浅谈房地产开发如何做好建设投资控制
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇浅谈房地产开发如何做好建设投资控制范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘要:房地产作为投资大,风险大的行业,对建设投资进行有效控制尤为重要。本文结合实践,探讨了从项目决策、计划预控、施工实施、项目后评价这四个阶段做好建设投资控制的方法。
Abstract:Real estate as an industry with big investment and high risks, the effective control is particularly important for construction investment. This paper combined with practice, discussed construction investment control from four stages, the project, planning pre-control, construction implementation, post-project assessment.
关键词:房地产开发;投资控制;研究
Key words: real estate development;investment control;research
中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)16-0038-01
0引言
在市场经济日益完善的今天,在国家对工程推行业主负责制、合同制、招标投标制、监理制的环境下,参与房地产建设的各个主体竞争日益激烈,且房地产作为投资大,风险大的行业,对建设投资进行有效控制尤为重要。房地产开发建设投资主要从项目决策、计划预控、施工实施、项目后评价这四个阶段上进行有效控制。
1项目决策阶段
项目决策是项目生命的开始,也是决定一个项目是否能够成功的关键。在决策阶段对项目投资的影响将达到75%-95%之多,可见决策阶段对项目的重要性。对于房地产开发来说,决策阶段最重要的是要做好两个定位。
1.1 客户群定位任何一个产品均是为特定使用者服务的。房地产开发出来的的房子也脱离不了商品的范畴。譬如《化学字典》是卖给初中以上学生的,如果将《化学字典》的购买者定位为小学生的话,那这个定位是明显有问题的。只有结合项目地理位置,交通条件,周围设施及配套等因素,对市场进行广泛的调查研究,从中确定潜在的客户群,这些客户群应该是非常有购买欲望和购买能力的。
1.2 户型定位在完成客户群体定位后,就要为客户“量体裁衣”了。户型是购买者谈论最多的,也是最为反映产品适用性的直接指标,也是购买者能够直接感知的。在户型定位中不但要结合客户,更要注重当地民俗习惯并要从造价经济的角度上去衡量这个定位的合理性。客户群的定位和户型定位是决策阶段最重要的关键点。
2计划预控阶段
一旦决策完成后,就进入了项目的计划阶段。这个阶段对投资控制来说主要是做好规划设计、建筑选材和施工招标工作。在计划阶段对建设投资的影响达35%-75%。
2.1 规划设计①选择优秀的设计队伍。合理科学的设计将直接影响工程造价。设计队伍的综合能力水平也直接决定着设计的质量。所以选择优秀的设计队伍在建设投资控制中尤为重要。通过招标来选择优秀的设计队伍是最为直接和最有效的方式,主要是通过对设计人的资质、信誉和类似工程业绩以及方案创意等方面去评价。②实行限额设计。国家对设计一直推行限额设计制度。主要是“以投资估算控制初步设计概算,初步设计概算控制施工图预算”来落实。对于房地产开发来说,采用以往开发中积累的经验数据来控制施工图设计的经济性指标。但是目前建筑类的设计院很少设有概预算部门来对设计成果进行造价考核。如造价超出了开发商预期的目标,将造价意见和设计人进行交换,设计人根据开发的意见再进行设计优化和调整,直至在设计和造价之间达到平衡,获得最好的效果。③采取奖励机制。有了奖励措施,使得设计人员在设计中不再生搬硬套,而是采用经济技术相结合的手段去设计,并在设计中极大的增加了设计者的主动创造性,提高了整个行业的水平,为业主节省了投资,给国家节约了物资,避免了浪费。
2.2 建筑选材在工程造价中建筑材料占了较大部分,一般在60%左右,所以控制好建筑材料的选择,对造价是产生直接关系的。主要方法是通过材料的公开招标采购,来获得质量可靠价格适宜的材料。还有就是多做材料的替换论证,在不改变建筑效果、品质、使用要求、规范要求的前提下,对装修类材料进行替换方案比较评价,来选择最为经济合理的材料。
2.3 施工招标施工招标是工程定价的过程,对业主和施工单位来说均显得尤为重要。这个阶段主要做好招标文件编制和合同条款设定、工程量清单和最高限价设定这两项主要工作来完成投资控制工作。①招标文件编制和合同条款设定。招标文件编制尽量选用国家标准施工招标文件范本,有利于建设单位、招标、施工单位等较好的完成招标过程,减少应招标文件的误解等产生分歧给工程投资带来影响;招标文件应该明确本次招标范围、施工内容、质量和工期要求等等实质性的内容。在合同条款设定中,要对投资产生影响的条款进行严格、周密的设定,如设定工程预付款的比例、支付时间、扣回方法等等;设定在合同执行期间是否允许价格调整以及采取什么方式的调整方式,并且要有详细的调整计算公式。②工程量清单和最高限价设定。编制工程量清单应严格执行《建设工程工程量清单计价规范》(GB 50500-2008)的要求,对清单编制说明一定要详细,做到不漏缺;分部分项清单编制一定要认真细致,做到不漏项;清单项目描述一定要规范完整;工程量计算一定要准确,避免不平衡报价。在招标阶段另外一个控制重点就是最高限价的设定了,也是对各方最为敏感的话题。建设单位应在造价咨询机构的意见下做出最高限价的设定。最高限价的设定一定要合理、恰当,一方面要实事求是的做好合理造价,另外一方面要避免底价中标,高价结算。这些控制都需要和清单编制相结合来控制。
3施工实施阶段
施工实施阶段对房地产公司来说将货币资金转变为固定资产即商品的过程,而对施工单位来说合同的具体执行过程也是将施工创造的产品与业主进行价值交换的过程。虽然这个阶段对建设投资的影响只占5%-35%,但是这个阶段是投入资金最多,控制最为繁琐,最容易发生纠纷和索赔的过程。在这个阶段主要是做好指定完善的项目管理制度,如笔者单位专门制定了《项目管理指导手册》,涵盖了从建设单位-监理单位-施工单位全范围的程序管理;覆盖了从开工-施工控制-设计变更-现场签证等过程控制的程序和方法。另外还应严格执行合同,避免产生索赔,造成投资加大。
4项目后评价阶段
对投资控制来说后评价中主要是做好已完项目的投资评价工作。对已完项目的投资要进行定性分析,来评价项目投资的质量。在投资定性分析中要找出哪些分项是超过预定目标值的,并通过相关资料查找为什么会超过预定目标值,并找出造成原因的影响因素和今后实施过程中的控制要点。项目后评价虽然几乎不能对已完项目的投资生成任何变动,但是对今后项目的实施有着承上启下的作用和起到积累投资控制的经验作用。应该引起房地产投资控制管理人员的重视。