房地产业中的百姓经济学原理

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百姓经济学原理概括地说就是：中国式原理。主要有三个含义：第一是事关老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度进行分析和理解；第三，一定是中国特色的。

西方经济学自成体系，房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系，但问题是，中国很多经济学现象的出现，是一些西方理论所不能解释的。比如，中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的，而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中，有共性，如城市化、工业化；但也有个性，如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策，这四条，是任何西方国家所没有遇到过的。因此，在房地产方面，我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。

第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。

说到房地产，作为老百姓，最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同，这其中有无规律可寻?这就是我的第一个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。

比如，我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里，面积扩大了1/3，那么，市中心的房价就会增长1/3，如果再考虑建筑成本等因素，价格上涨一半即50％，是完全有可能的。

这样，我们就可以算一笔账：假定原来市中心的房价是5000元，城市扩大了1/3后，房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15％，则此地的房价就会是4000元×115％即4600元。相对于原来的房价，上涨了53％。

这样判断的依据何在?依据是：土地的升值。

土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了，表示该城市有四个方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用设施水平的提高；三是区域中心地位的提高，即对周边地区的辐射、吸纳能力增强；四是居住用地减少，因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来，供不应求是其一，商业地产上涨是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三条，房价自然会大幅上涨。

应该说，这种上涨还带着浓厚的中国特色，因为中国大部分城市规划发展是采用“摊大饼”的方式。很多规划方面的人士意识到了这个问题，呼吁中国城市不能搞“摊大饼”，要“组团式”，但有什么用呢?中国地方政府财力有限，公共资源有限，比如学校(特别是中学)、医院的发展总是落后于房地产开发。因为房地产是企业运作，一旦放开就能赚大钱，但文教卫不行。另外，关系到民生的商业服务业发展也滞后，比如超市，中国城市生活最方便的地方肯定还是市中心。所以，有能力买房子的人，大多数都要住在市中心，现在虽然有往城市边缘购房的趋势，但总体上并没有改变以往的观念。比如在北京五环外购房的人，多数人不是不想住在市中心，而是买不起市中心的房子罢了。因此，“摊大饼”在所难免，中心地价也必然上涨，从而带动了房价上涨。我调查了很多城市，基本上都符合这一个定理。

第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等。

每次被地产商邀请去看样板间时，购房者就有这样的感慨：这么贵的房子，工薪阶层如何买得起，也就是说，房价与工资的比例在什么“度”上才是合理的?这就是我的第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等，即“每平方米房价二月收入”。

比如，公务员月收入为2000元，那么，房价如果也是2000元，他们就觉得很理想。如今房价过高是与我们工资过低有关系的。所以，高房价在一定程度上有时也是一种错觉，即不仅是房价过高的原因，还有工资过低的因素。

从经济学角度讲，国内生产总值在再分配过程中，由三大部分组成：财政、投资和工资。中国这几年，GDP以10％左右的速度增长，投资增速达15％―20％，而工资收入的增长不足5％。在东部、中部很多发展较快的城市，投资、财政的增长速度还要快。财政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊时期存在一段时间。所以，相对于经济的高速增长，我们的工资增长速度太慢，很明显地，我们的工资欠账太多。工资增长为什么会慢一点呢?这又是中国特有的原因：大量的劳动力后备军。按西方经济学原理，后备劳动力主要是待岗、失业人员。但中国不是，中国有数倍的农村劳动力正在转移或等待转移中，由于农民收入与市民收入的巨大差别，使得农民工工资大大低于城市工人工资，所以形成了劳动力市场供应充足且价格低廉。如此一来，中国很自然地成为低工资国家。

但房地产中，土地因为投资的拉动，价格会增长很快，各种建材、钢材等建筑材料也是如此。所以，它的增长速度只会高于GDP，而不会低于GDP，除非遇到经济危机。

目前，北京的人均月工资五六千元，房价却是一两万元。要么房价回到五六千，这是经济适用房的价格标准；要么工资上涨到一两万，问题方可解决。可就目前来看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三个理论：家庭财产中，房产只能占一半。

现在很多人将房地产投资作为家庭建设的头等大事，举全家之财力去购房，那么，在家庭财产的比重中，投资房子的比重占多少属理想?

