房地产中介经营状况及发展态势分析

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摘 要：文章从房地产中介行业的生命周期特点，宏观环境对房地产中介行业的影响及房地产中介行业应采取的为提高服务质量而进行的技术创新手段三个方面综合分析了我国房地产中介行业的具体经营状况。

关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章编号：1672-3309（2012）06-16-03

房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。

一、我国房地产中介行业尚处于成长早期

中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。

我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题：

第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。

我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。

第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册，“一间房子加一张桌子加一部电话”，一张小黑板可以作为信息的平台，抗风险能力很差。部分大中介通过连锁形式获得规模效应，但是发展过程中忽视品牌形象等问题时有发生。盲目扩张会导致资金及人才的缺乏使企业承担更大的风险。北京信一天、长河地产、中大恒基等企业在遭遇市场疲软后瞬间瓦解[3]。我国上海地区的房地产企业发展相对较快，也拥有数量较为庞大的房地产经纪企业，但绝大多数企业服务同质性强，规模效应不明显；尽管有一些特色企业，但总体仍处于相对初级的发展阶段；市场集中度低，规模优势不明显[4]。

第三，企业规模小，从业人员素质低，企业进入壁垒较低。这一点与行业发展状况受到需求多样化和行业发展阶段的影响有关。以北京为例，截止到2006年底，房地产经纪机构共有2675家，其中963家注册资金不足50万人民币，占总数的36%，余下的企业中，30家注册资金不足10万人民币，占总数的1.1%左右， 493家注册资金在10万人民币至30万人民币之间，占总数的18%，剩下的450家注册资金在30万人民币至50万人民币之间，占总数的17%。而每年中介行业至少经手上千万元的资金，如果出现问题，就可能出现中介公司卷款出逃的不法现象。而且，无照经营、超越经营范围和非法异地经营的现象也极为普遍。2001年上海市工商管理部门对房地产经纪机构开展了专项检查，查出企业86户无照经营， 109户异地经营、擅自设立分支机构， 5户越级经营， 45户有营业执照而未办理资质认证或从业人员未具备经纪人资格证书[3]。

二、宏观环境对房地产中介的发展有较大影响

产业的发展受到多方面因素的影响，不仅包含产业内部企业的规模结构，产业发展中潜在进入者的行为方式，替代产品的影响力，供应商和消费者不断提高的议价能力，也包括，产业发展过程中外部环境带来的重要影响力。这种外部环境既包括制度法规层面的因素，也包括经济、社会和技术层面的因素。我国房地产中介行业的发展相对来说存在制度建设落后、经济需求强劲、社会认知度低、技术手段落后等问题。

第一，制度建设的落后是导致房地产中介行业发展迟缓的重要因素。房地产中介发展不完善的原因在于无监管下的逆向选择和道德风险形成的中介行业不良行为[5]。我国房地产中介方面的法律法规正处于建立框架的过程中，较高级别的法律政策文件只有《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理法》，并且规定过于原则化，不易于执行。法律法规的不完善直接导致了房地产经济人的诚信状况令人担忧、难于依法管理、无监督机制、行业协会监管不力等问题。行业乱象是影响行业发展的重要原因[6]。我国房地产经纪人掌握着买卖双方的交易信息，处于双重的现象十分普遍，由此带来了导致交易的道德风险和法律风险（Gene A .Marsh等，1988）。因此，房地产中介自律制度的建设，如企业承诺，法人责任制和业务失误赔偿制，完善财务制度及建立业务记录几个方面都是亟待解决的[7]。

第二，经济环境的发展与变革是促进房地产中介行业发展的重要因素。伴随着住房需求的迅速增加，中国的房地产业开始迅速发展，受到火爆的房地产市场的影响，二手房市场在各地的交易量也大幅上涨。房地产中介市场得益于此，在全国各地大量涌现。随着我国房地产市场供求关系的深刻变化，在出现买方市场的态势下，房地产中介行业不仅符合现代大生产的客观要求，而且满足了扩大房地产市场需求的紧迫需要，从而实现供求平衡。但我国房地产中介行业发展依然薄弱，整体上与中国市场经济的不成熟有关，也与房地产业本身“重开发、轻经营”密切相关[8]。

