房地产项目规划设计探讨

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【摘 要】近年来，随着我国经济的发展以及人民生活水平的不断提高，房地产行业的发展日益引起人们的关注与重视。在房地产开发过程中，非常重要和关键的一步就是进行规划与设计，从某种程度上来说，前期规划设计的好坏将直接影响到整个房地产开发的质量与水平。因此，加强对房地产开发中规划设计重要性与价值的分析非常有必要。鉴于此，本文拟从房地产规划设计概述、房地产开发中规划设计的重要性与价值以及加强房地产开发中规划设计管理的措施等几个方面来进行分析与阐述，以期加深对这一问题的认识与理解程度。

【关键词】房地产开发；规划设计；重要性；价值

我国房地产开发已连续多年呈现高速发展的势头，但随着各种相关政策及法规的深入实施，房地产业发展步入正轨，各房地产企业将面临更加激烈的竞争局面。同时，房地产产品的开发，设计与销售的各个环节也将面临更大的挑战与风险。房地产企业为提高核心竞争力，对建筑师的前期规划设计提出了更高的要求。如何能设计出适应市场的高品质的房地产产品，如何能通过精细化的设计提升房地产产品的价值和竞争力是我们建筑师现阶段应该研究的课题。

1.房地产项目设计应从市场角度考虑房地产产品的价值最大化

我们应该清楚地认识到房地产项目中作为商品的建筑实体，它的设计有其独特性，不同于一般建筑项目中的公共建筑设计。房地产产品与其他商品一样横跨生产、流通和消费三大领域，有其作为商品的共同属性，即房地产产品具有价值和使用价值的双重属性，并且其价值和使用价值仅仅依靠生产是无法实现的，唯有通过产品在市场上流通并伴随交易成功才能得以实现。相比较而言，一般公共建筑项目不是商品，不具有双重属性，仅仅只有被称作建筑价值的使用价值。一般公共建筑只需经过生产阶段（也就是从设计到竣工验收）即可投入使用，在使用过程中实现其使用价值。无论其设计质量优劣，工程只要在设计和施工上没有违反规范的行为，一旦通过竣工验收合格后归根到底都会进入使用阶段，也就是说，其建筑价值最终都基本能得到实现。但是，对房地产项目设计优劣的评价不同于一般公共建筑，建筑师对房地产项目的设计出发点应该更多放在如何更好地实现房地产产品价值最大化，即如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲。建筑师眼中透视过去的公共建筑项目，可以从历史文化层面，亦或从建筑本身的立意、功能、造型与空间等建筑标准的角度上去评价它的好坏，同时建筑师对它的创作设计理念也可以在遵循纯粹的建筑标准的情况下，尽可能地自由发挥，超越多角度，多现实。但是当建筑师面对房地产项目的设计时，首先应该将商业价值置于首位，也就是说，好的规划设计首先应使房地产产品必须能卖出去，能够被市场和消费者接受。满足这样一条商业评价准则后，才能具体考虑建筑标准上的方案功能与空间的构思；更进一步说，成功的设计作品必须受市场欢迎，并能成功应对市场销售的考验，一旦销售情况不理想，房地产产品本身商业价值无法实现，更谈不上优秀的房地产设计作品了。因此，我们建筑师必须分清房地产项目和一般公共建筑项目是截然不同的设计项目，不能以建筑专业理由拒接市场的需求，必须要从创造受欢迎的商品和创作优秀作品两个角度进行房地产产品的规划和设计。

2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求

房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。

3.房地产项目的设计应遵循规范性原则

建筑师与房地产商在追逐产品价值最大化的同时，必须遵循规划设计的规范性原则，突破此原则必然给项目的报批报建，建设实施及后期验收销售带来不必要的风险。建筑师尤其应在技术层面做好相关协调工作，这里所提到的规范性包括满足土地出让条件中的指标要求，满足基本的设计规范要求，满足当地相关技术审查部门的要求。这其中的技术审查部门包括规划、消防，人防等，这些审查部门不仅本身的审查要求在不断的变化、更新，而且全国各城市的要求也不尽相同，一些全国性的房地产商虽然有着丰富的开发经验，但对一些新进入城市的一些要求往往搞不清楚，这样他们不得不依仗当地的建筑师来把控一些规范性要求，这就需要我们建筑师必须要熟悉相关的要求，并提出相应的解决办法，这样才可以保证前期规划设计的规范性，保证项目的顺利推进。

4.房地产项目的设计应有成本控制意识

项目开发中的建安、运营成本中绝大多数取决于前期规划设计阶段的控制，前期控制好了可以最大限度地减少后期变动带来的成本。合理科学的设计，可直接降低工程造价10%左右，而对整个项目的经济影响可达70%以上，目前房地产商对设计成本控制最常用的方式是结构限额设计，主要是控制项目的单方用钢量，而建筑师及其他专业的工程师应更主动地从建筑、结构、水电设备等各个专业为开发商控制成本。如地形的处理，交通的规划，地库的规模，竖向的设计，景观的处理，管线的排布等，甚至建筑师还应考虑开发商的时间成本。前期设计质量的优劣不仅会影响到直接的建安造价，还会影响到建设工期的长短，进而影响到整个项目的开发成本。

5.结语

随着房地产市场逐渐的规范与成熟，我们建筑师对此类项目的规划设计不但要有更好的创作思路和理念，还要学会更多的关注市场，加深对市场需求的了解，并站在开发商的角度设计产品，控制成本，保持与开发商一样的责任心，将开发商的想法和市场的需求融入到我们的设计中，处理好价值最大化和设计规范性的矛盾，这样我们才能设计出符合市场需求的雅俗共赏的优秀房地产作品。

参考文献：

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