易居中国靠数据库打天下

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每天早晨七点半，微信公众号“丁祖昱评楼市”都会准时推送一篇千字左右的文章。从第一篇到现在，已经坚持了一年多。这一年多下来，“丁祖昱评楼市”已然成为房地产行业中的热门原创个人公众号。

除了每天雷打不动的公众号更新，丁祖昱还是名马拉松爱好者，今年的厦门、无锡马拉松赛事上，都有他的身影。不过，他最主要的身份是易居（中国）控股有限公司（以下简称“易居中国”）执行总裁，此外还担任易居研究院副校长、中国房地产研究会常务理事等房地产研究相关职位。

坚持写了一年多的微信公众号，丁祖昱说这件事对自己专业水平的提升很有帮助，对个人影响力提升也很有帮助。“我到很多知名房企进行交流时，虽然和多数的企业管理层都素未谋面，但只要提到‘丁祖昱评楼市’，他们都很熟悉，并说天天在关注，这会迅速拉近我们双方的距离。”

作为房地产专家，丁祖昱对当前行业形势的判断是：今年房地产企业不转型，就不行了。实际上，他发现，今年面临洗牌的不仅是房地产企业，对房地产服务企业来说，同样不转型也不行了。“虽然房地产服务企业是轻资产的，成本相对还可控，但是有可能一夜之间你就没有饭吃了，就没钱赚了，然后拖个三个月、半年就被淘汰了。”

丁祖昱所在的易居中国，是中国首家在美国纽交所上市的房地产服务企业。6月9日，易居中国宣布，公司董事会联及首席执行官周忻和董事沈南鹏已经向易居中国董事会提交私有化要约，正式启动将易居中国私有化战略计划。易居中国称，今天的易居中国早已经不再单纯是一个卖房子的公司，我们正在“为住得更好”提供更多更好的全方位优质服务。

在中国房地产黄金年代逐渐消逝之际，易居中国寻求改变的动作，正越来越大。

数据库是核心竞争力

目前，易居中国旗下拥有易居营销集团、乐居互联网及电商集团、克而瑞信息集团（以下简称“克而瑞”）三大主营板块，加上2014年初新组建的易居金融服务集团和易居社区增值服务集团，一起构成了易居中国的五大业务集团。

总裁周忻主管创新业务；三大主营业务板块各有一位负责人，营销负责人是臧建军，他还是易居中国最早的合伙人之一；乐居负责人是贺寅宇；克而瑞负责人是丁祖昱。

丁祖昱负责的克而瑞信息集团，是中国最大的房地产信息与咨询服务商。从2006年，克而瑞就开始彻底商业化。如今，克而瑞已经建立起一个覆盖全国100多个城市中国最大的房地产数据库系统――“CRIC”，用专业研究和咨询顾问团队为政府、企业和消费者提供房地产信息服务方案。

乐居与国内重量级网络平台都有战略合作，新浪、腾讯都是乐居的股东方。目前，乐居已覆盖全国256座城市，85%以上的品牌房地产客户与乐居进行合作。乐居还针对不同受众推出“口袋乐居”、“口袋经纪人”、“装修钱管家”等多款移动产品，以占据房产移动营销终端。

易居金融服务集团旗下房金所是国内首家互联网房地产金融平台，易居社区增值服务集团则依托新浪微博等社交账号、分众传媒的数字化传媒以及申通快递的物流平台，为写字楼及居住社区提供移动社区生活O2O服务。

尽管易居中国目前介入的业务链相对比较长，构建了包括房地产营销、房地产互联网及电商、房地产信息咨询、房地产金融、社区增值服务等多维度的服务体系，但是丁祖昱从来不认为房地产相关企业一定要做所谓的闭环。

“我觉得至少从目前的情况来看，比如说房地产开发企业，如果所有的事情都自己做，不用其他人来参与，那么最核心的问题是，你能确保所有的环节都是做最好的吗？否则就没有专业化分工了，有专业化分工，才会有今天房地产这个行业的整体进步。”丁祖昱告诉《财经天下》周刊。

