房地产开发项目工程管理问题探析

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摘 要：项目管理是工程项目中常用的管理手段，在房地产开发项目中作用非常重要， 它对工程项目的整体效益和竞争力起着推动促进。工程管理存在着很多的问题，本文将论述房地产开发项目中存在的工程管理上的问题， 并针对性提出一些建议。

关键词：房地产开发；项目；工程管理

随着房地产市场化的快速发展，房地产已经成为我国经济发展的一个重要的支柱性产业，房地产行业涉及面广，如何实现相关资源的优化配置，保持房地产行业的健康发展，促进社会经济的稳定发展是当前地产行业研究热点。

一、房地产开发项目工程管理的内容

房地产开发项目的过程涉及很多内容，对这些内容的进行有效处理就构成了房地产开发项目的工程管理，工程管理工作通常包括以下内容。

1.工程的总体规划。人类在做任何一件事情之前需要一个规划， 同样房地产开发项目也需要一个有效规划，房地产的开发企业在开发项目之前都有一个总体设计与规划。工程开发的总设计是开发建设工作重要的经济技术文件。工程设计的报批和编制是房地产开发建设的重要前期工作。

2.相关方面的协调合作。由于房地产开发过程要涉及面广， 加上房地产的建设工程自身的特点， 如配合单位多、施工周期长、工程项目多、建设范围大，所以很容易产生矛盾冲突。为达到工程建设的顺利进行需要及时地沟通，做好以下几个方面的工作：实行工程开发总承包制度；定期召开有关部门的协调会；积极配合开发建设相关单位及时理好开发过程中出现的各种矛盾。

3.工程质量监督检查。在激烈的市场竞争过程中有过硬的质量是取胜的重要砝码， 房地产企业要实现工程项目经济效益和社会效益，最大化必须过好建筑物的质量的关。工程质量好坏是设计质量、勘察质量、原材料质量、使用维护质量及施工质量的直接反映，所以在工程开发设过程中要注意各个环节的质量监控，对整体开发建设过程进行全面、深入的质量监督，及时发现质量问题，解决问题。

4.工程项目的竣工验收。工程项目的竣工不仅仅是建筑物的建造完成，而是要达到工程设计的要求和合同规定相关标准，具备验收的条件后，根据施工单位的竣工验收的请求，有关的验收小组要依照国家制定的各类质量标准进行验收和鉴定，只要达到相关标准，具备使用条件才能进行竣工结算。

二、房地产开发项目工程管理中的常见问题

1.前期准备工作不充分

当前很多房地产项目存在着盲目决策开发的问题，往往没有进行充分前期调研论证，通常地产开发公司很多地关心的是工程项目建设的位置、配套设施以及和商业环境等，然而对其开发技术、经济因素的论证关注不够，往往造成因工程项目前期无法进行预测和控制，而引发一系列后续问题。例如结构设计不够合理、户型单一造成公摊过大、空置率高、成本较高问题。

2.对施工许可程序不重视

房地产开发企业为追求更大的经济利益，在进行项目开发时施工单位为了工程进度，往往还没有经过建设主管部门施工许或相关手续没有办理完毕之前，就提前施工。不少开发企业钻制度上的漏洞。例如在开挖和填坑手续办理之后，在相关施工许可未完成之前，就进行开工。往往会导致施工进度被叫停，施工单位遭罚款处理，这不但影响到工程的顺利进行，而且也造成了不良的社会影响。

3.监理制度不规范，完工验收不严谨

由于设计单位和监理单位之间配合不紧密，导致施工过程中出现大量设计问题，很多施工单位随意变更设计图纸，这不但增加了施工成本，也造成了管理上的混乱。监理上的缺失，使得施工单效的缺乏有效的制度保证和规范监督。许多开发单位对工程施工中的分项验收等管理环节不严谨，往往造成工程竣工总体验收时产生验收的资料不齐、结算依据不足情况，从而出现不能为验收办理相关手续，导致拖延交付和备案邂逅的结果。

三、改善房地产开发工程项目管理的建议

项目管理在房地产开发工程中的运用虽然取得了一些成绩，但在行过程中也逐渐凸显出一些问题，笔者认为，要从根本上加强和改善房地产开发工程项目管理，必须从以下几方面下足功夫。

1.加强项目开发的前期规划管理

当前我国房地产工程项目管理普遍存在调研不足和可行性研究论证不够的问题，因此，为了优化项目管理，必须加强对项目开发规划和设计等前期管理工作。项目开发前要做充分的市场调研和投资分析，尽量将风险控制在预期内。进行充分的市场调查，明确消费者的需求， 选择更具商业价值地段，设计符合市场需求的建筑户型。另一方面，也要加强与设计单位的沟通，做到弹性管理，力求做到全面准确，不漏项，不留缺口。加强与国家规划部门沟通寻找政策上的支持，协调和平衡各方面利益，避免出现协调不到位而产生工程进程被叫停、设计反复修改等现象，从而避免资源上的浪费。

2.加强项目施工过程的质量管理与控制

在施工之前，工程项目开发商应与施工单位签订一份不存异议的合同，要求双方严格遵守合同的要求来办事，除了国家规定的标准条款外，对施工安全、款项支付、验收、工期、工程质量等进行明细的规定，避免后面双方产生矛盾。加强施工质量的控制，对施工质量进行控制是施工管理中重点工作。协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。对质量监理的工作人员进行监督，对施工企业严格监督，保证在施工进程的各个环节都能达到工序的质量标准。

3.加强成本管理和风险控制

价格是房地产企业之间竞争的重要筹码，开发项目时必须完善加强项目的成本管理，要严格控制项目成本。在项目开发之前充分做好预测和评估工作，对项目成本、利润等进行严格的控制，在施工过程中，充分做到投标招标的市场化，引入竞争机制，只有这样才能降低成本，提高市场竞争力。房地产行业是投资大、周期长，风险大的行业，因此，控制风险是非常必要的。房地产企业可以通过合同的形式，明确开发过程中的各参与方的责任，来减少隐蔽损失。同时房地产企业可以通过投保的方式，在客观上降低房地产业的风险。

参考文献：

[1]蔡少文.项目管理在房地产开发工程管理中的应用[J].建材发展导向，2011（10）.

[2]王琳.浅谈房地产项目管理.科技信息[J].2011（7）.

作者简介：朱红梅（1979-11），女，重庆沙坪坝人，硕士，重庆房地产职业学院。

刘小刚（1979-03），男江西吉水人，硕士，重庆城市管理职业学院。