房地产业履行社会责任与企业价值的关系研究

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摘要：在基于利益相关者理论建立衡量房地产业履行社会责任的指标体系和用托宾Q值衡量企业价值的基础上，分别对2000―2009年房地产业履行社会责任和企业价值进行评估，并利用面板数据模型对中国2000―2009年房地产业履行社会责任和企业价值的关系进行实证研究。研究表明：企业社会责任履行情况越好,越被社会公众认同,企业价值就会越高。但是社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。

关键词：企业社会责任；企业价值；面板数据；托宾Q

中图分类号：F275.5 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0017-05

2010年以来，房地产市场经历两轮严厉调控，房价上涨的势头却仍然强烈。根据国家统计局数据，2010年11月，全国70个大城市房价环比上涨0.3%，自“二轮调控”以来，涨幅逐月扩大[1]。在此背景下，2010年中央经济工作会议提出“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这意味着今后将更加注重房地产业发展的民生属性，而非拉动经济增长的作用。至此，房地产业的“历史定位”一再被调整，从2008年强调“发挥房地产业支柱产业作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供给”；再到2010年“加快推进住房保障体系建设”。毫无疑问，房地产业已经成为中国经济体系中最重要、敏感和被关注的、关系国计民生的产业之一。

不仅如此，房地产业的各种“历史定位”实质上蕴含了政府、社会公众等各利益主体对房地产业在不同时期应承担社会责任的综合期望和描述。从某种程度上说，房地产业的“历史定位”与其应该承担的社会责任方向是一致的。因此，从整个行业的角度看，我们可以把企业履行历史使命与是否勇于承担社会责任的研究趋同化。那么，践行社会责任、社会责任报告会对企业的发展产生何种影响？是否能够提高企业的社会认可度？是否能够提高企业价值？这既是企业履行社会责任的原动力也是最终归宿。

一、研究综述

对于社会责任与企业价值之间的关系一直存在着两种观点。一种观点是企业承担社会责任会损害企业价值，例如，Friedman提出，“企业社会责任就是在遵守法律和相应的道德标准的前提下赚尽可能多的钱。”[2]另一种观点是企业承担社会责任会提高企业价值，例如，Cornell和Shapiro认为，不能满足股东之外的利益相关者的需求，将产生市场恐惧，并提高公司的风险溢价，最终导致更高的成本或丧失盈利机会。根据他们的分析，满足关键利益相关者（例如雇员、客户等）的隐性需求，会提高公司声誉，并进而对公司业绩产生积极的影响[3]。国内企业家从自己经营企业的角度定性地指出“履行社会责任有助于提高企业价值”。但这些研究主要从理论的角度阐述，关于社会责任活动与企业价值之间关系的实证研究极为少见（国外的实证研究都是针对财务绩效的）。李正以沪市512家上市公司2003年的数据对企业价值和CSR相关性进行了研究，得出“企业履行社会责任在当期会降低企业价值，但在长期会使企业获益”的结论[4]。

二、指标的选取

（一）房地产业社会责任的内容及评价指标体系的构建

依据利益相关者理论，房地产业的社会责任是指对与房地产业相关的财务主体的责任，其中包括政府、投资者、债权人、供应商、消费者、员工、社会公众等。结合社会责任的内容，依据“代表性、独立性、可获得性和相对完整性”的原则，我们建立起能够衡量房地产业社会责任能力的指标体系。

1. 对政府的责任。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产行业对GDP增长贡献率也稳步上升。根据相关数据，1997―2008年房地产开发投资对GDP增长的贡献率由6.32%增加到13%，其增长速度和贡献率在各大主要行业中排在前列。房地产业的发展对地方政府财政收入、基础设施建设等同样作出了重大的贡献，土地出让收入、房地产相关税费成为各大城市财政收入的重要组成部分，为城市基础设施的改善提供了大量的资金。国土资源部的统计数据显示，2007年中国全年的土地出让总收入约为1.2万亿元，占全国财政收入的1/4左右，而在部分城市这一比例甚至达到50%[5]。但是，基于是对上市公司的研究，我们选取以下指标：销售利税率、税款上缴率、社会贡献率。