家庭财产中，投资房子比重占50％较为理想，高于70％及低于50％皆属不正常，这是我要说的第三个理论。

所谓家庭财产，是指所有耐用件、有价证券和储蓄、不动产，中国人的不动产，实际上只有房产。一般来讲，中国人的平均储蓄能力不超过工资收入的1/3，以当前某中等城市为例计算：平均工资为2000元，家庭年总收入约5万元，年储蓄1600元，20年为32万元。20年中，要遇到孩子上大学、结婚等大事，储蓄不能少于5万元；中国目前城市居民持有的有价证券约1万元，家庭财产中，家具3万元，电器2万元，交通、通讯工具等1万元，共6万元，按10年更新一次，则为12万元；这样算下来，则房子只能占14万元。如果房子价值占70％，是什么概念呢?就是22万元，那么，很多家具是不能买的，孩子上学、医疗保险都成问题。由此可见，这是很不理想的。

房价过高，导致了消费能力的下降，比如对食品、电器、交通工具的购买以及旅游娱乐。如此一来，市场需求就不旺盛，内需启动不了，经济就没有活力和后劲，由此又造成了职工的低工资，恶性循环就这样形成了。

中国家庭能用于创业投资的资金不仅很少，而且创业投资的融资能力也很差。这主要有两个原因：一是因传统经济、文化的

影响，市场经济中信用缺失；二是固体制原因，国有银行很难为个人创业提供风险贷款。那么，不能创业怎么办?只有去买房子，买房子可以增值，租房子是为房东打工。近年来，中国租房开商店、小酒店的业主，所赚利润还没有房东房子增值快。所以，买房成了闲余资金最好的出路，更何况，买房办按揭还相对容易些，比如，你有10万元，买30万元的房子，按揭贷款立马可以办好；你想办个30万元的工厂，贷款20万，根本没门。

财产结构的意义如此之大，怎么能不为老百姓算算这方面的账呢?

第四个理论：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。

那么，中国城市如何构建理想的住房结构?

解决中国城市住房结构问题，是稳定当前房地产市场最重要也是最有效的一个方式虽然还不是最根本的方式。中国目前的房地产结构非常不合理，基本上都是商品房，以中国的实情论，一个大学毕业生刚工作三五年，他们理应没有能力买一套好房子的，但事实上，他们在结婚成家时，都要买成套的、比较像样的房子，原因是什么呢?是因为没有廉租房，当价格高到“租房不如买房”时，谁都会选择买房。

其实，即使像美国、日本这样发达的国家或是香港等发达地区，很多人都是租房的，租房率超过1/3。

所以，我的第四个理论就是：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。有了这个结构，不仅在现实中满足了不同层次的人群需求，从发展角度来看，也让人有了一个奋斗的时间。

那么，廉租房的租金多少为合适呢?一般住宅的租金应该少于购房按揭的1/3，不能超过1/2，超过1/2，就没有人愿意租房了，这样势必壮大了购房者队伍。但事实上，众所周知，现在很多工薪阶层，工资是不够支付一套100平方米的住房租金的。

经济适用房也应该有个理想价格，按前面说的，如果商品房单价等于月薪，则经济适用房应该等于半个月工资，或最高不能高于月工资。

有了这样的住房结构，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就会乐业，安居才能创业。

理论体系及其意义

以上四个理论之问，是有联系的，并且成体系。它们基本上说出了中国城市房地产特色、涨价过快的原因、控制的根本办法以及理想的目标。我是从老百姓的经济收入和支出、需求与购买力角度进行分析研究的，所以得出的结论，完全是以人为本、以民为本的。既然住房是最根本的民生问题之一，我们就必须从民生角度去研究，否则，就是本末倒置。

这个理论的提出，是有着很重要的现实意义的：

首先，我认为这些理论基本上说清了中国城市房地产特色和涨价过快的原因；其次，为政府从老百姓的利益出发去解决房地产问题，提供了决策上的思路；第三，一定程度上指导了老百姓理性购房。

中国人多地少、城市化进程过快，但这两条是不可以改变的。人多地少是客观现实，无法改变；城市化进程过快，正是加快实现现代化的途径，也不能加以人为地改变和控制。但与之相应地，作为政府，应该从两个方面来考虑：一是规划，节约土地不是不用土地，“摊大饼”是要不得的，房改更不是一改了之，我们要为老百姓算好账，一个城市，应该要多少房子、要多少地、这些地应该放在什么地方、值多少钱，都是我们在城市规划、财政预算时要予以充分研究、分析、考虑的，要拿出科学的方案来；二是收入，提高老百姓的收入，是根本措施。

中国老百姓也要有理性。近年来的房市、股市，很大程度上与中国老百姓理性不够有关，原因并不能归结为老百姓素质低，而是信息不对称。我的这些理论，全是从老百姓角度出发，让他们听得懂、听得信、听得实用，最重要的是引导他们去理性思考。