房地产上市公司财务风险评价研究

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【摘要】 财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是市场竞争的必然产物，如何评价财务风险成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。论文以房地产上市公司为研究对象，构建了房地产上市公司的财务风险评价指标体系，并采用因子分析法建立了房地产上市公司的财务风险综合评价模型，以期为我国房地产行业的健康发展提供理论借鉴和方法指导。

【关键词】 房地产上市公司 财务风险 评价体系 因子分析

房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中呈现出一片繁荣景象，但在某些地区甚至出现了过热的势头，多数房地产企业承担着中长期财务风险。加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险己经成为很多房地产企业求生存、发展而迫切需要解决的问题。从理论上看，财务风险评价理论正呈现出以下几点发展趋势：从定性分析转化为定量分析；从指标化形式转向模型化形式，或二者结合；从对单个财务指标分析转化为对财务指标体系进行分析，描述风险的变量从离散形式向连续形式转化。鉴于此，本文以房地产上市公司为研究对象，构建一套与房地产行业紧密结合的财务风险评价体系，借此给房地产上市公司改善财务状况、规避财务风险提供理论和方法指导。

一、房地产上市公司财务风险评价指标的选择及计算方法

为了能准确灵活反映房地产企业当前所面临的生存风险的强弱，基于指标构建原则的考虑，本文在设计研究变量时，借鉴了我国财政部等四部委联合颁布的“国有资本绩效评价规则”中广泛应用的财务评价指标体系，以及财务指标获取的难易程度和成本效益原则，并结合房地产企业自身的特点，根据1996年财政部颁布的关于《施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）》的通知，选择体现房地产企业财务状况的财务指标。因为一个房地产企业的整体财务状况不是单一的一方面，而是一个综合整体，所以在以上财务指标设计原则的指导下，反映房地产企业经济运行状况的财务风险指标体系，应包括企业的偿债能力、经营效率、盈利能力、成长能力、基于现金流量的指标。虽然这些指标也用于评价企业的财务绩效，但企业财务风险评价和财务绩效评价是同一事物的两个相对方面，若企业财务状况良好，则企业财务风险较小；若财务状况较差，则企业财务风险较大。因此，财务绩效评价和财务风险评价在指标的选择上是可以互相借鉴的，这些反映财务状况的指标也可以用来评价企业财务风险。

根据以上原则，本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合房地产上市公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建房地产上市公司的财务风险评价指标体系（见表1）。

二、因子分析的基本原理及数学模型

由于多指标分析本身比较复杂，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。国内外对于多因素评价问题的分析方法主要有：层次分析法、数据包络分析法和因子分析法等。在众多的分析方法中，因子分析法有其独特的优势。对于房地产上市公司的财务分析体系的构建，因子分析法比较合适。因子分析主要的作用在于：减少分析变量的个数，通过对变量间相关性的探测，把原始变量分类，然后把相关性高的变量分为一组，再用公因子代替该组变量。因子分析有两个核心问题：其一是构造因子变量；其二是对因子变量进行命名解释。所以，因子分析的基本步骤就是围绕这两个问题逐步展开的。因子分析通常有以下四个基本步骤。

第一，确认需要分析的原变量是否适合作因子分析。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定是否适合做数据精减。

第二，构造因子变量。设X是观测得到的随机向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F2，…，Fm）是不可测的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互独立的。e=（e1，e2，…，ep）与F相互独立，且E（e）=0，协方差阵是对角阵，即各分量之间是相互独立的，则模型：

称为因子分析模型，由于该模型是针对变量进行的，各因子又是正交的，所以也称为R型正交因子模型。其矩阵形式为：X=AF+e。

第三，利用旋转方法使得因子变量更具有可解释性。如果求出公因子解后，各个公因子的典型代表变量不很突出，还需要进行因子旋转，通过适当的旋转得到比较满意的公因子。

第四，计算因子变量最终得分。在因子分析模型建立后，还要对样本进行综合评价。对于所研究的问题，就是用最少个数的不可测的公因子的函数以及特殊因子之和来描述原来观测的各个分量。

