房地产开发项目设计管理
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摘要：房地产开发商对其项目设计管理的质量控制是否有效, 直接关系到房地产项目的质量好坏、工期长短、是否能获得预期利润等方面。建设项目设计阶段的管理有其特殊性, 设计的成果是由建筑设计院完成的, 而房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用, 故房地产企业项目开发设计管理的质量控制显得尤其重要。本文阐述了项目设计管理的定义，重点分析了施工阶段和设计阶段管理措施。
关键词：房地产定义管理设计措施
随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求不断加大。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、施工和销售取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先，设计的成果是由建筑设计院完成的。其次，房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。
一、项目设计管理的定义
建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此, 在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。
项目管理是20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目, 其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理, 即把持续进行的运作的许多方面视为项目, 并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成: 启动、计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策划和设计过程中, 引入项目管理的概念, 对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理, 起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化, 操作更简便、理性和有序, 有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制, 并对项目后期产生积极的影响。
二、设计管理措施分析
1、施工阶段管理措施分析
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
2、设计阶段管理措施分析
（1）方案设计阶段
在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是规划方案设计的依据。在得出较为科学的项目开发产品定位后, 选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察, 在几家都拿出不同方案后, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案, 在此基础上进行细化, 作出报批方案。
（2）施工图设计阶段
施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。各阶段的设计成果包括设计说明、图纸和概预算, 其目的是通过不同设计深度的控制保证设计质量。
第一、建立设计经理质量责任制。设计管理由设计经理负责, 并适时组建项目设计组。在项目实施过程中, 设计经理应接受项目经理和企业设计管理部门负责人的双重领导。其职责是对设计过程进行管理, 确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定, 对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接; 负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调, 确保综合技术方案的合理性; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查; 组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
第二、明确专业工程师的设计监控职责。建设方专业工程师要编写专业设计任务书, 明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵式管理, 要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系, 建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员, 保证项目具有足够的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
第三、开发项目的设计控制。a. 设计经理应组织检查设计计划的执行情况, 分析进度偏差, 制定有效措施。b. 设计质量应按企业的质量管理体系要求进行控制, 制定纠正和预防措施。设计经理及各专业负责人应及时填写规定的质量记录, 并向企业职能部门及时反馈项目设计质量信息。c. 项目部宜建立限额设计控制程序, 明确各阶段及整个项目的限额设计目标, 通过优化设计方案实现对项目费用的有效控制。d. 项目部应建立设计变更管理程序和规定, 严格控制设计变更, 并评价其对费用和进度的影响。e. 设计组应按设备材料控制程序, 准确统计设备材料数量, 及时提出请购文件, 明确设备材料等级、规格和技术要求。.f 设计经理及各专业负责人应配合控制人员进行设计费用进度综合检测和趋势预测, 分析偏差原因, 提出纠正措施, 进行有效控制。
总之, 房地产企业在项目开发设计管理过程中如何介入, 如何对设计过程进行质量控制, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。
参考文献：
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