房地产审计业务探讨

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【摘要】房地产作为公司的新兴业务板块，如何对其业务进行审计，成为审计部门新的挑战。本文对最近几年开展过的房地产审计业务实践进行回顾，对审计工作流程、关注的要点、审计中存在的局限和不足等予以总结，以期为更好地开展房地产审计提供参考。

【关键字】 房地产业务 审计 风险导向

集团公司在商品房领域，公司开发了浦东高行、常熟、月浦、信阳、绍兴和镇江等多个地区的项目。在保障房领域，公司先后与当地政府合作承接了上海、扬州、慈溪等多个地区的项目。审计部对上述项目均开展了包括投资管理审计在内的各项审计工作。

一、房地产审计业务现状与不足

（一）房地产审计现状

目前房地产审计业务包括投资管理审计、负责人离任经济责任审计和绩效考核审计。其中投资管理审计是审计部对公司房地产开发类项目专设的一项审计。审计内容涵盖开发的全部过程，包括项目前期、实施、竣工验收、销售、交付使用以及后评价等全部生产经营活动的真实性、合法性、合规性，以及开发项目的收益性、效果性等。审计部根据审计工作计划或公司的安排在项目开发前期、中期或后期任一时点进行审计；离任经济责任审计在发生项目主要负责人员离任时进行；绩效考核审计通常在项目进入收尾阶段时进行。

目前公司开展房地产审计的一般工作流程如下：根据审计计划拟定审计项目―下达审计通知书―拟定审计方案―组织实施审计―交换审计意见―出具审计报告―征求意见并报送审批―后续整改跟踪。主要分为四个阶段，在审计前期，确定具体的房地产审计项目及审计时间后，安排审计人员组成审计组，由审计组撰写审计通知书，并在实施审计前通过OA系统送达被审计单位。

现场审计阶段，审计组进场后，与被审计单位相关责任人召开进场会，说明审计目的和要求，由被审计单位的负责人作情况介绍，并向审计组提供真实、完整的审计资料。

审计组完成现场审计后，根据审计底稿及时编写审计报告初稿，并报审计部负责人审核，报告初稿经审核后向被审计单位初步征求意见，对存在争议的地方进行初步沟通，需要修正的，补充相关资料进行修订形成正式报告。

审计整改阶段，根据管理者审批后的审计报告，对其中存在的问题和风险发送审计整改通知，限期上报整改结果，并由审计组进行整改效果评价，对未整改完毕的问题和风险，持续跟踪落实，必要时开展后续审计。

（二）房地产审计不足

1.没有突出重大风险与重点环节

目前开展的房地产审计，基本是依据开发流程进行的全过程审计，没有突出重点环节和重大风险事项。如目前已做的投资管理审计，是按房地产开发流程，从拿地―成立项目公司―前期可研、投控―设计―报建―开发―销售―清盘，对各个开发环节逐一进行确认和评价，重点不突出。

2.合理性审计不够

目前房地产审计过程中，更多是关注于合法性的计，如项目开发报建是否按照国家规定流程进行办理；项目开工建设前是否按规定取得各类许可证照；项目预售前是否达到预售条件，是否按时申报取得预售许可证；以及各类后期竣工验收工作、交付工作等是否符合国家和地方规定等。而对于合理性审计，如项目开发定位是否准确、各类成本支出是否合理控制、销售定价策略是否合适等，审计关注不够。

3.审计评价依据不足

目前审计工作主要处于确认和评价阶段。既然是评价，就要有相应的评价依据、相关业务流程的管理制度和体系。而目前公司关于房地产业务的制度还是几年前制定的，随着公司房地产业务的发展，组织机构的调整，部门职责的重新界定，大部分制度已经不适应目前公司房地产业务的发展现状。没有适用的内部控制制度，使得在审计活动中，没有合适的评价标准，客观上也影响了审计的质量。如对商品房公司进行审计时，多次发现项目可研信息、投资估算、设计概算以及施工图预算均未上报公司备案和审批，表面上是子公司工作不到位，实际上公司对此也并无明确的内部控制制度要求。再如对项目公司绩效的考核，公司迄今为止对房地产项目开发公司的绩效考核没有建立考核管理制度，而各项目公司年度经营指标也只在公司下达指标的基础上，由房地产分公司在各子公司中进行统筹，对于如何考核没有约定。从审计过程看，项目开发团队普遍反映团队为公司创造了很大的效益，而没有得到应有的回报，影响士气。