2. 对股东的责任。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。企业对股东的责任主要是指企业资产的盈利能力、运转情况以及向股东分红情况。可设计如下指标衡量企业对股东责任的履行情况：净资产利润率、总资产周转率、每股经营现金流量及现金股利支付率。

3. 对债权人的责任。房地产业是周转期较长的资本密集型的行业，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道[6]。据统计，2009年房地产开发企业资产负债率为72．3％，远高于银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定的35%的自有资金比例[7]。因此，对债权人的还本付息能力是房地产业社会责任的重要内容。我们将此类指标设计为：利息支付倍数、速动比率、资产负债率。

4. 对供应商的责任。房地产业的产业关联度非常强，建材、钢铁、新材料等行业都是房地产业的上游产业。房地产业对这些供应商的责任主要表现在企业是否履行商业信用、按时偿还购买供应商原材料、服务等所欠款项以及企业所持现金对该项债务的保障程度。因此可设计以下两个指标：应付账款周转率、现金应付账款比率。

5. 对消费者的责任。房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，其有责任给购房者提供价格合理、质量达标的商品房。目前我国房价过高已成为政府、民众、学者等各群体关注的重点。尽管高房价的原因众多，但是多数消费者依然认为房地产商肩负的责任是最主要的。再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，由于缺乏诚信，发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。比如说，利用夸大、虚拟广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水；多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；物业管理跟不上，等等。如此行为，社会责任何在？

尽管房地产商对消费者的责任是房地产业社会责任体系的重要组成部分，但是由于目前很难获取房地产业高房价中房地产商承担责任的比重，以及房地产商违约的微观数据，因此，在本研究中，我们无法把这一类指标量化，只能暂时省略。这将是本研究的缺憾之一。

6. 企业对员工的责任。企业承担的员工责任可以分为两个方面。一方面是企业支付给员工的工资和福利，这是员工维持自身生活的最基本底线。工资福利的量化信息可以在公司的财务报表取得，可以据此计算员工所得贡献率指标。另一方面公司还应当关注员工自我价值的实现，可以通过单位员工利润额来量化员工价值的实现。衡量企业对员工责任履行情况的指标可设计为：员工所得贡献率和单位员工利润额。其计算公式如下：

员工所得贡献率=支付给职工以及为职工支付的现金/主营业务收入；

单位员工利润额=净利润/平均员工人数。

7. 社会公益、慈善活动等的履行情况。企业在社会公益、慈善活动等的履行情况主要包括企业为社会提供就业的能力，为社区建设、希望工程和困难人群发生的慈善与公益捐款等。因此，可设计衡量指标如下：就业贡献率、社会所得贡献率。其计算公式如下：

就业贡献率＝支付给职工以及为职工支付的现金/平均总资产；

社会所得贡献率＝营业外支出/主营业务收入。

这样，本文所采用的评价社会责任的指标体系如表1。

（二）房地产业企业价值的评价指标

本文选择托宾Q值（Tobin Q）作为衡量企业价值的指标，这也是一种被众多国内外学者在实证研究中广泛应用的测度企业价值的方法。其计算公式如下：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值

其中，由于企业总资本的重置价值无法通过公开数据取得，可以通过企业年末总资产近似替代；企业总资本市场价值为企业债务资本的市场价值与权益资本的市场价值之和。在我国债券市场仍不发达的情况下，债务资本的市场价值采用账面的短期负债和长期负债的合计数来计算。而权益资本由流通股份和非流通股份组成，其中流通股份的市场价值可以通过股票市场报价产生，而非流通股份市场价值无法通过市场途径获取，一般采用非流通股份数与每股净资产之积计算。因此，本文企业价值的计算公式可表示为：

