如此做法,小阳春过后会是酷暑吗
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销量上升，开发商又显傲慢
今年的“五一”房展会，与以往有一显著差异：开发商对促销明显“懒”了很多，心理上似乎也“牛”了起来。比如，在上海展览中心主办的“五一”房展会上，虽然参观人数比去年同期超出一倍，但诱人的折扣优惠已难觅踪影。主办方也坦言，以往开发商都“放得很开”，但现在的促销总体比较平淡。
在上海一家位于浦东中环线附近的知名楼盘将在5月底推出新房源，售楼人员甚至不无傲慢地告诉咨询人群：“我们没有优惠措施，我们就这个价格，要不要买你们自己考虑好了。”
上海网上房地产统计显示，4月25日，上海单日商品房成交量突破1000套，达到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也几乎每天维持在1000套以上。虽然“五一”小长假期间有所回落，但节后成交量又冲上高位。不少分析人士直言“号旨不懂”。
上海一家房企老总对笔者说：“我们现在放慢了销售节奏，只要保证现金流相对充裕就可以了，并不急于把所有的产品都投进市场。”他的公司目前在售楼盘占可售总数的50％-60％。“剩下的房源暂不办理预售证，放到明年再说，我们准备赌一赌未来”。他说，这些房子都是六七年前拿的地，当时的地价比现在房价要低得多，部分销售就可以保证企业有可观的利润，“因此我们完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“价格一定比现在上涨一点，多出来的可都是纯利润”。
笔者采访、分析发现，同样是“惜售”，楼盘可分为两类：一类是“低进高出”，其房价远超多年前购置土地的楼板价，少量多批甚至少批都足以带来足够利润，且自身又不存在迫切的资金困难，这是“主动销售”；另一类则大多是近两三年买的高价地，有些楼板价之高甚至到了“面粉”贵过“面包”的程度：对这些开发商来说，房价的回落是难以忍受的，所以现在只好“扛着”不降价，从而被迫“惜售”。
惜售同时，开发商还表示，目前没有进一步投资、拿地的准备，“我们会考虑跟踪一些项目，但现在不是拿地的最好时候”。与一季度相比，二季度的楼市开始显露出更多“不确定性”，一线城市尤为如此。比如，中原地产研究中心数据显示，4月份第一周后，北京市住宅成交量连续三周出现环比下跌。其中，第四周成交量环比降幅超过20％。“五一”假期，北京住宅日均签约量424套，亦低于4月的平均水平446套。
市场人士认为，京、沪两个“风向标”城市楼市表现差异，从表面上看跟供求比、政策环境等有关，但根本上则是形势不够明朗时市场博弈出现的正常波动，其中不排除存在市场对捂盘、涨价等现象做出反馈等原因。
上海城开集团总经理倪建达认为，楼市回暖使开发商的日子刚有起色，但这一过程可能导致市场调整过程被迫中断，并为二季度以后的楼市增加了很多不确定因素。五月份上海等楼市的推盘量依然较大，但全年走向如何还要看六月份以后。戴德梁行在新近的报告中提醒，随着政府适度宽松的货币政策的持续实施，整体市场流动性较为充裕，预期通胀将重新恢复。但购房者的需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显。
欲“赌未来”的开发商认为：“明年此时，房价肯定更高。”而易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭提醒：“如果企业在日子刚好过的时候，便‘好了伤疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中国的房地产开发企业，就有些盲目乐观情绪。”
“保护市场不不涨价”中的涨价
五一前，广州九大开发商联手护市，共同呼吁“保护市场不涨价”。笔者在采访中发现，很多楼盘其实依然在悄悄涨价。像光大，水岸榕城，目前在售均价为1.35万元／平方米，比起3月份时1.28万元／平方米上涨了700元／平方米；南沙奥园的均价从3月底的5300元／平方米涨到了5800元／平方米；祈福水城从4月初的5500元／平方米上涨到了6000元／平方米；保利中环广场从去年开盘时1.6万元／平方米涨到了目前的1.9万元／平方米。
在涨价的区域中，以珠江新城的楼盘最为明显，目前该区域的洋房单价基本都在1.9万-22万元／平方米，比起之前的1.7万元／平方米均价有109右的涨幅。番禺区的楼价基本上也都涨了500元／平方米左右，涨幅在5％―7％之间。海珠区不少楼盘也纷纷涨了500-1000元／平方米左右，涨幅在5％-8％。 笔者在踩盘时发现，除了五一当天人气比平常双休日多3-5成外，其余两天人气大致与双休日持平，但有新盘新货推出的楼盘人气特别兴旺，成交业绩理想之余,楼价也有一定幅度的上涨。