4.审计人员知识经验不足

目前审计部门的员工，由财务和预算人员组成，这种人员构成目前从事施工业务的审计可以保证审计质量，而施工业务只是整个房地产开发链条中间的一个环节。进行房地产审计需要审计人员具备战略、投资、财务、法律、金融、项目报建、工程管理、成本控制等方面的知识。这些知识是目前审计人员所欠缺的。公司目前进入房地产开发领域的时间较短，开发项目不多，实施过的审计项目也不多，经验不足，且主要依据自身的认识进行审计评价，评价是否合适，有待商榷。

二、房地产审计业务要点

（一）项目公司基本情况

一是调取向上级集团公司提交的申请报告以及批复意见、营业执照、公司章程、董事会决议、开发资质文件等资料，查明项目开发主体是否合法合规成立，是否满足项目开发资质要求。二是调取项目公司组织机构图及人力资源状况，检查机构是否健全、人员是否满足开发需求。三是调取项目公司各项管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是调取验资报告等，查明项目公司注册资本金是否按时、足额、合法到账。五是调取开发地块初始资料，了解开发项目情况。

（二）项目投资控制审计

调取项目开发可行性研究报告、投资估算、设计概算、开发成本预算等相关资料。检查项目是否按照规定执行立项程序，检查项目拿地、项目开发的可研及市场分析情况；检查项目开发决策的科学性以及决策程序是否符合公司规定；投资估算是否上报审核并确定估算指标；设计定位是否科学合理，设计图纸是否满足节点需求和质量要求，设计概算是否上报审批并确定概算控制指标以及设计变更情况等；开发成本预算是否清晰完整并可用，开发成本列项是否完整可控；检查三算（估算、概算和预算），对比是否具有可比性，是否满足控制要求。

（三）项目前期开发审计

一是调取土地、报建和各类开发证照，如土地证、项目建设工程规划许可证、土地规划许可证、施工许可证等，检查项目开发是否按规定取得相应证照，分析取得证照的进度对项目的影响，检查项目开发是否按照证照规定范围和批复时间进行。二是调阅项目招标及合同评审资料，审查项目是否制定相应的招标工作计划，结合招标资料报送、招标结果出具、合同签订等资料，审核各项招标工作是否按期完成。是否依法进行招标，是否以不合理的条件排斥潜在的投标人，是否签订书面合同，是否签订背离原合同实质的其他协议，工程是否发包给具有相应资质及资质等级的单位等。整理未按计划完成招标工作的清单及原因，分析对项目开发进度的影响。

（四）开发过程管理审计

一是关注开发工期、质量和安全情况。二是检查项目开发的成本控制情况，内容包括是否列明开发成本明细项目并有相关依据，合同是否签署并有效，成本是否完整清晰，相关变更、签证、新增价格等是否如期、如实审核。

（五）开发项目后期审计

包括地名门牌是否按时申报完成、是否存在工程抵押情况、前期物业的招标和合同备案工作以及各类项目验收工作，如建设工程规划验收、消防验收、卫生验收、环保设施验收、综合验收等；关注项目竣工交付资料、交付使用许可证办理情况、大小产证的办理情况及拖期原因等。

（六）销售审计

一是项目是否按节点取得预售（现售）许可证并开展销售工作，预售价格是否按节点报物价局审批备案；预售合同是否按照规定文本和方式签订，预售备案和抵押登记工作是否按节点进行等。二是关注销售计划情况及销售回款情况，调取销售计划表、销售表价和售价预测表等，审查评估未售房产的未来情况。三是审核项目的年度销售指标及回款指标的实现情况。

