房地产企业自主上市的主要财务问题分析

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摘 要：我国房地产企业负债率普遍都在70%，资金来源主要是银行，过度依赖于银行贷款的现象是普遍存在的，这样的财务结构，使房地产企业处于较高的市场风险和财务风险。上市仍是公司解决资金困难的重要途径，通过上市，可以为房地产企业提升抵御负债风险能力。文章结合上市要求和房地产企业财务在收入、成本、税收几个在理论界存在的不同处理意见，分析房地产企业上市存在的主要财务问题。

关键词：房地产企业 上市 财务分析

中图分类号：F293.33

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2017）02-144-02

房地产企业受宏观环境和政策波动影响较大，在目前严峻的房地产市场环境下资金链普遍紧张，自主上市无疑是房地产企业善选之举，为企业发展提供动力。但企业上市是一项复杂且综合性很强的工作，通常项目周期长，涉及企业改制、上市申报、财务培训、财务咨询等工作，其中财务会计资料的审核工作则是重中之重，而会计资料审核中重点是盈利能力指标。本文结合上市要求，针对目前房地产企业财务在收入、成本和税收几个在理论界有不同处理意见的方面，对影响企业自主上市的主要财务问题进行分析，希望能对房地产企业自主上市提供一些参考。

一、房地产自主上市的必要性

从有关统计数据显示，我国房地产企业负债率普遍都在70%，资金来源主要是预收款、自I资金和银行贷款（开发贷），而且预收款和自筹资金有很大一部分也是来源于银行贷款，如个人信用贷款，可以说房地产资金来源主要是银行，因此房地产企业融资渠道单一，过度依赖于银行贷款的现象是普遍存在的，这样的财务结构，使房地产企业处于较高的市场风险和财务风险。在当前房地产市场调控和货币紧缩的环境下，房地产开发贷的条件又极为苛刻，自有资金比例也逐步提高，有的已达到45%或更多。在当前环境下，上市仍是公司解决资金困难的重要途径，通过上市，可以为房地产企业提升抵御负债风险能力，对房地产持续发展获得稳定的长期融资渠道，显得尤为重要。

二、国内上市的主要条件及分析

《证券法》《首次公开发行股票并上市管理办法》等相关法律法规对企业上市有关条件和具体要求做了相关规定，主要条件是从主体资格、公司治理、独立性、同业竞争、关联交易、财务要求等几个方面展开。2008年7月中国证监会为完善房地产企业借壳上市的政策引导和支持优质房地产企业获得借壳上市的机会，在审核标准备忘录里提出了以下几点重点关注问题，这些关注点可以成为房地产企业自主上市的重要参考依据。

（一）产业政策导向性和市场地位

支持主营业务方向符合国家产业政策导向的大型龙头企业，限制以别墅、高档豪华住宅开发为主、主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的企业。

（二）资本实力和盈利能力

支持资本和资产规模较大的、有保持和提升盈利能力运作水平的企业，开发业务历年来保持稳定增长或总体增长水平，限制盈利能力起伏不定或只运作过一、两个小项目的企业。

（三）财务状况

合并报表扣除预售款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金（如银行借款）。

（四）土地储备

原则上满足三年以上的开发，限制受房地产行业高利润的驱使、凭人为运作拿地而介入房地产的企业。

（五）管理和业务规范性

在上市审核中，核心在于对企业的内在核心价值进行审核，企业核心判断标准是能否给投资者带来经济效益，具体表现就是持续盈利能力。据有关统计，被证监会刷下的企业中，因持续盈利能力方面的问题占了大部分。与制造企业相比，盈利能力的要求，房地产的标准要低，按照IPO的标准，发行前三年的累计净利润超过3000万元，累计营业收入超过3亿元。对于房地产来说，可能是几套房子的价格，但房地产的盈利能力也有其特殊性，政策的敏感性要比其他企业大的多，容易受政策的影响，其业绩容易大幅度的波动。因此要求最近三年发展稳定、业绩较好，持续盈利能力是房地产自主上市重点关注的问题。

三、房地产自主上市的主要财务问题

独立、持续的盈利能力是证监会审核人员重点关注问题，如果公司的盈利主要来源于非主营业务，其盈利能力的独立性会受到质疑，同时发审委更关注盈利的真实性和可持续性。从公司角度，公司持续盈利能力取决于行业环境、行业地位、市场空间等外部因素和核心业务、主要产品及用途、土地储备等内部因素；从财务角度，盈利能力主要体现在收入的组成及增减变动、毛利率的构成及各期变动、利润来源的连续性和稳定性三个方面。营业收入反映了公司创造利润和现金流的能力；成本费用直接影响企业的毛利和利润，影响着企业的盈利能力。下面就围绕着房地产企业的特点，从房地产的收入、成本和税收方面分析对房地产企业盈利能力的影响。

（一）收入确认对利润的影响

房产销售包括期房销售和现房销售，销售方式有预售、一次性销售和分期付款销售。房屋销售款在取得预售证后，经过签订合同、工程竣工验收、交付买方、办理产权过户等环节，因此与制造业相比，房地产收入确认具有一定的特殊性，究竟在哪一环节确认收入，在实际工作中也存在不同的理解。

收入的确认在《企业会计准则》规定了5个条件，并在准则讲解中做了进一步解释，理论上具有合理性，但准则仅对收入的确认条件做了原则性说明，未具体针对某一行业或某一销售模式下的收入做了确认条件规定，给企业在实践中留下了一定的判断和操作空间。

在实务中，因销售模式不同，房款收取时间点也不尽相同，确认收入的时间点主要有四个：以实际收取房款之日作为收入确认的实现；以取得全部房款并开具全额发票作为收入确认的实现；以房屋交付给客户和物业交接作为收入实现；以产权过户作为收入的实现。不同的收入确认方法都影响着企业的利润，按照会计准则的规定，判断企业能否确任收入的一个核心原则是商品所有权上的重要风险和报酬是否已转移。