浅谈房地产景观工程过程管理的性价比控制要点

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【摘要】随着社会的发展和经济的进步，人们对于居住环境的要求越来越高，环境工程投资也与日俱增。房产项目景观工程已经成为开发过程中不可忽视的环节，如何在设定的投资造价范围内做出最为理想的景观效果，设计定位控制，质量效果控制和施工成本控制越来越受到房地产公司的重视，因此，提高房地产景观工程过程管理的性价比控制是非常重要的。

【关键词】房地产；景观工程；性价比控制；质量控制；效果控制；成本控制

中图分类号：F293 文献标识码：A

前言

文章对房地产景观工程和加强房地产景观工程“性价比”控制的必要性进行了详细介绍，对房地产景观工程造价虚高的原因进行了阐述，通过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对加强房地产景观工程过程管理的性价比控制的措施进行了探讨。

二、加强房地产景观工程性价比控制的必要性房地产景观工程项目性价比控制的概念是：根据项目定位，在设定景观工程成本定位的基础上实现景观功能效果的价值最大化。

房地产景观工程项目功能效果的概念是：房地产开发企业根据项目定位，确定景观工程的功能性配置，美观性控制，创造营销卖点和溢价点，实现产品价值的最大化。

房地产景观工程项目成本的概念是：房地产景观施工企业在景观工程项目实施过程中所发生的全部生产费用的综合。其中包括：支付给生产工人的工资、奖金，所消耗的主材料、辅材料、构配件、周转材料的摊销费或租赁费，施工机械台班费或租赁费，以及项目经理部为组织和管理园林工程施工所发生的全部费用支出。房地产景观工程为业主提供的产品是达到效果好、质量优、工期短、成本低的目标，其中效果好、质量优即指功能性配置和美观性控制到位，实现产品营销价值最大化；低成本即指要在保证质量效果的前提下尽量控制成本支出，这样才能实现企业的成本最小化和利润最大化的经济效益。因此成本高低直接影响的是企业的经济利益，成本控制管理工作是必不可少的。

三、房地产景观工程概述

1.房地产园林景观工程施工成本的特点根据房地产园林景观工程的组成成分，其建设成本具有了相应的特点。第一，工程涉及面广泛，计价过程中专业定额的选取灵活多样，相当部分项目可同时参照市政专业、土建或装饰专业进行计价；第二，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，给主材询价提出严峻挑战；第三，大部分的分项工程的工程量较小，容易出现标底清单漏项的现象；最后，材料的名称不规范，且市场价格差异较大。这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动。

2.房地产景观企业施工项目成本的构成根据房地产景观施工项目费用标准的内容，施工项目成本主要由直接成本和间接成本构成。直接成本主要由种植土方费、硬质景观结构材料费、饰面材料费、绿化苗木费、种植人工费、苗木养护费、辅助材料费、机械台班费及其他直接费组成；间接成本包括现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、待业保险金和劳动保护费、工程保修费、工程排污费等。

四、房地产景观工程造价虚高的原因

1.设计原因造成施工成本增加或重复投资

设计原因造成的施工成本增加主要原因有四

（一）园林定位不符合实际，一味追求潮流及面子，造成园林“用景”配置不当，“看景”配置过多，“软景”和“硬景”配置失衡。这种错误定位，为后期施工和养护提出很多挑战，甚至根据销售情况又要改造升级而追加了工程造价。

（二）图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观设计与资源控制脱节，即与建设方和施工方的资源采购和加工能力脱节，导致在施工前期，成本很难做好预算；在施工的过程中，不得不进行调整和替换，调整的依据主要根据实际情况进行。

（三）忽略景观工程的过程管理，“实干出质量，巧干出效果”，室外空间是丰富多变的，独立而又相互渗透，植物用材是很难做到事先标准化控制，所以园林施工除了需要在图纸上推敲效果，还要到现场推敲效果。

（四）不执行设计概算控制，造成建造成本的心中无数。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，未经严格计算，纯属敷衍了事。一旦出现档次不配套的情形，挽救的代价将是巨大的。

2.招标工作中的人为因素造成成本失控（一）招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为别墅项目中，因界定不清晰，往往遗漏了各栋（组团）的入户台阶与平台的铺装施工，这样的情况造成的后期增加工程，不但增加了成本，对工期同样产生不良影响，影响了施工单位材料的组织到场情况，从而造成工期顺延。

（二）清单编制工作的不细致造成签证产生，主要因为园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆造成纠纷。实践过程中，不同的部位做法或许大同小异，但园林工程施工中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺,前后的价格出入按照《GB50500-2008国标清单规范》的规定，已把“分部分项工程量清单的项目特征描述”作为强制性条款，同时还规定，清单的准确性由招标单位进行负责。

（三）除了招标范围和工程量清单，招标文件还须载明的信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等。以上这些招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性，一旦出现纰漏，将造成成本控制陷于被动之中。

五、加强房地产景观工程过程管理的成本控制的措施

1.建立景观工程预控机制预控就是事前控制，往往能做到事半功倍，房地产企业想要加强景观工程预控管理能力，就必须在整个项目中建立起一套行之有效的预控管理机制。在此基础上，根据各工程项目的具体情况，设立效果管理目标，质量管理目标和成本管理目标，并实行管理责任到人。在施工过程中，要对各责任人质量成本管理进行监控，并对其进行考核评定，以使项目管理做到有效可行，达到预期管理目标，实现60%问题在事前解决。

为提高施工质量，建设单位要对施工单位的施工资质进行严格审查，经园林主管部门核发施工等级证书的施工企业才能承接施工任务。若有条件应聘请监理或专业技术人员对绿化整个施工过程进行监理，绿化苗木要由有经验的技术人员进行检查，验收合格后，才能允许用于施工，保证工程建设的质量和效果。

2.建立景观工程过程管理机制房地产景观工程工作面广，交叉专业杂，工期紧，专业衔接协调管理多，建设方必须配备相应的专业管理人员，担起总协调的角色，因为一个户外构筑物，户外设备，户外井都可能影响到景观效果。景观地形营造的不确定性，植物材料不确定性，植物群落营造的不确定性也要求景观专业管理人员必须根据景观工程计划，设置景观施工过程控制停滞点，质量效果控制的重点和敏感点。做到过程控制有的放矢，实现30%问题在事中解决。

3.建立景观工程事后评估机制在工程项目实施过程中，由于工程设计失误、工程范围交叉、工程进度太赶等多方面的原因，经常会发生变更，从而导致工程的成本发生变化，这就要求现场管理人员及时联系设计和上级管理人员，把所有问题尽可能做到事后第一时间暴露，及时调整解决，把10%的问题事后第一时间解决，否则时间越后调整的成本越大。在工程完工之后要及时做好事后项目后评估，为后续工程的事前控制打好基础。

六、结束语

性价比管理控制是房地产项目管理的核心工作，对于竞争极其激烈的房地产市场来说，性价比控制甚至意味着企业的生命。因此，将房地产景观工程过程管理的效果质量和成本控制落到实处，对企业的发展具有实质意义。

参考文献：

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