托宾Q值=企业总资本市场价值/企业总资本的重置价值=（企业权益资本市场价值+企业负债总额账面价值）/企业年末资产总额账面价值

其中，企业权益资本市场价值=股票市场收盘报价×企业流通股数+企业每股净资产×企业非流通股数。

托宾Q值用来衡量企业价值，是投资者对企业未来成长性的市场评价，该比率高意味着投资者看好该企业，并愿意投资该企业。

三、房地产业社会责任与企业价值关系的实证研究

目前沪深两市共有125家房地产企业。从上市的时间看，多数是在近几年房地产业利润率较高的背景下，“逐利”上市或者由其他行业转型的结果。这种行为本身就摒弃了社会责任的理念并带有“投机”的性质。因此，为了能够更全面、科学地反映房地产业长期以来承担社会责任的情况，我们选择2000―2009年深沪两市数据较全的房地产上市公司作为研究样本。这样，除去期间财务数据缺失的公司，再剔除期间被ST、*ST、PT类以及被注册会计师出示保留意见等财务数据异常的公司，共得到有效样本19个。尽管样本数较小，但是，我们认为这样的处理能排除偶发性因素的影响，反映出房地产业承担社会责任的长期、全面趋势。

本文实证检验所需要的数据主要来自锐思（RESSET）金融研究数据库。另外，为了保证数据的准确性，还参考了《中国证券报》、《上海证券报》和金融界网站、巨潮信息网、中国证监会网站等证券网站的相关资料。还有部分数据通过查找上市公司年报手工整理计算而得，如企业员工人数、流通股数等。本文的数据采用SPSS 12.0统计软件进行分析。

（一）房地产业承担社会责任情况的评价

我们采用因子分析法进行研究，首先对样本公司各年数据运用因子分析方法的适当性进行评价，然后进行变量提取和命名，最后对社会责任进行综合评价，得出社会责任变量。

1. 因子分析方法适用性检验。我们用KMO检验和巴特利特球形检验两种方法进行可行性检验。检验结果见表2。

以上给出了2000―2009年这十年间社会责任数据KMO检验和巴特利特球形检验结果，由于KMO取值大都大于0.6（少数年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形检验给出的相伴概率（P-值）均小于显著性水平0.05，这都表明社会责任指标数据比较适合于因子分析。

从定性层面考虑，统计检验的结果也在意料之中。这是因为衡量社会责任履行情况的指标体系中，社会责任不同方面的指标含义有一定的内在关联性，例如对股东责任履行情况的评价指标净资产利润率和总资产周转率，而因子分析法正是消除了这种关联性，在保证数据信息不丢失的前提下用尽量少的新指标替代原有变量，达到“降维”和消除多重共线性的目的。因此，本文构建的社会责任指标体系数据比较适合作因子分析。

2. 2000―2009年房地产业承担社会责任评价结果。在利用因子分析法评价房地产业承担社会责任情况的过程中，我们首先通过SPSS统计软件得到方差分析表和旋转的因子载荷矩阵，在此基础上进行主因子进行提取和命名；随后建立因子模型，并计算各个因子得分，然后以各个因子对应特征值为权数对各个因子得分进行加权平均，得到我国房地产业上市公司2000―2009年每年社会责任表现的综合得分，结果见表3。

需要说明的是，因子得分为负数的样本并不是说明该样本公司没有履行任何社会责任，而仅是表明排名中的一个相对位置，这与该方法下对原始数据进行标准化处理有关。

（二）2000―2009年房地产业企业价值评价

按照前面对企业价值指标的定义，我们搜集整理得到2000―2009年样本公司有关企业价值的数据如表4所示。表3和表4都由19家样本公司10年的指标数据组成。以上数据固定在某一年份上，它是由19个公司数据组成的截面数据，是对变量在空间维度上的观察；而固定在某一地区上，它是由10年经济数据组成的一个时间序列，是对变量在时间维度上的观察。前面也已提到，将二者合在一起，就构成在时间和截面空间上的二维数据，即面板数据（Panel Data）。

（三）2000―2009年房地产业社会责任和企业价值的关联性

我们通过表3和表4数据，以企业价值变量作为因变量、以社会责任变量作为自变量建立模型，三类模型的估计结果如表5所示。

从表5中我们可以看出，前两类因子模型的估计结果中斜率系数均为正值，在变系数模型中各样本公司的斜率绝大部分是正值（13家），只有少数公司斜率为负（6家）。这充分说明本文所选取的样本公司社会责任的综合表现对其企业价值有着正向影响，即在房地产业中，企业社会责任履行情况越好，越被社会公众认同，企业价值就会越高。

