关于居住小区商业配套中的“填空”问题思考
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摘要：本文通过对居住小区商业配套的现状观察，指出目前居住小区商业配套大多采用“填空”的思维和方式来谋篇和实施，导致本应该成为居住小区生活品质保证的商业配套设计被忽视。文章从开发商的态度、商户的问题、政府的要求、消费者的需求的全方位角度分析中提出居住小区商业配套设计应该着眼于规划指标到技术条例的同步以及实施，才是一条切实可行的途径。
关键词：商业配套效率开发商的态度，商户的问题政府的要求；消费者的需求
中图分类号：TU984.12
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2014）06-0075-02
居住小区中商业配套的合理性问题直接关系到小区生活的舒适与美好的感受，如何从建筑规划设计的角度对配套商业的功能分类及建筑型式分类作出相应的探讨与研究，使商业配套的设计能高度的配合并满足小区开发与建设过程中各相关方面的需求，同时对提高建筑规划设计的水平将起到良好的指导作用。
综观目前居住小区的现状，对于居住小区的商业配套，似乎一直是处于一个“填空”的角色，没有引起应有的重视。事实上，居住小区的商业配套的完善与否，固然是评价一个居住小区的档次高低和成熟度的重要指标，（只要去看看二手房中介公司的说辞就可以明白）然而，实践中常常看到的是类似“填空”的处理方式，从而使得居住小区的商业配套效率非常成问题。当我们的眼光跳开单纯的设计领域，全方位的剖析这一问题的成因我们不难看到问题的关键所在。
首先是开发商的态度。开发商当然知道小区的商业配套的重要性。但是，这种重要性我们往往只是在其产品推广词里有了浓郁的表达。仔细研究一下开发商关于小区的商业配套的预案和操作过程，就会发现由于招商难易度、相关区域的商业业态平衡、资金回笼的速度质量等问题使得之前的期盼都大打折扣。
有些是开发商做不到，有些是开发商不愿做。
居住小区开发之初，策划报告会列举出重要意义和详尽的市调数据，以证明小区配套商业的前景非常美好。其实，一般开发商感觉到最不确定和最有弹性的部分恰恰是小区配套商业，因为，大多数开发商是把控不住招商工作。通常的做法是把主要的、也是占据面积比重最大的住宅优先布局好，无论是总平、单体、还是立面，都是优化了再优化，因为这部分的销售状况最稳定可控，资金回笼的总量也是最客观。配套中的会所也会被重点安排好，最后，才是剩余配套的“填空”。同时，在总平面和空间上，这些配套面积经常被安排在住宅的底层，受柱网和剪力墙的影响，在使用功能上往往极不合理，能效大打折扣。
这个被“填空”的部分通常是会出现三种情况；
一是全部被销售。这类做法说明开发商以资金回笼为主导，落袋为安，不管小区今后长期的管理和业态营运情况如何，可以脱身而去。假如接手的“房东”也仅仅是考虑单纯的物业升值而不关乎小区配套――业态设置不考虑小区居民的切身利益，那么，这个“填空”和被“填空”了的空间与小区没什么关系了。这和政府定义的小区配套的意义就背道而驰了。
二是全部被开发商自己持有。这类做法说明开发商对市场有信心，自己经营回报比销售要好；或是觉得利益在长远，眼前市场获利不多，在资金压力不大的情况下慢慢寻找机会。这类“填空”的方式可能最可以符合“小区配套”的定义，但也要看开发商持有经营的目的和心态。有能力的开发商会考虑业态配置而做出某种限定选择，但大多数的通常是出租拿回报，毕竟盈利才是硬道理，至于商店的开开关关那就由市场去调整了。
三是部分销售部分持有。很多开发商认为这样最稳妥，既可以缓解一部分资金的压力，又可以获得长期的市场回报。这类“填空”的方式结果是介于上述两种情况之间的，因为在巨大的市场压力和经济利益面前，开发商可以做的选择是有限的。
由于市场的不确定性，这三种都“填空”方式都难以做到稳定长久。
其次，是商户的问题，也就是谁来“填”这个“实体空”的问题。商户关心的是自己的产品能不能有销路，因此，他们最关注的是租金、人气、机会、稳定、安全、优惠和高回报等等。
高租金，假如没有其他利好的因素，不用说，他们进不来。对应开发商的第一种方式他们几乎没有机会，因为房东是不愿意拉长成本回收期的。除非，商户自己就是房东。一般来说，来填补小区商业配套空白的都不太会有高回报，原因是一旦得到高回报后，他们就会进军别的市场了。小区商业配套在商业细分市场上的地位是明确的。
