土地供应和房价的互动机制研究
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【摘要】房价是房地产行业最直接而敏感的要素，与居民生活息息相关。房价的影响因素很多，较多数的研究从需求角度着手。土地供应为商品房开发提供基本的生产要素，是房地产市场发展的前提和基础。我国的土地供应制度有一定的特殊性，国家对土地的强掌控力使土地调控成为我国房地产市场调控中的一大政策手段。我国房地产市场的快速发展中，房价地价相伴上升，地王频现，不断拉高民众预期，引发关于我国土地供应制度的激烈争论，研究土地供应对房价的影响问题很有必要。本文在对土地供应影响房地产市场相关文献整理和总结的基础上，分析了现有成果的不足之处，为研究提供了方向和切入点。对我国房地产市场发展的现状分析发现了与土地供应相关联的现实问题，也为整体研究打下伏笔。
【关键词】房价;宏观调控;土地供应;房地产市场
一、我国房地产发展现状
1、房地产开发投资
自1998年以来，我国房地产市场发展势头火热，房地产开发投资额呈连年大幅上升趋势。1998年房地产开发投资额为3614亿元，2013年达到86013亿元，增长了约24倍，年均增速保持在15%以上，占全社会固定资产投资的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年这一段时间内，房地产开发投资保持持续较快的增长率，2004以后，其波动幅度显著加大。受国际金融危机的冲击，2008和2009年我国房地产开发投资额下降，但在2010年迅速回升，总体来说，住房市场化改革后的十几年是我国房地产市场发展的黄金时期。2011年以后，受调控政策影响，房地产开发投资增速下滑，市场趋于平稳。
2、商品房销售情况
1998年，全国商品房销售面积12185万平方米，截止2013年增长到130551万平方米，增长了约10倍。除2008年下降15%外，其余各年增长率皆为正。2004年以前，增长率在20%-30%间小幅波动，2004年后，波动程度显著上升。
（1）土地供应影响房价的路径
从土地的自然属性来看，土地的总量是有限并缺乏弹性的，不受人类活动的影响。但由于土地具有稀缺性、用途可变性和报酬递减性等经济属性，使得土地的所有者拥有了通过土地的供应来调控土地市场及房屋市场的能力。特别是在我国，城市土地所有权属于国家，政府垄断土地一级市场，通过实施土地政策干预房地产变得更为便利。切实可操作的政策工具是土地供应影响房地产市场起点，运用政策工具，影响与土地相关的一系列操作变量。这些变量通过市场机制的作用，最后转化为具体的中间变量，形成对房地产市场的最终影响，达到调整土地的收益分配，改变房地产市场的发展规模、速度和结构，平抑房价的短期波动，并推动经济长期稳定增长的目的。
（2）土地供应量对房屋供应量的影响
土地是房屋最重要的生产要素，土地供应量变化首先影响到房屋的供应量。在需求及企业生产函数给定的情况下，“面粉”量发生变化，“面包”的供应量自然受到冲击。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他们的研究中曾指出，土地供应量影响房屋供应量的机制可能有以下两个：（1）减少土地供应会减小开发企业土地的可获得性或增加开发企业的拿地成本，必然减少开发企业的土地储备，进而影响房屋开发量。在一定的需求水平下，开发企业房屋库存量减少带来供给压力，从而选择提高供给价格。（2）在城市建设中，土地与资本可以相互替代。如果长期可供给土地的减少打破了住房供给与需求的平衡，最终会提高人们愿意支付的租金和愿意承担的房价与地价，此时为了维持住房供给与需求增长的协调，资本就会替代土地，也就是说，单位土地匹配的资金量上升，通过容积率的调整，住房建筑密度增加。但我国的城市土地建筑的容积率在城市规划时已经确定，并作为一项规制条件附带在土地出让过程中，制约了土地与资本的相互替代机制，房屋的供给量相应减少。
（3）土地供应量对房价的影响
土地供应量与对商品房价的影响机制为：土地政策通过影响土地供应量的变化，经生产函数途径影响房地产开发，导致商品房数量变化，从而改变供求关系并影响房地产价格。土地供给量在土地市场上作用于土地均衡价格，经成本推动对房价产生影响。以上两个影响在数量关系上表现为土地供应量与房价的负相关关系。
（4）土地出让方式对房价的影响
协议供应方式是强计划性的供应方式，它将竞争排除在外，在供给和需求两端都只有一个参与者，是一种双边垄断市场。一般来说，协议的供应方式比出让的供应方式形成的价格低，但开发商为获取土地付出的成本却不等于协议价格，其中有两个比较主要的影响因素，一是交易成本，二是寻租成本，额外成本的存在，使得协议供应土地的名义价格一般低于实际价格。从我国的实践看，实行经营性用地招、拍、挂制度前，开发公司并非全部从事房地产开发，主要包括几类：一是专职负责立项、审批、规划定点等，二是专办用地手续的，三是办理规划、建审手续的，一般接手第二类公司的项目，最后才是从事房地产开发的开发企业。开发商取得土地前被层层剥皮，一个项目多次转手，交易环节多且交易成木较高。负责拿地的公司为了获取土地使用权，需要与政府维护良好的关系，这一过程中往往存在违规行为，协议供应存在较大寻租空间。
但实际上，土地出让方式主要通过影响地价的形成机制影响地价，通过地价的途径影响房价，“招牌挂”的实施相比于协议会显著提高土地价格。
三、完善我国土地供应和房价互动机制的建议
1.完善土地“招拍挂”制度、探索多种交易形式
一是针对历年招拍挂实践中出现的问题，加以解决或完善。建立出让前预研判，选用更加灵活的差别化竞价方式。并加强竞买人资格审查，严格市场准入条件，减少非理性竞争。
2.创新国有土地经营方式，减少地方政府的土地财政依赖
政府是土地出让的主体，控制土地出让的数量与节奏，财政收入的制度影响政府的土地出让行为。因此，要从长远解决我国土地供应存在的问题，需要从转变经济发展方式角度，改革政府“以地谋发展”的制度条件，设计一套可逐步替代传统发展方式的新模式。
3.处置土地闲置和囤地炒地，促进土地供给有效性
一是加大闲置土地处置力度，建立闲置土地实施检测和反应机制，一旦发现土地闲置问题严重，按《闲置土地处置办法》，监督开发企业尽快启动闲置土地开发。
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