三、因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用

D公司是一个以房地产开发为主营业务的上市公司，近年来尽管D公司发展迅猛，但仍然存在负债率高和流动比率过低的问题，加之目前受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，D公司承受着巨大的财务风险，已经严重影响到D公司的生存和健康发展。本节以D公司为例，研究因子分析模型在房地产上市公司财务风险评价中的应用。根据指标数据的可获得性和完整性，本文选取从2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29组季度财务数据，并将原始样本数据进行标准化变换。本文运用SPSS16.0统计软件，对财务指标数据进行因子分析，实证步骤如下。

第一，对数据的检验。在为样本数据做因子分析前我们首先做KMO测定，以便确定本研究中标准化财务是否适合做数据精减。经SPSS16.0软件计算结果如表2所示。

表2结果显示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可认为本数据可用于做主成分分析。

第二，公因子的提取。表3为各变量和因子的方差贡献情况。它分为两部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差贡献率和累计贡献率；第二部分反映的是特征值大于1的5个公共因子的特征值、方差贡献率和累积贡献率。总方差分解表显示，共选取5个因子，解释了总体方差的89.66%，也就是说5个公共因子可以概括14个原始变量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的结果是较为满意的。主成分的提取及命名如表3所示。

第三，财务风险的综合评价模型。为了简化各主因子的结构，我们对因子负荷矩阵进行求逆计算，得到因子得分矩阵。根据因子得分系数和原始变量的标准化值，可以计算每个观测量的各个因子的分数，并可以据此对观测量进行下一步的分析。旋转后的主成分因子表达式可以写成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3

-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10

-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+

0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9

-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+

0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8

-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=

-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7

-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-

0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+

0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12

+0.021X13+0.051X14。

因子F1、F2、F3、F4和F5分别从不同方面反映了各个体指标的贡献率大小情况。虽然它们的综合原始信息较强，但一单独使用某因子并不能对所有变量进行一个综合评价，因此按照测度财务综合因子，将F1、F2、F3、F4和F5按照贡献率综合加权如下：

F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）

从而利用此表达式计算出D公司各季度财务状况的综合得分，F值越大表示D公司财务状况越好，财务风险越小；相反，F值越小表示D公司财务状况越差，财务风险越大。

第四，D公司财务风险评价模型的检验。利用SPSS软件和EXCEL软件处理，可快速获得企业的主因子和综合因子得分情况，据此可对D公司各季度的财务状况做出分析和比较。由于己经采用标准化数据进行分析，所以因子得分为正表示财务状况处于平均水平之上，财务风险处于平均水平之下；因子得分为负表示财务状况处于平均水平之下，财务风险处于平均水平之上。将F取负值可以得出上述29个季度的财务风险分布图，如图1所示。

根据D公司的基本情况，把评价区域的临界值定为0具有较强的适用性，据此把0作为公司财务风险的一个分水岭，D公司财务风险判断标准见表4所示。

四、结论

本文在借鉴国内外学者的实证研究成果并结合D公司实际情况的基础上，初步确定了包括反映企业盈利能力、成长能力、营运能力、偿债能力和现金流量5大类的14个财务指标，构建D公司的财务风险评价指标体系，采用一种多元统计方法――因子分析法建立D公司财务风险综合评价因子分析模型，并选取D公司从2004年1季度至2011年1季度公布的29组季度财务数据进行实证分析。通过理论分析和实例证明，表明该模型具有实践意义，在现实中应是可行的。由于我国房地产上市公司财务风险管理体系建设尚处于起步阶段，有许多理论尤其是实务方面的问题，还需进一步探讨与解决。本文在研究中只考虑财务指标，而非财务指标也可以影响企业的财务状况，故不能概括企业经营过程的总体，因此如何在做财务评价中引入非财务指标是今后研究的方向。

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