探究房地产经纪机构的活动方式
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摘 要：房地产经纪机构的发展与我国国民经济的发展和社会的和谐稳定息息相关，为此，相关负责人员应不断加强对我国房地产经纪机构的科学管理。文章主要分析了我国房地产经纪机构的活动方式。
关键词：房地产经纪机构；活动；方式
一、房地产经纪模式
房地产，是指以委托人名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。根据相关规定，经纪人只能向房地产交易相对两方中的一方提供服务，并且在执行业务时，在合法诚信的前提下，应当维护委托人的最大权益。目前，模式在我国的新房销售市场、二手房销售市场和商业房地产租赁市场都有所运用，而最常见的是新房销售。在新房销售模式下，经纪公司主要面对的客户是机构客户，如房地产开发商。
二、中国房地产经纪人员管理模式
（一）雇佣制。不论是房地产经纪机构，还是居间经纪机构，目前国内绝大部分的经纪公司与经纪人之间都是一种雇佣关系，双方签订了雇佣合同，雇员按照雇主的指示，利用雇主提供的条件提供劳务，雇主向提供劳务的雇员支付劳动报酬。在这种形式下，房地产经纪人不能以个人名义承接经纪业务，要由经纪机构统一承接并承担法律责任，统一向委托人收取佣金，并按约定向承接业务的经纪人付报酬。
（二）独立经纪。除了传统的雇佣关系，目前国内也出现了所谓的“独立经纪人”，即合同制关系、高佣金、自由的工作状态等。独立经纪人对网络等技术的运用与美国相似，但并不是真正意义上的独立合作者，受国内市场现状的影响，正在进行不断的摸索和改进。
（三）佣金分配。佣金分配上，房地产与居间模式的佣金不大一样。交给房地产经纪机构交易的佣金与业绩有关，平均佣金大致在2‰左右。一般，根据经纪服务市场发展水平和房屋价格水平不同，各地区在利用这种方式时都会存在一个行业普遍接受的百分比，卖方与经纪人会根据这个百分比签订合同。在房屋成功售出后，卖方与经纪人会根据这个百分比签订合同。在房屋成功售出后，卖方会根据房屋售价支付给经纪人所定百分比的佣金，这种方式简单易行。提取的基本规则是：交易额越小，提取的比例越大；交易额越高，提取的比例越小。与此同时，佣金分配又可分为二手物业居间佣金、新物业佣金、按揭服务费。第一，二手物业居间佣金。房地产经纪业的主要业务就是对二手物业（包括二手商品房、二手厂房、二手商铺、二手写字楼）的居间，不仅包括二手物业的买卖，还包括房地产的租赁业务。佣金其实就是服务费，房地产经纪业从业人员利用他们所掌握的信息资源，专业的知识为客户找到合适的物业，交易成功后收取一定的费用，就是佣金。佣金一般是按照成交金额（包括买卖成交、租赁成交等等）乘于一定的比率，不同服务不同比率的，要具体情况具体分析。二手物业居间佣金收入是房地产经纪行业盈利的主要来源。据统计全国在09年的佣金总额在三百亿左右，除去经纪人个人的佣金提成和企业的运行支出成本，利润率在
15%左右，也就是说纯利润达在45亿左右。第二，新物业佣金。房地产经纪另一主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新物业。新物业产生的背景是一些房地产企业借鉴以市场化资本运作为主的美国模式，房地产开发的一些环节由不同的专业公司完成。房地产经纪企业销售新物业具有独特的优势：房地产经纪企业属于销售终端，对消费者相当了解；房地产经纪企业掌握了大量客户的信息，能够形成新物业市场与二手物业市场的互动，增加销量。新物业与二手物业不同，它主要是搭建开发商与客户的联系。当然，对新物业的佣金率也与二手物业居间的不同，要低一些。对新物业的的佣金率收取的制约因素比较多，主要有：第一，开发商的实力，包括开发商的资本实力和品牌实力；第二，新开发物业的地理位置，包括交通的便利性和周边配套；第三，新物业的销售价格；第四，开发商的营销策略。目前，新物业佣金率一般为成交价格总额0.5%～2%。第三，按揭服务费。按揭是指按揭人将房产产权转让给受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭服务是由产业链的延伸产生的。在如今房价高涨不下的情况下，一般购房者不能一次性支付所有房款，所以必须向按揭银行贷款；而按揭的手续复杂，购房者为了方便一般由经纪方代办。代办的服务费及为按揭服务费。在全国各地房地产经纪企业的按揭服务费的标准不一，在深圳一般为每次按揭收取1000元左右的按揭服务费，而在东莞则一般为借贷额的1.3%。
三、互联网在房地产经纪行业的应用
1999年，搜房在第一轮互联网热潮中建立，携风投资本杀入房地产营销领域。几年后，搜房又在后来者安居客的推动下强化原有的二手房集团。而新浪、搜狐、腾讯等门户网站也先后进入。互联网之于房地产经纪行业，从开始时的帮手（包括互联网为房地产中介公司提供经营和管理工具，也包括专业的房地产信息平台公司为房地产中介公司提供信息平台服务），到成为房地产经纪行业经营模式变革的一个组成部分，再到对整个房地产经纪行业虎视眈眈的吞并者。由互联网带来的行业变革正在不可避免的向前推进，向纵深发展。这对仍然处于发育阶段甚至初级阶段的中国房地产中介服务业来说，既是命运所系的挑战，也是后来居上的机遇。