有利于房地产市场的健康有序发展。
（二）国内外研究现状。
近30年来，国际和国内关于房地产泡沫测度的研究发展很快，在相关理论、方法和应用研究的广度和深度上都取得了很大的进展。
国外的房地产市场已经经历了多次泡沫的洗礼，无论是日本80年代中后期的房地产泡沫，还是90年代东南亚金融危机中房地产泡沫的破灭以及战后美国经济危机引发的房地产价格波动，都使得他们对于房地产泡沫的认识达到了一定的深度。并且根据不同地区和国家房地产泡沫发生的不同程度所研究的方法和模型，对于房地产市场的健康发展都有着很强的理论指导意义。
房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
（二）房地产泡沫产生的主要原因及其危害。
产生原因：银行信贷的过度扩张、过度宽松的金融环境、政府调控措施不协调、信息失真、消费者预期、中国经济发展严重依赖房地产、地方各级政府的炒房炒地行为等。
危害：房地产泡沫不仅会引发泡沫经济，导致经济波动、货币大幅度贬值、导致经济结构的失衡和金融危机的产生等。
三、秦皇岛市房地产泡沫的实证研究
（一）秦皇岛市房地产发展现状。
1.秦皇岛市房地产发展概况
秦皇岛作为河北省的一个重要城市在房地产市场方面的发展空间很大。随着秦皇岛新开楼盘大增，各大地产相继进入秦皇岛，秦皇岛房地产的激烈竞争时代已经开始，有着良好的发展前景，但同时也存在着自身发展的问题。
四、结论及措施
（一）结论。
综上所述，秦皇岛市近两年来房地产市场的发展态势不太平稳，虽说适度的房地产泡沫活跃了市场，促进房地产行业内的竞争、推动房地产行业和国家经济的发展，但是房地产泡沫的过度增长使得房地产市场已经处于危险边缘，如果地价、房价还不能得到有效的控制，日趋恶化，那么极有可能演变成为房地产恶性泡沫，甚至是泡沫经济。因此，秦皇岛市政府必须对这些情况加以重视，引导和规范房地产市场正确发展，而且是从根本上进行调控，使得房地产市场平稳健康发展。
（二）对策建议。
1.改革土地出让制度，强化土地资源管理；
2.改革住房保障制度；
3.运用税收、财政政策加强调控；
4.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险。
参考文献：
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[2]吴晓黎.浅析房地产泡沫迷像兼与房地产泡沫迷像揭底一文作者商榷[J].中外房地产导报，2003，（13）.
[3]刘维新.房地产泡沫产生原因分析[J].中国土地，2003，（02）.
[4]秦皇岛市统计局.2010年秦皇岛统计年鉴[G].北京：中国统计出版社，2011.