高人气，是商户们梦寐以求的因子，但除非开发商或房东事先没有料到，想不付出代价来得到这个好运，得靠自己努力，不然可能性不大。
好机会，那要看商户们自己的运气了，但是好运不会人人都有，也不会时时都有的，毕竟人人都有的好运那就不是好运了。
长久稳定，商户们一定是非常关心的。毕竟“填一次空”是需要投入成本的，人力物力财力，通常需要比较长的时间经营才能得到平衡，假如不能有一个稳定的合同期并且租金同时相对稳定，商户们是很难接受的――结果又是小区配套初衷变了样。
安全问题是商户们私底下祈愿的问题――这个问题似乎软件硬件都需要投入。硬件主要是开发商的投入，软件则应该不全是开发商的责任了。但凡城管出现频率高的地方，都是因为业态没有规划实施好的原因。
优惠――商户比较自身能力的选择因子之一。但这权力还是掌握在开发商或房东手上，普遍的说双方一定都是有得有失，因为市场是不会平白无故的优惠你的。
高回报是商户们的终极目标，影响高回报的因素很多，但是没有事先预设而靠事后市场调节的，通常会在一个不短的时期内不断出现配套商店开开关关的调整，一时半会兴旺不起来，高回报也就比较难了。
因此，在房东面前，商户们假如不拼命努力，基本上是处于弱势。
再次，是政府的要求。繁荣昌盛、高效有序、商业影响力、商业形象等等。
一个地区繁荣与否，基本上是看商业情况的。所以，政府会提供可能的权利空间来扶植优惠商家们，但除了税收部分，其余的基本上都在开发商建设时期被消费殆尽了。
高效有序不只是只有少数人才可以感受到。关键是配套空间的“开张率”。微观上，配套商铺是商业层次的底层，开开关关是极普通的状况，但是在宏观上看一个地区有若干条商业街不景气、一条商业街上有若干个商铺黑灯瞎火则就会令人着急了。商业除了有实体进驻外，还需要气氛的烘托和带动。理论上说，每条商业街都应该有一个效率指标。至于有序，则是要求有明白无误的商业定位。政府的管理能力是高效有序的关键。
商业影响力是城市商业经济的重要因素。各级政府都为此努力不懈。一个地区引进大型商业机构和驻场商业固然很重要，但也不可避免的会影响到配套商业的业态调整和互补。
前三个问题得到基本解决是树立好的地区商业形象的前提。而好的商业形象则又提高了地区土地价格的认同。
最后，小区商业配套服务的主体，则是广大居民消费者。和开发商、商户、政府不同的是，消费者除了消费的力量外――虽然这个力量相对强大，可以后发，因为处于后知后觉的境地，几乎在被“填空”的配套商业里没有发言权，但是他们需要便利、需要温情、需要体验、需要档次、需要实惠。虽然我们研究了开发商、商户、政府，也有人号称研究的消费者，但是每到实施阶段，就会走样。因为先知先觉的人总是无法体会到后知后觉的消费者的感受。
消费者的需求究竟是怎样的？
便利。居家生活中，怕的就是不便利。每天要发生的事不计其数，假如不便利，则会多费很多精力，降低生活质量。所以，小区的便利――出行便利商业配套便利，在不受销售价格影响的条件下一定是绝大多数购房者的首选。商户们会依据自己的产品来设法便利居民，但是，他们基本上是各自为政，无法做到门类配套齐全。配套不齐全的部分就没人管了。
温情。随着商业化程度的不断提高，商户们也为了自己的生存，现在温情问题已经不是那么突出。一般物业也会允许商户进小区服务。但是即使是这样，也还是有提高服务的空间。
体验。现在线上服务如火如荼，方兴未艾，便利、省钱，可以做到足不出户。但是线上的服务不能替代人的线下的体验感受，也不能替代一些特殊商品的需求。这就对小区商业从业态、空间尺度感受、面积、服务方式等有了新的要求。政府和开发商都还没有准备好从规划指标到技术条例的同步以及实施，基本上还是沿袭过去的做法，“填空”依旧是“填空”。
档次。不仅是物质层面上的要求，也还有精神文化层面上的要求。随着社会生活水平的提高，人们文化心理的上升和追求已经不是一句空话。“品位”和“品味”看得见摸得着，而且提升换代越来越快。
因此，可以说小区商业配套依然用“填空”的思维和方式来谋篇和实施，恐怕不能长久了。居住小区的商业配套设计必须从端正开发商的态度人手积极配合政府的相关要求，认真了解商户的切身利益问题和消费者的真实需求，树立起共赢的开发模式。以全方位的角度思考居住小区商业配套设计并着眼于规划指标到技术条例的同步以及实施，唯有这样才是居住小区商业配套设计的一条切实可行的途径。