房地产开发过程中的成本控制分析
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\摘要：在我国城镇化的快速发展形势下，房地产行业成为一个投资热点。然而，房地产企业开发项目却面临着各种不利的客观经济环境。为此，房地产企业应积极进行开发成本控制。本文分析了房地产企业开发过程中的各种成本，并指出了房地产开发企业成本控制存在的问题，提出了提高房地产企业开发成本控制的有效措施，例如：增强员工的成本控制意识，加强房地产开发各环节的成本控制，房地产企业应寻求多样化的融资方式，房地产企业应做好税务筹划。这样才能提高房地产开发项目的经济利润。
关键词：房地产;开发过程;成本控制;分析
1引言
当前，房地产行业成为了我国重要的经济产业，从而成为投资者投资的热点领域。我国相关政府部门出台了一系列的政策和法规，引导房地产的开发，特别是在资金的投入和开发房地产土地的管理，给予了一定的规范和限制。这样就必然引发各房地产开发企业对开发成本的控制和调整。
2 对房地产企业开发过程的成本分析
在房地产开发过程中，房地产企业要投入各类的资金，其中开发费用主要包括：首先，在土地中使用的费用，如土地征用费、拆迁费用等。其次，房地产施工建设的成本，如房地产前期的勘测费用、建筑施工费用、基础设施费用支出等等。再次，建筑企业的管理费用、人员工资、办公费用等等。最后，房地产开发企业要缴纳的税费，例如：营业税和增值税，所得税等等。与此同时，房地产企业由于所开发的商品房需要一定的时间才能进行出售，这个期间所产生了营销费用和管理费用，也是重要的房地产开发成本。
3 房地产开发过程中成本控制存在的问题分析
一些房地产开发企业对成本控制的措施不科学，员工没有较强的成本控制意识。房地产企业的各级管理者和员工还没有给予房地产开发全过程的成本控制，缺乏对房地产开发项目前期的可行性研究，这样就容易造成后续施工的困难，增加了施工成本，同时对房地产开发项目施工的成本控制带来了不便。一些房地产开发企业还没有达到现代企业的科学化和信息化管理，就不能及时掌握施工的成本变化，就根本不能进行成本动态管理和控制。房地产企业的财务内控部门没有现代化信息管理系统，而是依靠员工的总结和汇报，在原材料的施工成本上和时间成本方面比较滞后，不能给管理层及时的反馈，难以采取科学的成本控制决策。房地产开发需要巨额资金，而融资却缺乏良好的融资渠道，并且融资的费用比较大。通常来说，房地产企业由企业内部融资和外部融资。前者主要靠企业的自有资金，或者房地产企业的房产销售收入，后者则通过银行或民间借贷，但是，这几个渠道的利息成本比较大，选择余地很小。
4 提高房地产企业开发成本控制的有效措施
通过对一些现代化的房地产开发公司的考察，它们的成本控制管理比较领先，合乎科学管理的要求，其所具有的房地产开发过程中的成本控制经验，可以给房地产行业内的企业给予借鉴。现代化的房地产开发企业能够拥有充足的资金，人员素质比较高，懂得信息技术和财务管理。公司在成本控制过程中，采取了较为成熟的成本控制方法，优化了成本控制的业务流程。其具体采取的措施包括以下几点。
4.1增强员工的成本控制意识
房地产开发企业的全体员工都应该树立成本控制意识，不断地在工作中总结成本的控制方法，并且借鉴先进的成本控制方法。只有房地产开发全过程中的每个工作环节都做到节约，才能使工程成本得到降低，企业才能获得良好的利润。房地产企业应将成本控制作为日常管理的重点，提高财务人员的成本管理水平，掌握房地产开发项目成本的特点，应做好长时期的成本控制和及时控制。房地产开发系统中应采取信息系统平台，增强经济信息和成本信息的传递，并使用电子商务来节约运营成本，改变以往的传统商业采购模式。
4.2 加强房地产开发各环节的成本控制
首先，房地产企业的管理层应加强对成本的动态性控制，使成本控制的监管做到细致。在房地产开发前期，由于房地产开发项目的周期长、资金投入量大，具有较高的风险，因此，要认真制定开发项目决策的科学机制和开发成本有效控制措施。要对房地产项目进行科学的预测，进行经济效益的评估。要从开发技术和开发成本上进行投资效益的论证，最终得出最好的成本效益。
其次，房地产开发企业还应该加强开发项目的设计的成本控制。只有较好的项目设计才能降低房地产施工成本和缩短施工工期，提高项目的投资效益，获得较高的成本控制效果。房地产企业可以通过项目的设计招标，选择最佳的设计方案，对在设计过程中采取的新技术给予应有的奖励，鼓励员工的积极性。
最后，施工企业应重视施工过程中的成本的控制。这是房地产开发过程中成本控制的重点，应竭尽全力地降低成本。也就是按照施工的事前、事中、事后这三个阶段进行有效的施工成本控制。要对施工项目的成本进行事前的规划和预算，这样才能从宏观上进行成本控制目标，方便在施工过程中的成本控制。这样可以实现施工单位各部门的成本精细化管理，提高经济效益。
4.3 房地产企业应寻求多样化的融资方式
房地产企业应根据金融市场环境的变化，开拓出更多的融资渠道，采用多样化的融资方式，不断降低项目工程的融资成本。随着我国政府对房地产行业的调控，房地产企业从商业银行的贷款利率的提高，融资成本的提高给房地产企业带来了挑战。房地产企业应提高科学管理水平，提高企业信誉，这样可以获得更多的金融机构的资金支持。
4.4 房地产企业应做好税务筹划
房地产企业可以通过税务筹划，进行合理的避税，这样可以降低开发成本。房地产企业可以在优惠政策的支持下，有效降低税负。例如，房地产企业可以对土地增值税进行合理规避，根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅扣除项目未超过扣除项目金额的20%，可以免交增值税。房地产企业要制定合适的销售价格，达到规避土地增值税的目的。房地产企业还可以对营业税进行合理的规避。房地产企业的某些特殊销售行为可以合理规避营业税，例如：房地产开发企业可以在签订房屋销售合同时将毛坯房价格单独核算，再成立装修子公司与客户单独签订装修合同。这样房地产企业只需缴纳毛坯房价格5%的营业税，装修子公司缴纳装修款3%的营业税，其结果就能降低税负。
5 结论
在市场经济竞争激烈的环境下，房地产企业的健康发展的基础必须是有效地对房地产开发项目进行有效的成本控制。这个开发过程的成本控制是一个系统管理工程，要有科学的成本控制规划，并且在合理使用资金和厉行节约的原则指导下，不断地进行动态的成本控制。尽管房地产市场处于变革当中，但是房地产企业却可以有效地控制开发成本，合理地降低施工费用和管理成本，构建完善的优化施工流程，提高房地产企业的经济利润，增强了房地产企业的市场竞争力，促进了房地产企业的健康发展。
参考文献
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[3] 王泽霞,季加佳.房地产企业成本控制流程构建[J].经济论坛,2009,(3)
简介：常小青（1965年9月-），男，江苏南京人，职称：工程师，学历：本科，主要研究方向：房地产开发与建设