（七）财务管理审计

一是审查项目资金收支情况、进行资金流量分析、检查项目开发融资情况及利息支出和还款情况。二是检查项目销售费用、管理费用、财务费用、各类税费等，分析费用开支明细及金额，测算土地增值税清算情况。三是根据财务账面记录，分析开发成本列项的准确性和合理性，分析往来挂账的合理性。四是盘点项目开发的整体收入成本效益情况，分析项目投资收益和资本回报情况。

（八） 经济责任审计

对房地产开发公司主要负责人进行的任期内经济责任审计或离任经济责任审计，除上述事项外，还将确认被审计负责人任期内销售及回款指标完成情况、任期内的收入利润实现情况以及任期内员工收入情况等。结合管理状况对其任期内内部控制的有效性进行评价。

三、房地产审计业务强化对策

（一）加强以增值为目标的内部审计

根据内部审计的定义，内部审计目的在于为企业（组织）增加价值和提高运营效率，通过系统规范的方法，评价并改善风险管理、控制和治理过程的效果，帮助实现企业（组织）目标。而目前审计工作主要还处于评价的阶段，虽然在审计活动中也提出了一些合理的管理建议和意见，但对增值型计开展还远不够。如何更好地实现增值型审计，一是开展内部审计时从实现公司战略的高度出发，在房地产板块的内部控制评价、项目公司法人治理、绩效管理、风险管理等方面发挥更大的作用。二是做好内部审计活动，在审计活动中放低姿态，以诚相待，充分发挥内部审计的咨询职能，与被审计单位共同探讨房地产经营活动中可能面临的风险，问题产生的原因，共同协商解决问题的方案，最终出具的审计报告才会有质量、有分量，管理决策者可以了解真实的情况，被审计单位也乐于接受。实现与被审计单位的合作共赢，实现内部审计从“我要审”到“要我审”的转变。

（二）建立以风险为导向的内部审计

风险导向审计的实质是利用风险管理方法、系统管理和战略管理理论，强化内部审计工作的规划和分析，通过系统、持续的评价各项风险，对被审计单位不同时期管理的重点和风险进行确认，并将审计资源投入到各项经营管理重点和薄弱环节。风险导向审计在审计项目实施过程中始终贯穿风险评估、资源配置，从而更有效地为组织提供保证和咨询作用。对公司来说，应对前期审计部所做过的审计工作、内部控制评价工作，公司其他职能部门房地产事业部房地产业务检查、规划和指导过程中发现的各类情况进行总结，找出房地产开发过程中重要的风险点和薄弱环节，有针对性地开展审计活动。

（三）加强投资效果全过程审计

目前在公司开展的房地产审计活动中，重点是盘点项目公司的开发成本发生情况、利润实现情况、股东回报情况等。对于房地产开发，影响投资收益（成本控制）的主要工作大部分发生在前期，获取土地的决策，项目开发主体形式的选择，开发产品的定位以及产品的设计，将决定大部分开发成本，最终影响投资回报的实现情况，这其中大部分内容又远非目前作为被审计对象的项目公司所能控制。未来是否可以将前期投资决策作为审计的对象，值得思考。而项目公司作为开发主体，其内部控制是否健全有效，对于公司管理决策者和上级单位的决策执行是否到位，也可作为审计重点。

（四）与其他部门联动开展联合审计

目前在公司开展的其他业务类型的审计活动中，多次与其他部门合作，开展联合审计工作，取得了较好的审计效果。在今后开展房地产项目审计时，可以考虑联合其他部门，借助其投资控制、法律事务、财务管理、项目管理等方面的专长，弥补审计部现有人员业务上与知识上的短板，共同开展审计工作，以期达到更好的审计效果。

（五）提升审计人员的知识技能与水平

房地产审计业务的开展，要求审计人员在知识储备的基础上，具备更高的素质和知识技能。审计部门应通过多种途径，如对标学习、网络教育、内部培训等，提升审计人员开展房地产审计的知识技能和水平。

如何科学、合理、有效地对房地产业务进行评价、揭示风险和有效控制，对公司审计部门开展内部审计提出了更高的要求，本文尝试对近年从事房地产审计的经验教训进行总结，希望能对公司房地产审计业务的提升提供借鉴与参考。

参考文献

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[3] 陈建明.房地产开发集团内部审计工作思考[J].财经界：学术版，2010（06）.