地方政府大力“去库存”/ 推进住房公积金综合服务平台建设/房地产开发投资增速“22连跌”/ 一线城市土地狂涨
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事件
近期，多地展开去库存、稳投资“保卫战”。1月18日，重庆市人民政府办公厅《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，其中对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。多地地方两会上也将去库存、稳销售、稳市场作为2016年房地产政策的重中之重。河北省政府工作报告指出，要化解房地产库存，推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，稳定房地产市场。福建省政府工作报告也把房地产去库存摆在突出位置，指出将着力稳定住房消费，把房地产去库存摆在突出位置，发展住房租赁市场，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，等等。
2016年楼市主题将是“去库存”。中央和地方还有可能从以下几方面采取具体措施去库存：一是降低首套住房首付比例；二是央行继续降准降息；三是楼市税费补贴类政策的进一步落地；四是进一步加大棚户区改造力度，加强货币补贴；五是调整普通住宅标准；六是鼓励人才购房政策；等等。
点评
1月20日，住建部《关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》（下称《通知》）。《通知》提到，从总体看，各地住房公积金信息化服务工作滞后，业务办理渠道少、标准不统一、服务效率低等问题突出，这影响了住房公积金制度的发展。为解决这些问题，住建部就推进住房公积金综合服务平台建设提出要求：明确工作目标、拓展服务渠道、加强综合管理、保障运行安全以及落实工作责任。要求各设区城市要以服务缴存单位和缴存职工为导向，充分利用“互联网+”技术，建设功能齐全、便捷、安全高效的住房公积金综合服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及部分条件较好的设区城市，应当在2016年底前基本建成住房公积金综合服务平台。其他设区城市应当在2017年底前基本建成住房公积金综合服务平台。
点评
近年来，我国住房公积金规模快速增长，业务种类日趋丰富，缴存单位和缴存职工对住房公积金服务的要求不断提高。一些省市率先探索应用网上业务大厅、自助服务终端等互联网和移动通讯技术，提升住房公积金服务效率和质量，取得了一定效果。但总体上，各地住房公积金信息化服务工作还滞后于缴存单位和缴存职工的服务需求，影响了住房公积金制度的发展。为拓宽住房公积金服务渠道，提高服务效率，切实维护缴存职工合法权益，有必要加快推进住房公积金综合服务平台的建设。
近日，第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行在内的多家房地产服务提供商2015年房地产市场研究报告显示，受经济大环境下滑影响，国内房地产开发投资增速或将持续低迷。第一太平戴维斯指出，2015年第三季度，全国GDP增速自2009年以来首次破7，环比略降0.1%至6.9%的较低水平。从数据来看，即便如一线城市中的上海与北京，经济增速亦明显放缓，GDP增速堪与全国持平，而广州、深圳两地GDP增速则显著高于全国平均水平，并保持上升态势。戴德梁行认为，经济增速疲弱主要受累于房地产开发投资近零增长。在GDP增速下滑的背景下，房地产企业投资意愿不足，其开发投资增速自2013年后便开始出现明显下滑。第一太平戴维斯指出，2015年前11个月国内房地产开发投资增速仅为1.3%，再创历史新低。
为解决库存高企难题，自2014 年三季度末开始，政府推出多项刺激政策。预计接下来，地产相关政策会进入新一轮的宽松渠道，政府将继续深耕“去库存模式”。值得注意的是，房地产开发投资增速下滑已成常态下，商品住宅市场仍将“一枝独秀”。高力国际报告指出，上海、北京及深圳住宅市场量价齐升，且高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲 。但高力国际同时提醒，一线城市库存仍处于高位，发展商仍须以去库存为主要目的。
据易居研究院最新数据，2015年12月，一线城市土地成交建筑面积为635万平方米，环比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均价为10436元/平方米，环比下涨11.2%，同比上涨46.8%。12月北京和广州土地成交面积有所回探，使环比出现一定下跌，而土地成交均价连续上升3个月，至12月创历史新高。据了解，2014年一线城市土地成交均价为7429元/平方米，2015年成交价不断攀升，全年土地成交均价涨至13745元/平方米，同比增幅高达85%。从近六年一线城市土地成交价格看，在2012年达到近五年最低点后，2013年迅速反弹向上，2014年延续了2013年的上行趋势，2015年在政策的刺激下，加速攀升。
点评
由于土地资源的稀缺性，外加房价远比三四线城市坚挺，一线城市的土地价值在市场冷淡的情况下猛进上涨。虽然目前房地产看起来似有繁荣之相，但高利润时代确已过去，风险也在增加。根据有关机构预测，2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。主要原因包括：2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨。但2015年土地购置价格基数较高，2016年涨幅不会太高。