第三，社会满意度低是影响房地产中介行业发展的社会因素。在我国房地产业的发展中，中介服务尚没有成为重要的组成部分。房地产投资因金额大，回收期长，其发展过程中影响因素很复杂。而发育不充分的房地产市场夹杂着大量非市场因素，市场在资源配置方面的作用十分有限。不完善的市场配置制度使房地产市场主体不善于利用中介服务，这种情况在一定程度上制约了房地产中介行业的发展[9]。实际上，房地产产销分离可以提高销售效率，节省销售成本，满足消费者的个性化需求，这种优势互补、合理分工的业态发展模式会使市场进入一个有序的状态。因此，大力发展房地产中介机构的服务体系不仅有社会的需求，也有现实的意义。规模小、分散性大的房地产中介服务效率和效益都很低，这种弱势的发展不利于行业本身的成长性。

第四，信息化程度差是影响房地产中介行业发展的技术因素。我国房地产中介服务的信息化程度滞后，难以实现信息共享与资源整合[10]，信息化建设设施落后、技术水平低的问题在一些初级市场中亦普遍存在。

三、产业发展应注重以提高服务质量为目的的技术创新

房地产中介行业发展的应该依托于技术的先进性、人员素质的提升和以提高服务质量为目的的技术创新。

第一，网络技术是提高服务质量的技术依托。房地产中介行业的发展要跟上时代的步伐，通过网络和商业工具的引进和改造，进行以提高服务质量为目的的技术创新，使房地产中介行业在房地产市场更好的生存和发展。

信息时代的消费者对网络的利用率不断提高，建立房地产中介网络，通过房地产开发商公布的楼盘的地理位置、户型面积、周边配套、工程进度、当前价格、优惠信息等，让购房者获取楼盘的信息。通过网络广告，和公布楼市政策项目信息扩大宣传提高楼盘形象；通过业主论坛，使开发商及时了解购房者的需求[11]。这些成为大多数房地产中介企业需要建立的技术平台和手段，也是他们获取竞争优势和形成差异化的主要渠道。部分企业还引入MLS多重上市系统，建立覆盖整个区域的房地产市场中介信息的网络平台，通过信息公示、交易流程、客户管理、服务支持、行业监督和内部管理等系统，构建“在线楼市”，达到信息共享，资源优化配置，解决信息不对称问题[8]。部分较大规模房地产中介企业建立了基于GIS的房地产中介系统的技术战略。增强了数据管理和分析能力，可以对房地产周边的空间信息、客户的管理信息、房屋的具体交易信息进行储存，通过地图管理、视图管理、客户和房产注册信息的编辑机房屋信息空间的查询几大模块来实现系统功能的运作[12]。

第二，人力资源是提高服务质量的人才保证。房地产中介是一项专业性和技术性极强的职业，从业人员的素质和水平直接影响到行业服务质量的提高和房地产市场的运行效率。而人才缺乏是制约房地产中介企业管理水平的提高重要因素[10]；通常意义上，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询，因此，房地产中介的从业人员要有较强的专业基础知识和很高的专业化操作水平，而我国现阶段房地产从业人员还没有达到这个水平。在制度设立上也没有建立包括资格审查、业务考试、登记注册、发放执照等一系列严格程序化的管理措施规范的房地产中介从业人员的认证制度，仅有的房地产估价师认证制度， 也分为土地估价师与房地产估价师，两个体系间相互独立，违背了房、地产统一原则，存在成本高、实际操作不便、市场垄断等问题（李恒光，2003）。部分研究表明，经纪人入职门槛的提高可以显著提高房地产中介的服务质量（Shilling&Sirmans，1988）。因此可以通过建立网上的认证体系改善现有人员素质低的问题。

第三，诚信建设是提高服务质量的制度（文化）保障。健全完善的法律制度，公平规范的市场环境是十分必要的，清晰界定房地产产权关系，建立市场交换的基础；建立结构合理覆盖面广的法律条款，保障房地产市场的有序发展；保持法律系统的统一性、协调性、针对性，易于执行。

发展大型、专业房地产中介机构，走集约化、规模化道路，用良好的信誉、较强的实力及规范的服务使开发商放心，使消费者满意；树立专业的优良形象；强化交易规范化管理，实现交易清晰化，让客户明明白白购房；利用网络技术，结合品牌创新、广告营销，低成本直销；建立专业的营销队伍，不断为员工提供专业培训，确立自身优势；坚持“绿色”经营原则和科学管理理念；为顾客提供切合客户自身状况的一站式服务[13]。这些经营理念和发展方向将是房地产中介行业发展的战略目标。

参考文献：

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