房地产开发中设计阶段的质量控制研究

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【摘要】本文在对房地产开发中设计阶段质量控制基本理论的阐述基础上，通过实际工程案例分析，结合房地产开发流程，强调了房地产开发企业应重视项目开发决策阶段、设计阶段的质量控制，提出了解决质量控制问题办法与对策，完善了企业的质量管理体系。同时，充分调动了项目参与者的主观能动性，有效减少并避免了其它因素所可能引起的质量问题，取得了良好的成效。

【关键词】房地产；设计阶段；质量控制

1 前言

由于2006～2007年房地产的飞速发展，导致了开发企业对质量管理的忽视，因此，随着2008年全球经济危机的扩散，房地产行业也受到了巨大的冲击。项目交付时，原先对质量管理的忽视也就成为了纠纷不断的原因。2008年5月12日发生在四川汶川的大地震更凸显了房地产项目质量管理的重要性。因此项目质量已逐渐成为房地产企业品牌建设的重要组成部分，成为房地产企业的生命线。

近年来，随着经济建设的快速发展，我国房地产行业工程项目质量管理的水平的不断提高。和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题。主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。因此，本文在考虑上述问题的基础上，结合方正360大厦、荷塘月色项目工程实际，对设计阶段的质量控制进行了研究，提出了相应的质量控制具体手段。

2 设计阶段的质量控制

在房地产开发项目中设计规划条件、前期的可行性研究报告、市场调查报告、项目的产品市场定位，是设计阶段方案设计的依据，应尽可能收集完整。设计阶段质量控制方法应以正确地编制设计任务书为基准，而设计任务书应以项目前期的决策定位、批准的规划设计条件、以往工程设计技术经济记录为依据进行编写。而为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，当设计过程的每个阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计任务书、招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。

另外，还需要建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结论编入设计要求；根据项目计划、项目质量计划和设计要求的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证等；在管理过程中，采取相应的组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，保证设计质量在受控状态下进行。

3 设计阶段质量控制的工程实例

在上述质量控制的原则基础上，为确保工程的设计质量，在本工程的实施过程中，首先集中分管副总、总工程师、设计部、材料部全力以赴做好产品定位，明确品质要求。同时将根据设计合同所确定的质量目标，对设计定位、设计过程、设计成果进行全过程，多方面控制，以健全的制度，合理的程序对参加人员实施全面质量管理。在本项目中重点从以下几方面进行管理：

3.1 根据项目特点，编写《项目设计总体大纲》及《单项设计的控制实施细则》，各单项分别为勘察设计、建筑设计、景观设计、电力设计、给排水设计、市政综合管线设计、公共部位装修设计、弱电智能设计、基坑围护设计、煤气设计、通讯设计共11个单项设计实施细则；

3.2 在长期合作伙伴中优选设计单位，明确设计参与者的资历及工程经验要求；

3.3 设计质量控制方案及执行程序按照如下要求具体执行：

3.3.1 根据每项设计的特点，为实现项目的质量目标及要求，确定项目经理和项目成员的相关职责；明确设计单位项目负责人和主设计人员的相关职责，做到“分级控制，分层管理”；

3.3.2 分别在方案、扩初设计、施工图设计初稿完成后，出成果前召开相关各方参与的质量评审会；

3.3.3 加强信息管理，及时提供政府有关部门审批时的最新、最全的设计依据，避免走弯路，减少日后的图纸修改工作；

3.3.4 加强设计内接口管理，做好建筑设计、专业设计、总体设计等不同工种的协调，例如解决建筑设计中的建筑、结构、水、电、暖之间的矛盾等，保证设计成果的质量；

3.3.5 加强设计外接口管理，密切各单项设计之间的联系；例如协调室外道路标高与小区基准标高的关系，协调建筑布局与楼盘交通的关系；

3.3.6 控制设计深度，按法规要求对设计文件进行审查，保证提交的各阶段的设计成果符合项目策划阶段提出的质量要求、符合国家有关设计规范和标准要求、满足施工的要求，工程造价符合投资计划的要求；

3.3.7 仔细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题，对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续；

3.3.8 注重施工图设计的每个细节，做到节点清晰可行，施工过程中不会产生歧义。总结以往项目在工程施工过程及交付维修阶段的经验教训，在本工程设计前的技术交底会上向设计人员明确；

3.3.9 组织有关专家对专项方案进行专题分析和论证，以确定施工可行性、结构可靠性，以降低成本、提高效率；例如深基坑的设计必须兼顾质量、安全、工期、投资等因素合理定位；

3.3.10 对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足质量要求及规范要求的前提下，尽可能降低成本；例如妥善选择外墙保温材料与外墙面的材质，避免防火不满足要求及外墙材料的脱落。

3.3.11 组织施工图图纸会审，听取建设单位、监理单位、施工承包单位等方面对图纸问题提出的意见，保证施工顺利进行；尽量做到图纸问题一次性解决，减少后续施工联系单的发生；

3.3.12 落实设计变更审核，控制设计变更质量，确保设计变更不导致设计质量的下降。

3.4 根据设计及实施过程反馈的经验，设计开始前落实设计交底制度，做到事先预控，减少质量通病的出现，主要做到以下几个方面：

3.4.1 注重地下室后浇带位置的选择，合理要求施工顺序，以免地下室上浮；

3.4.2 空调、电缆等洞口要在建筑设计图纸中反映，以免施工失误；

3.4.3 注重施工图节点，特别是腰线、线角、屋面防水做法及保温冷热桥处理；

3.4.4 底层大堂、公共部位、小区入口、架空层，应结合景观设计、装修设计综合考虑；

3.4.5 信报箱位置、可视对讲位置、残疾人坡道建筑设计时要考虑景观效果；

3.4.6 对于双路用电等计量点、开关站、配电房位置及时与供电部门事先联系。

4 结语

本文根据项目管理理论，以项目设计阶段的质量控制为研究对象，结合案例实施了质量控制的具体方法和手段，取得了应有的成效。因此，房地产开发企业应优化企业的组织结构，完善企业质量管理体系，对进度、质量、成本、安全四个大目标在项目运作过程中进行反复的协调和平衡，以寻求实现整个目标的最优化。同时，在项目开发过程中营建“和谐、合作、共赢”的合作环境，以人为本。因为在影响质量控制的因素中，归根到底是人的因素，充分调动项目参与者(包括决策者、组织者、指挥者、操作者)的积极性，发挥其主观能动性，能有效减少甚至避免其它因素引起的质量问题，减少质量事故的发生。

参考文献

[1]何兵：房地产开发项目管理研究 [M]，吉林大学，2005.

[2]李江红：房地产项目质量管理优化对策研究，导报，2008(7)：20―2