在变系数模型中，斜率系数的平均值为0.06，说明社会责任综合评价指数每上升1个百分点，各样本公司企业价值指标平均上升0.06个百分点。可见，社会责任的综合表现对企业价值的提升作用十分微弱，整个社会对企业社会责任的履行情况关注程度还十分有限。社会责任与企业价值的弱关联性，履行社会责任的效应差，反过来强化了企业履行社会责任的消极动机和行为。

四、政策建议

为了提高企业价值，企业应当重视其社会责任的履行，而不应仅仅局限于满足自身的经济利益。在当今和谐发展的社会中，企业社会责任履行在企业生存和发展过程中发挥着越来越重要的作用。在改善社会责任履行的过程中，有几个方面是房地产企业应该予以关注的。

1. 企业应该从战略高度认识到承担社会责任对提升企业价值的长期影响和战略意义，把社会责任主动纳入企业的中长期发展目标。

2. 改善定期报告中对社会责任会计信息的披露现状，尽快建立反映社会责任履行情况的综合、统一权威的指标体系。完善社会责任会计制度、指标体系势在必行，并应尽可能把现有社会责任履行信息向投资者或潜在投资者予以公开。

3. 为了更好地履行社会责任，企业应该积极与有关利益相关者进行沟通。对内要改善工作条件，建立起有效的激励和约束机制，形成具有凝聚力的企业团队；对外要积极参与公益、慈善事业，提高企业的影响力。

4. 作为国民经济组合体的重要元素，促进国民经济的发展、保障国计民生是房地产业的重要使命。因此，企业应该制定长期战略目标并使之可持续化。这种可持续化的有效途径是在顺应经济发展趋势的前提下，细致解读国家政策，并通过把战略目标分解成众多的、不同阶段的、可执行具体目标实现对国家政策的贯彻实施。即企业应努力寻求贯彻宏观政策、企业战略目标的可持续化以及提升社会责任表现的对接。在目前“住房保障体系”的建设中增砖添瓦应该是房地产业内公司提升社会责任承担能力的重要着力点之一。

参考文献：

［1］张敏，尚析.房地产转型“保民生” 公租房扩容 “夹心层”受益［EB/OL］.省略/estate/jrhot/201012/1045750.htm，2010-12-14.

［2］Friedman，and Philanthropy， An Interview with Milton Friedman［J］.Business and Society Review， 1989（71卷）.11-18.

［3］Cornell&Shapiro. Corporate Stakeholders and Corporate Finance ［J］.Financial Management，1987（Spring）.5－14.

［4］李正.企业社会责任与企业价值的相关性研究［J］.中国工业经济，2006，（2）：77-83.

［5］陈啸天.房地产支柱地位不容忽视［EB/OL］.省略/090305/101，1584，5547001，00.shtml，2009-03-05.

［6］于丹枫.我国房地产上市公司融资结构对治理效率的影响研究［D］.长沙：中南大学，2007.

［7］国家统计局.中国大型房地产业与建筑业企业年鉴（2010）［M］.北京：中国统计出版社，2010.

The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate

Value of Real Estate Industry

Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2

（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；

2. Finance Department, Shandong Jiaotong University, Jinan 250001, China）

Abstract: Based on the theory of stakeholders to construct social responsibility index system of real estate industry and the Tobin Q's to measure the corporate value, the author evaluated the situation of social responsibility carried out by the real estate industry and the corporate value from 2000-2009 and carried out empirical analysis by using Panel Data about relation between corporate value and social responsibility of real estate firms. The experimental results prove that the better the social responsibility of the enterprise performance, the more the social public recognition, and the higher the enterprise value. But the promotion function of overall performance of social responsibility to the enterprise value is very weak; the attention on the implementation of social responsibility of the enterprise is still very limited degree.

Key words: corporation social responsibility; corporate value; Panel data; Tobin Q