有市场人士也认为，尽管这个五一看楼的人非常多，但看的人多未必等于买的人多，若开发商在节后大幅度提价的话，有可能会吓跑一些客户。
面对近期地价下调，业内人士邹晓云如此表示：“房产市场会对地价的下降做出一定反应。如果地价下降，用于投资的购房者对未来房屋升值的预期会降低，购房的需求会下降，进而会导致成交量的下降；对于开发商来说，也不太可能在土地价格下降的情况下，逆势涨价。”邹晓云还认为，地价与房价之间并非能作如此简单的推论。一个数据便是，虽然一季度地价下降了，但3月份房价环比却上升0.2％。
2009年中国《房地产蓝皮书》的主编、中国社科院研究员李景国表示，2008年房地产呈现“量跌价涨”的特点，这与开发商主导市场定价权不无关系。
如此看来，地价并非房价主宰，反而会受到楼市大势的影响。国土资源部的地价分析报告即认为，2008年底以来出台的系列刺激经济措施充分见效还需时日，因此，2009年上半年我国宏观经济将持续下行，土地需求仍将低迷，地价水平将呈下行趋势。
国土资源部近期公布的报告显示，一季度全国地价8年来首次出现下降。在楼市“小阳春”行情已经延续3个月，这一消息引发了很多人对于房价的再度关注：地价下降是否会带动房价下跌?未来楼市走势如何?
国土资源部的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价环比、同比均出现下降，总体水平为3189元／平方米，环比下降1.53％，同比下降225％，增幅比2008年同期下降14.37个百分点。这是s年来土地价格持续高涨之后，全国地价首度出现下降。此报告一出，立即引发了很多的猜想：土地成本下降，房价是不是也要降了?地价与房价之间确实存在着紧密的联系，特别是一些地方政府在片面的“经营城市”的理念下，默许、纵容开发商抬高房价，推动地价不断上涨，从而使得政府获得的土地出让金水涨船高；反过来，地价的不断攀升，也给开发商持续涨价提供了理由。地价和房价互相“促进”，共同“进步”。
虽然没有权威部门的统计，但根据业内人士的说法，目前地价成本占房地产开发总成本的部分超过1/3。“地价的下降必然会降低开发商的建设成本，从长远来说，有助于抑制房价持续上涨。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说，今年一季度出现的地价下跌，是对前两年房价、 地价上涨过快的修正，它会对未来房价形成向下的牵引力。
但他同时也表示，房价是由开发成本和企业利润构成，如今地价等开发成本虽然在下降，但并不等于开发商愿意降低企业利润，因此地价下降并不等于房价一定会下降，这仍然要看开发商与购房者之间时博弈结果。
密集的退房潮
“怪事年年有，今年特别多。”根据北京市统计局的统计，北京一季度商品房销售315.3万平方米，同比增长81.1％。保利百合花园、星河湾、中信城都宣传卖出了超过1亿元的销售回款。春季房展会上的新项目“太阳公元”也大展拳脚。然而，让人唏嘘成交量回升的同时，畸高的退房率不得不让人对楼市“小阳春”在心里画一个大大的问号。
截至4月27日，北京房地产交易管理网的“期房退房公示”共有1759条退房记录，整个记录长达118页。这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行的统计。其中，位于昌平的尚城楼盘从去年12月份至今，退房记录有209条，成为今年退房数量最大的楼盘。
浙江大学城市学院法学院教授夏伟在接受记者采访时表示：“退房背后的深层次原因，还是房价。开发商降价促销，房价下跌，与很多购房者购房时的心理预期不符，萌生退意。开放商和购房者之间的矛盾被房价激发出来。”
中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，今年的退房潮中，估计不少是因开发商的假按揭。开发商通过假按揭既套现了银行贷款，缓解了资金问题，又回避了降低房价售楼的尴尬，并推高了房价。
大量退房背后充分说明，假按揭贷款无法支撑下去，开始彻底暴露，楼市小阳春是人为营造的，是开发商给购房者下的套、设的局。这种假按揭、假繁荣已经开始种下金融风险的祸根和隐忧。刚刚被判无期徒刑的北京华运达房地产开发有限公司法定代表人、森豪公寓老板邹庆，从2001年至2002年，虚构257名购房者，从中国银行北京市分行骗取个人按揭贷款共7.5亿余元。最高人民法院副院长奚晓明日前在人民法院应对金融危机商事审判工作座谈会上表示，虚假按揭贷款案件开始暴露。假按揭贷款已成为银行贷款质量的一大杀手。这就不能不引起各个方面的高度重视。
大量退房现象不但扇了楼市小阳春一记响亮耳光，而且也是住房假按揭贷款的一封举报信。
楼市复苏是一个漫长的过程
