青岛市宜景湾项目可行性研究报告

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摘要：本文主要通过对青岛市宜景湾项目的具体操作、营销策略以及项目的财务情况进行具体研究和分析，通过这些分析，总结得出可行性结论，从而为地产项目的进一步深入科学研究提供素材。

关键词：地产项目 可行性 财务分析

1.项目背景及必要性

青岛是中国重要的经济中心城市和沿海开放城市，是国家级历史文化名城和风景旅游、度假胜地。青岛市位于山东半岛南端，面积10654平方公里，总人口699万。其中市区面积1102平方公里，人口224万。现辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区及即墨、胶州、胶南、平度、莱西5个县级市。气候温和，属温带季风气候，年平均气温12.2度。先后获得了联合国和国家人居环境范例奖、中国人居环境奖、全国文明城市等荣誉称号。青岛已经成为最适宜人类创业、居住的城市之一。

近年，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短四、五年的时间里，青岛房产价格翻了1-2 倍，甚至更多。

特别是近几年，青岛概念高速变现，充满活力的城市吸引着大量人口的拥入。于是住宅供需矛盾就愈发明显起来。在市南区土地资源紧张、缓解住房压力难度加大的情况下，市北区房产的崛起遇到了最好的机遇。

市北区位于青岛市市区中南部，东邻崂山区，南接市南区，西濒胶州湾，北连四方区，东西最大横距11.5公里，南北最大纵距4.2公里，城区面积28.63平方公里，另外还有6平方公里的青岛高新区新产业团地。近年来，市北区大力发展特色商业产业，目前已建成了青岛啤酒街、文化街、台东三路商业步行街、科技街、婚纱摄影街、家具街、体育街、文具街、电子街、天幕美食城10多条特色商业街区，总长度超过10公里，聚集众多商家。特色商业带动和促进了周边区域经济的发展，并成为市北区招商引资的一张特色名片。

本文研究的宜景湾项目地处市北区黄金地段，位置优越，交通便利。项目依托CBD核心商务区，结合市北区打造“十里商贸长廊”的理念，着力打造成市北区十里商贸长廊的新商业节点。

青岛CBD核心商务区规划结构为“一心、三轴、一带、两区”。总建筑面积492.97万平方米，中央商务区规划人口为5.4万人。一心为中央商务区主中心，位于敦化路与连云港路交叉口，以多栋造型优美的超高层商务办公楼围合布置，形成中部的圆形城市广场，容纳商务办公、信息、金融为主的商务核心;三轴为沿敦化路东西向商务发展主轴、沿连云港路南北向商务发展次轴和沿绍兴路绿化景观轴;一带为海泊河滨水景观带;两区为南京路以西商务核心区和南京路以东综合居住区。

“十里商贸长廊”西起胶州路、东至劲松五路，沿线经过热河路、辽宁路等 11条道路，全长 12.5公里，将即墨路、辽宁路、台东等六大商圈连接为一体。市北区政府将统一“十里商贸长廊”沿途商家的外部形象，并对走廊两侧进行高标准亮化，将其打造成一条与前海一线遥相呼应的城市“金腰带”。

近年来，中央商务区加快发展，随着万达项目、中海山东路项目、良辰美景、嘉合新兴等地产项目的建设，极大的改善了中央商务区的基础条件，提升了中央商务区的城市形象，带动和促进了周边区域的发展，使城市面貌焕然一新。

2.项目概况

该项目位于青岛市商务区的南京路以东的综合居住区，周边是成熟居住区， 周边市政配套和生活配套设施齐全。本项目所处位置是一处非常适合建设高档商品房和商业项目的地方。项目占地25411.28平方米，其中商业3011.28平方米，住宅22400平方米。规划总建筑面积154703.9平方米，七栋高层住宅楼和一栋高层办公楼兼酒店。

本项目地块靠近地铁站，项目交通便捷，紧邻南京路和辽阳西路两条交通干道。辽阳西路和南京路为城市主干道，辽阳西路东接青银高速和机场，西接环胶州湾高度。南京路南接金融中心，北接生活区。周边已建成一些居住小区，配套设施较为齐全。项目周边地势平坦，易于开发建设。

3.产品营销策略

3.1目标购房人群

到市北中央商务区内置业的市区人口具有非常强的年轻化特征，30岁左右的购房者成为绝对的主力，这部分人群以企事业单位的普通员工为主，因为市南区的房价压力，才选择在市北区置业。未来，随着万达等项目的投放，该区域的购房人群将中坚化，同时，随着项目的发展，中高收入者也会更多地来此购房置业。

3.2价格定位

该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的户型，制订有竞争力的起价（10000元左右），并根据质素调整不同户型的价格，令景观较好部分的户型承担更多的成本（20000元左右），从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。

3.3销售价格的制定

具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合青岛市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，制定销售价格：

第一阶段，本阶段为市场导入期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为：15000元/平方米;

第二阶段，本阶段为市场上升期，取得商品房预售许可证后正式开盘，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为：17000元/平方米;

第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上更进一步提高，销售平均实收价格约为19000元/平方米。可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让;反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。

3.4价格分布

不同朝向、不同楼层的房屋品质存在一定的差距，应加以价格上的调整。我们将不同朝向、位置和不同景观的房屋划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同房屋的价格分布。

3.5销售进度目标

形象建立及售前宣传铺垫阶段（从开工开始一年内）：完成5%（本阶段，通过努力争取关系客户和内部客户，于公开认购之前就有不少于5%的楼房面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进）。正式销售阶段：三年销售期内完成95%。

4.投资估算及资金筹措

本项目预计总投资100928.54万元。其中，土地出让金总价43490.73万元，前期开发成本4992.68万元，工程建筑安装费用29893.46万元，销售费用3055.48万元，管理费用597.87万元，财务费用3640万元。企业自筹资金50000万元，占总投资比例的50%;申请金融机构融资50000万元，占总投资的50%。

5.项目财务分析

本项目住宅建筑面积154703.9平方米，测算采用住宅12000元/平方米、商业20000元/平方米、酒店10050元/平方米计算。

预计本项目销售收入227774.14万元，预计实现利润总额59345.59万元，税后利润44384.19万元。税后投资利润率高达43.53% 。

6.结论

通过以上的分析和策略，本项目具有很大的投资吸引力。财务分析表明，项目本身经济效益显著，还贷的资金来源充足。