对易居中国而言，克而瑞下属的房地产数据库系统，被视为公司的核心竞争力所在。丁祖昱表示，对目前环境下的服务型企业来说，专业性就是核心竞争力，但数据库的角色一直在发生不同的变化。

2002年，当时易居中国尚未成立，前身叫做上海房屋销售有限公司，丁祖昱在公司担任技术总监。为了更好地服务客户，他与团队开始做基于GPS的数据系统。在当时，这属于最早一拨使用专业技术来做房地产的。

2009年，新浪分拆了新浪房产，易居中国就把克而瑞也分拆，两者合并成立了中国房产信息公司，也在美国上市。

“当时我们的理念是彭博的理念，彭博一块是做专业的客户端，一块是做大众的财经媒体。那么新浪房产就是针对国内大众的房产媒体，而最难的是做针对业内的专业客户端。其实这个模式今天克而瑞还是坚持的，只不过是和乐居合起来做这样一个概念。”丁祖昱说。

他坦承，原先做数据库很累，首先是获取数据很麻烦，政府内部信息不公开，其次当时的中国房地产行业对信息并不重视。到了金融风暴之后，房地产市场出现比较大的波动，很多人感觉到市场并不是这么容易做，大家开始了解和开始重视信息数据，但是其实用得也不多。一直到2011年国家再次限购之后，越来越多的公司做大了，更专业、更体系化、更标准化了，认为信息数据对他们的判断都是有作用的，这时候克而瑞的商业模式才真正看到了阳光。

“单纯从收益的角度上来说，我们也不是特别高，和房地产不能比，他们是暴利，我们这块真是微利，赚的是比较辛苦的钱。”丁祖昱说。

如今，克而瑞是易居中国三大主营业务板块中竞争壁垒相对较高的一个板块，分析原因，丁祖昱认为做数据库很辛苦、利润回报不大、投入的人力和资金都很多，所以当初的市场很小，竞争也小，克而瑞得以找到生存空间。尽管利润回报不大，但是数据给易居带来的附加值“无法用金钱衡量”。

丁祖昱说，易居中国整体是最大最好的地产公司之一，但在数据库领域中没有竞争对手。以销售为例，易居中国去年总销售额突破2500亿元，还有很多公司是3000亿元，大家基本算是同一量级的，没有太大的差异。而在数据库领域，还有很多公司都在卖数据库，但是90%以上的大公司都是用克而瑞的数据库。“10%以下的公司可能用其他的一些产品，这不影响我们今天行业领先市场的战略。”

互联网化之路

房地产行业从去年出现全面降温，大批房地产服务商尝试开启基于互联网技术的战略新布局，以争取随之紧收的房地产服务市场份额。

易观国际分析师庞亿明对《财经天下》周刊表示，对于房地产服务企业来说，互联网化之路和其他行业一样有三个阶段：第一阶段是营销互联网化，房地产服务市场最早的几个企业如易居中国、搜房网，就是给房地产企业做营销推广；第二阶段是销售互联网化，现在市场热衷于的房地产电商、房地产O2O、二手房线上服务，都是销售互联网化的具体体现；第三阶段是运营互联网化，比如开发商开发新项目、提供房地产周边服务，会运用互联网数据给目标人群画像 。

“目前很少看到房地产企业走到第三阶段。单从易居中国、搜房网这些企业的变化来看，他们最早从营销推广到做电商、对购房人群周边的服务、房地产金融以及房地产O2O，这样的现状符合市场互联网化的阶段要求。”庞亿明说。

早在2011年，易居中国内部就开始考虑互联网化，2012年企业内部进行了重要战略调整。丁祖昱介绍，易居中国原先把乐居只看做一个互联网平台，还是排在内部第三位的平台。后来发现，除了这个平台之外，整个易居中国都得插上互联网的翅膀。

庞亿明则表示，在互联网化的过程中，早期布局的企业可以获得用户数据库和房地产交易的情况，为后续的服务、给开发商提供数据服务和数据支持。房地产行业互联网化的过程中，数据是关键，长远来看，是非常有用的。

“互联网增长最快，有很大的想象空间和运作空间，所以在2012年我们就重新又调整了架构，2014年又完成了乐居的单独上市。”丁祖昱表示，乐居去年的独立上市，也预示着未来易居中国的各个板块可能都会做类似的独立分拆，或者是独立运作。

