中国房地产市场宏观调控政策分析
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【摘要】 近年来我国房地产业发展中存在着投资规模过大、房价上涨过快、供给结构不合理、市场秩序混乱等突出问题,国家采取了一系列的宏观调控措施,通过金融、税收、调整土地供应和住房供给结构等政策,遏制房地产业投资规模过大、房屋价格上涨过快的局面,引导房地产市场健康、平稳发展。从目前房地产市场发展状况来看,对房地产市场的调控仍存在着许多问题。
【关键词】 房地产;宏观调控;影响因素
一、近年房地产市场调控政策及其目的
1.1998年～2002年(平稳发展期)――“促进房地产市场的稳定发展”。这一时期国家对房地产业调控的目标重点在于:大力促进房地产业的发展,满足城市化需求,推动宏观经济的发展。主要政策涉及三个方面:(1)实行住房市场化改革,提高房地产投资收益,吸引社会资金进入房地产业,加快房地产稳定发展;(2)通过金融体系(商业信贷和住房公积金)为购房者和投资者提供融资,通过增强居民购房能力和企业开发能力,促进房地产业发展;(3)通过税收制度提高居民购房和银行发放贷款的积极性。
2.2003年～2006年4月(快速发展期)――“调控供需、抑制房价”。基于这一阶段房地产投资过热和房价上涨过快的现象,国家开始出台一系列调整政策,通过调控供给总量以及需求总量,从而抑制过热的投资和房价的过快上涨。具体来说,2005年2月之前着重从土地着手调控住房供给总量: (1)整顿清理土地市场,控制土地供给总量;(2)土地实行招拍挂,提高项目自有资本金要求。从2005年3月开始,为抑制房价过快增长,政府开始着手通过金融税收手段调控住房需求总量:(1)提高首付款比例和贷款利率;(2)提高住房交易税;(3)打击“炒房”。
3.2006年5月～2007年9月(调控期)――“调控住房结构、稳定房价”。之前通过调节供需并没有抑制住房价的过快增长,反而助涨了房价,国家改变了调控思路,着重通过调节住宅结构来抑制房价,以中小户型降低套价,以保障性住房缓解中低收入家庭住房困难。
4.2007年10月～2008年10月(全面调整期)――“稳定、保障、发展”。自2007年四季度以来,在国际金融危机不断蔓延、国内宏观经济增速下滑的背景下,中国房地产市场逐步由2007年的过热转向理性回归,市场呈现出全面调整的态势。中央与地方政府积极出台各种措施拉动消费信心,财政政策和货币政策逐步放松,“购房入户”、“放松二套房信贷政策”、“鼓励开发企业降价促销”等关键性政策先后出台,市场下行态势得到初步遏制。这一阶段房地产调控目标重点在于:大力建设住房保障体系,促进房地产市场的健康、稳定发展。
5.2008年11月至2009年10月(复苏期)――紧缩政策松动,刺激市场复苏。2008年8月,全国商品房销售面积跌入谷底(同比下降35.7%);8月以来房价指数一直环比下降,12月跌至谷底(-0.7%)。9月,受雷曼兄弟倒闭、金融危机影响进一步扩大的影响。国家采取了一系列政策刺激房地产市场的发展,房地产业也成为拉动内需的重要手段。2008年下半年尤其是四季度以后,金融政策转向“积极”,多次下调存款准备金率,五次降息。10月27日,央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。12月30日,国税总局、财政部规定:个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
6.2009年11月至今(抑制期)――防范泡沫扩大,遏制房价过快上涨。随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,各相关部门纷纷出台政策进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期。2009年12月14日,国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,拉开了“抑制性政策”大幕。2010年1月10日,国务院《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。
1.中央和地方政府因素。地方政府之所以对国家宏观调控执行不力的深层次原因在于中央和地方政府二者之间管理目标的差异。首先是土地,土地所有权控制在地方政府手中,由土地产生的收益大部分归地方所有,廉租房建设和经济适用房建设对土地出让涉及有限,如果地方政府从严控制土地供应结构,无异于断掉地方政府的“粮源”。如果地方政府从严控制房地产投资速度,就会减少对土地的需求,从而减少政府从土地出让中获得的收益。其次是税收,房地产业的高速发展,不仅会带来土地收益的直接增加,还会带来地方税收的增加。房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等都属于地方税收,由地方财政所掌握,这也强化了地方政府对房地产业高速发展的愿望。地方政府执行不力,在某种程度上起到了托市的作用,纵容房地产价格节节上涨,急于将房地产业培养成支柱产业,保护房地产业的快速发展,对于房地产业的管理还有待进一步加强。
2.金融机构因素。在中国房地产金融体系中,为降低住房消费贷款中消费者违约风险,将房地产开发贷款和消费者住房消费贷款绑定在一个银行,当消费者出现违约情况时,开发商将付有一定的连带责任。在银行与房地产开发商的博弈中,由于银行之间处于一种充分竞争状态,区域房地产商却是寡头,这样使得开发商处于明显的强势。由于房地产开发贷款和房地产消费贷款的绑定,使得银行为获得信贷业务,不得不在房地产开发贷款方面作出让步,否则就会面临既失去开发贷款又失去消费贷款的可能。房地产具有固定性和价值量大的特性,被公认是优良的抵押物。但是在我国,银行却没有把抵押的房地产处置的权利,一旦出现住房消费贷款的违约,银行很难得到有效的补偿。为降低风险,银行只有转嫁一部分给房地产开发商,形成了房地产开发商“绑定住房消费贷款以胁银行”的局面。虽然央行多次上调房贷利率,建设部也上调住房公积金贷款利率,希望以此抑制房地产消费,从而抑制房地产投资,但并没有改变房地产与开发商谈判的地位,从而影响房地产宏观调控预期目标的实现。
3.开发商因素。房地产业由于其商品自身的特点和市场的不完善等因素,形成了明显的生产者市场,是阻碍宏观调控实施的关键性因素。由于房地产具有固定性、区域性、开发周期长和价值量大等特点,使得不同区域的房地产商品无法在短期内根据自身市场供求状况进行流动,难以形成统一的市场竞争价格。同一区域的开发商为了追求利润最大化,会规避竞争,通过屯地等方式圈定各自的“势力范围”。由于房地产开发所需时间长、资金量大,土地又稀缺有限,使得潜在威胁者难以进入。经过一段时间的发展,区域内就只会存在少量而有竞争力的开发商,形成区域寡头垄断的局面,使得定价权就几乎完全落到了开发商手中,取得了定价权和控制权之后,由于国家金融政策和财政政策引发的开发商成本的增加,便可以轻而易举的通过提高房价的形式摊到消费者身上,而不是通过减少利润来维持生产。为规避竞争,在先进入该区域的开发商定价之后,后来的开发商会实施价格跟随战略,影响调控预期目标的实现。
4.消费者因素。一方面加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制,还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能;另一方面高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低,随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资;二是由于通胀的压力,使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值,将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。住房具有居住和投资的双重特征,在现有宏观经济背景下,一些大中城市住房的自住性需求和投资性需求都非常旺盛,调控机制对投资性需求抑制不到位,对改善性需求存在“误伤”,对自住性需求缺乏合理引导,我国传统的住房消费观念是“居者有其产”,导致住房刚性需求巨大。
参考文献
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[2]何元斌.关于房地产价格调控的政策与措施建议[J].经济研究参考.2006(55)
[3]姚韵萍.房地产市场的调控方向[J].中国房地产.2007(9)