东坝 下一站CBD猜想

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东坝区域毗邻东五环，交通便利，同时又是连接机场临空经济区、望京商圈、朝北商圈的重要节点，长期来讲，发展前景被普遍看好，因此也成为开发商拿地的热点之一。未来区域内将出现自住房、纯商品房、高端项口共存的局面，其中产品价值高的高端项口值得期待。

东坝区域一直以来是保障房、经适房的集中地，但从2013年开始因恒大等房企高价拿地而受到瞩目。目前进驻的房企包括首开、恒大、保利、金隅、湖南富兴。

积极拿地炒热区域

2013年11月，保利首开联合体以21亿元，配建8500平方米限价商品住房以及5万平方米自住商品房竟得朝阳区东坝地块，其中自住型商品房部分售价为2.2万元/平方米，折合楼面价59941元/平方米。同年同月，恒大以51.35亿元的总价，配建16900平方米“限价商品住房”和11.2万平方米的自住型商品房斩获地块，并成功卫冕当年宅地市场的总价地王。几天后，首城置业以21.45亿元，现场竟报自住房面积4.2万平方米获得东坝区域又一块规划建筑面积约9.2万平方米的地块。2014年11月，北京市朝阳区东坝南区两幅土地公开拍卖，最终以21.9亿元总价出售，拿地企业分别为首开和湖南富兴集团。值得注意的是，两幅地块的楼面地价均低于去年该区域出让的土地。总的来说，东坝的区位优势还是吸引企业拿地的重要因素。

住宅产品呈现多样化

各大房企拿地的条件，导致了未来区域内将出现自住房、纯商品房、高端项目共存的局面。进驻比较早的项目是首开常青藤，主打低密度的多层和小高层洋房，户型设计比较台理，适合刚改人群。除了首开常青藤外，恒大、保利、首开、首城置业等在东坝区域的项目也将于2015年陆续入市。以保利为例，在保利北京2015年计划入市项目中，保利首开东坝项目被寄予厚望，按照规划，保利首开东坝项目是保利地产与首开地产联袂打造的北京顶级城市别墅项目，集保利地产与首开地产多年豪宅开发经验之大成，拟打造成北京顶级的纯法式城市别墅，项目非常值得期待。另外，在东坝向东区域首开香溪郡主打的改善型住宅，融科千章墅、旭辉御锦推出的低密别墅，也有效地促进了整个区域低密生活氛围的实现。

规划利好优势明显

东坝区域以坝河为界，分为南北两个区块，其中南区为8平方公里的住宅区，主要功能与望京等大型社区类似，承担着疏解城中心人口的功能，同日j接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民；北区则是朝阳区政府近年来着力打造的东坝国际商贸中心区，占地面积约6.2平方公里，未来将集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体，形成匹配cbd的新型城区。

在交通上，东坝紧邻东北五环路、机场高速、机场二高速等数条交通干线，目前地铁3号线、12号线均已规划至东坝地区，随着未来轨道交通的启用，东坝区域居民的出行将更加快捷、便利。在未来的几年里，随着政策利好的逐渐落地，东坝区域的发展前景还是十分可观的。

点评：东坝作为北京东北部的热点区域，相继迎来了多家品牌开发商进驻，未来产品将呈现多样化供给。目前东坝自住房价格锁定在2.2万元/平方米，普通商品房价格大概在4万元/平方米，定位不同的项目价格上还有一定浮动。区域的居住价值和商业化价值有待进一步提升。