去年9月，易居中国宣布成立励拓行销公司，原易居中国执行总裁臧建军担任CEO。励拓行销专注于为新房销售找到客户，主要有四个业务模块――渠道拓客、经纪联动、全民营销、新房分销，每个业务模块都有一个对应的移动端工具。易居中国的这一举动，曾被解读为正式加入房地产服务商的渠道战场。

丁祖昱介绍，易居中国的大多数创新产品都是在2012年战略调整之后布局的，但是也不等于所有的都是。“我们内部其实是没有提互联网化，我们后面看到大多数的事情都用了互联网思维来做。我们在内部讲，易居永恒不变的就变，我们一直在变化，过去可能在机制、模式、业务方式上面每一年都会有变化，但是到了2012年以后，可能是在互联网方向上尝试探索创新更多。”

不过丁祖昱指出，营销这块会有一定的天花板。“当行业碰到顶峰的时候，我们也会碰到天花板。很多企业追求规模化，但利润产出实际是有限的。如果哪一天市场转折了，规模效应就无效了，这还是蛮严重的。”

为了避免这种情况发生，在业务达到一定规模之后，易居中国做了很多调整。“先看哪些城市是赚钱的，这些城市要继续好好做。再看哪些城市是不赚钱的，不赚钱也有主客观两方面原因，如果是客观的，判断中期不赚钱，就要收缩了；如果是主观的、自身的原因，我们要调整自身的一些问题。”丁祖昱说。

易居中国的调整体现在了财报上。5月19日，易居中国的财报显示，一季度总营业额为1.69亿美元，同比增长4%；房地产线上服务收入为9340万美元，同比增长19%，其中电商服务收入为6710万美元，同比增长35%。不过，调整后净亏损为1820万美元，等同于每股亏损13美分。

董事会主席周忻表示：“受传统淡季和春节较晚的影响，负面的市场情况对各板块业务都产生了不同程度的影响。但我们很高兴看到易居的创新业务在持续快速发展，新的商业模式在经过了大半年的前期探索之后已经初现雏形。”

作为易居中国的核心竞争力所在，克而瑞也在尝试互联网化。2014年6月，克而瑞旗下的第三方评估网站――房价点评网正式上线，主要为准备购房者提供房源基本信息，包括户型、区域、装修、规划等信息，然后根据这些信息给出指导价格，给予楼盘“尽快入手”、“推荐购买”、“谨慎购买”、“持币观望”等四大评级，房价点评师会给出购房总体意见以及户型优劣对比。

用丁祖昱的话说，这个第三方购房指导平台，是克而瑞“最大的改变，或者是创新，甚至是革命。房价点评网要做的，就是在购房者做出人生中最大宗的购房决定之前一分钟，登陆这个网站时可以帮助到他，不论购房者最终看完了买另一个房子还是索性暂时不买了。”克而瑞的这次的互联网尝试，也采用免费提供服务的商业模式。

丁祖昱表示，在房价点评网推出之前，克而瑞花了很长时间做了大量的基础工作，全国一千多名工作人员几乎把克而瑞覆盖城市里所有在设楼盘数据都做了一遍，因为过去的楼盘数据里没有针对消费者的建议和测评。

“我们过去做的是每天、每周的交易价格，但是我今天要做出价格和所谓的性价比。我要告诉消费者，你买这个楼盘，在同区域、同板块当中的性价比是高还是低。”丁祖昱说。

房价点评网上的一手房、二手房评估价格有不同的模式。对于新房源，房价分析师从拿地就开始关注，开盘前、公开后开始正式进场勘探、写报告，然后根据分析师专业意见给出购房指导参考。二手房方面，房价点评网通过已获得国家实用新型专利认证的模型自动算出价格，与美国著名的同类网站很相似。

“我们相信把内容做得非常到位，消费者看了之后能够对他有帮助，这个网站就存在很大的生命力。一个2002年就启动的事情，从2006年设立公司之后到今天，发生了很大的变化。但是对易居中国本身的定位，我们的核心竞争力都没发生变化，这些都还是一样的。”丁祖昱说。