国内房地产市场只有通过全面周期性调整，才能让房地产市场走出困境，才能让房地产市场复苏，其他事情都枉然。房地产开发商只有认清这种形势，让其价格水平调整到绝大多数居民支付能力的水平上来，房地产市场消费需求才能真正释放出来，除此之外，房地产开发商没有多少可选择之路。
最近，国内媒体铺天盖地的报道都表示，国内房地产市场出现所谓的“小阳春”。尽管大家对房地产的“小阳春”各自理解与期望不同，但是大家都得面对这样一个事实，即持续低迷的房地产市场销售量终于增加了，终于有人开始进入房地产市场了。
全球的金融危机导致全球经济的全面衰退，导致国际市场的大宗商品价格全面向下调整，世界经济出现了严重的周期性调整，而且导致中国经济出现全面下行，国内一些行业也出现了经济周期性的重大调整。比如，石油、钢铁、建筑材料等行业的产品价格全面下跌，行业产品价格都出现严重的周期性向下调整。在这种情况下，房地产市场能置身事外吗?如果国内房地产市场想不出现周期性向下调整，那么除非中国的房地产市场在地球之外。
从2007年下半年以来，国家房地产政策发生了根本性的变化。政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者，政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场；对于投资者，政策要求投资者按照市场价格进入。即使在2008年131号等关于房地产的文件中，对房地产消费与投资严格区分的政策仍然没有改变。在这个文件中，明确界定国内房地产市场发展宗旨，即房地产的支柱性就是建立在居民住房条件改善性基础上的，离开了房地产居民条件改善性，房地产的支柱也就无从谈起。在这样的市场，不仅住房投资者不可能享受住房购买各种优惠，而且在资产价格全面下跌时情况下，住房投资者也不会进入这样的市场。反之，早前进入房地产的投资者，还会逐渐把早前购买住房卖出，从而退出这个市场。这就是为什么最近各地销售增长主要表现为二手房交易增加的原因所在。政府各种优惠政策会让一些住房消费需求释放出来，但当房价没有调整到一定程度时，这种住房消费需求释放总量十分有限。
从已经掌握的数据来看，2009年1至2月银行信贷流入房地产的资金仅为1674亿，增长幅度快速下降。更为重要的是，个人住房按揭贷款，在2008年全年下降29.7％的基础上严重萎缩。2009年1至2月份个人住房按揭贷款仅为532亿，与2008年同比仍然是负增长。住房按揭贷款是房地产市场命脉，如果没有住房按揭贷款，房地产市场要想发展与繁荣是不可能的。而当个人住房按揭贷款迅速下降时，房地产市场的“小阳春”从何而来?
再就是，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么房价的调整深度决定房地产消费释放程度。早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这就是为什么最近房地产开发商又在大骂政府不应该建太多的保障性住房的理由所在。
从以上的分析可以看到，国内房地产市场只有通过全面周期性调整，才能让房地产市场走出困境，才能让房地产市场复苏，其他事情都枉然。房地产开发商只有认清这种形势，让其价格水平调整到绝大多数居民支付能力的水平上来，房地产市场消费需求才能真正释放出来，除此之外，房地产开发商没有多少可选择之路。
观点
知名地产评论人牛刀：
退房潮给所谓的楼市“小阳春”一记响亮的耳光，楼市回暖中确实有虚假泡沫存在。
香港财经专栏作家曹仁超：
内地房地产市场在经历了一段时间的低迷后，自3月份开始出现“小阳春”，又露出向好的势头，我疑为是“虚火”。联合国认定合理标准是3:1，即一个家庭3年收入相当于楼价；世界银行认为5:1可以接受，经济合作与发展组织(OECD)认为国家的大都会一般是6:1。如果这样看，中国大多数城市是8:1，甚至是15:1，目前房价的确昂贵。传统买楼收租的退休生活，自金融风暴之后，在香港已不再是风行的致富之道。
深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智：
在现在的形势下，最重婴的是开发商的态度，而非是地价的涨跌。国内楼市自2007年以来，已经持续调整了一年多，目前好不容易回暖，如果开发商抱定“快速出货”的心态，房价可能会企稳，在现有的基础上小幅波动；但如果开发商追求高利润，很可能房价再度出现上扬，目前深圳、上海等地就出现了很多楼盘提价的现象。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容：
个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降或增加小，那么房地产‘小阳春’从何而来?另外。美国的土地都是私有情况下也解决不好，不是中国的土地出了什么问题，而是我们把一个关键的问题搞错了，没有把房地产投资跟消费区分。