关于房地产项目管理工作的探讨

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摘要：随着房地产行业竞争不断加剧，本文主要针对房地产项目管理中企业成本、进度、质量管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究，从而实现管理的创新，在安全、质量、工期保证的情况下，严格控制工程成本，争取最大限度地降低工程成本，取得利益最大化。

关键词：项目管理; 质量管理; 进度管理; 投资管理

Abstract: along with the real estate industry increasing competition, this article mainly aims at real estate project management of enterprise cost, schedule and quality management of the object, content, methods for all-round analysis, so as to realize the management innovation, safety, quality, time limit that, strictly control the engineering cost, to maximize reduce project costs, and obtains the profit maximization.

Keywords: project management; Quality management; Progress management; Investment management

中图分类号：F253.3文献标识码：A 文章编号：

1 引言

近年来，随着我国市场经济迅速发展，对于如何提高房地产项目的整体管理水平，已经成为房地产行业面临的首要问题。房地产项目管理要求质量控制、进度控制、投资控制，质量是首要关注的方面，也是项目必须达到的要求。在保证质量的前提下，投资的控制成为了大家最关心的问题。在房地产开发项目中，承包方希望能够合格完成工程，尽量减少成本，获得更大盈利。工程项目施工成本控制，成为甲方和承包方达成的共识。

2 质量管理

工程质量管理，要从“人、材料、机械、方法和环境”等五个方面着手，重点做好这五个方面的工作，能够收到事半功倍的效果。

2.1人的因素是影响工程质量的第一因素

作为工程建设主体之一的决策者、管理者、指挥者和施工操作者，人是影响工程质量的第一要素。在工程建设中，把人作为控制对象，是为了避免产生失误；把人作为控制的动力，是为了充分调动人的积极性，发挥“人的因素第一”的主导作用。在工程质量控制中，对技术人员的使用，应该从政治素质、思想素质、业务素质、心理素质和身体素质诸方面综合考虑，统筹兼顾，用人之长，避人之短。

2.2材料的因素是影响工程质量的基础因素

材料是指投入工程建设的原材料、成品、半成品、构配件及水电暖通设备，

它们是工程施工的物质基础，材料不符合标准，工程质量就达不到要求，对材料

的质量控制是保证工程质量的先决条件。首先选择质优价廉、信誉高的生产厂家

和供货方；其次是加强对材料检查验收，严把进场关；第三是重视材料的使用认

证，特别应该优先选择通过国家认证机构认证的材料和厂家，落实建设行政管理

部门推行的建设工业产品准用证制度；第四是对材料质量进行跟踪，避免造成更

大的浪费和损失。

2.3影响工程质量的因素之一的“方法”

这是指工程建设周期内所采取的技术方案、施工工艺、组织措施、检测手段、施工组织设计等。结合每一个工程实际，从技术、组织、管理、工艺操作、经济等方面进行全面分析，综合考虑，力求技术可行，经济合理，工艺先进，措施得力，操作方便，有利于提高工程质量，加快施工进度，降低工程成本，能够收到事半功倍的效果。

2.4施工机械和施工机具是影响工程质量不可疏忽的因素

施工机械设备的型号、机械设备的主要性能参数，以及施工机械设备的使用

方法、操作技术，是质量控制应该考虑的必要条件。

2.5环境的因素

环境的因素是影响工程质量的客观因素，是不以人的意志而转移的。环境因素包括工程技术自然环境，如工程地质、水文、气象等；工程管理环境，如质量保证体系，质量管理制度等；劳动环境，如劳动组合，劳动工具、作业面等。环境因素对工程质量的影响，具有复杂多变的特点，必须结合工程特点和具体条件进行分析。

3 进度管理

不应仅局限于考虑施工本身的因素，还应对其它相关环节和相关部门自身因素给予足够的重视。只有通过对整个项目计划系统的综合有效控制，才能保证工期目标的实现。工程进度控制，与投资控制和质量控制一样，是工程管理的核心内容之一。它是保证工程按期完成、合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。在保证工程安全、质量的前提下，加快施工进度，使得工程早竣工、早使用。尽早发挥工程的使用功能和投资效益，是每个建设单位(投资单位)的共同愿望。

工程项目进度控制是施工现场管理最为重要的工作之一。工程进度控制的主要内容包括：对工程施工总周期(施工合同日历天数)目标进行具体的论证与分析；编制工程施工的进度计划；编制其它配套进度计划：监督工程施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。

施工阶段影响工程进度的因素是多方面的，既有可预见的还有不可预见的。按照责任主体来分析，主要有施工单位的因素，建设单位的因素，还有第三方以及不可抗的因素，责任主体在施工单位。

4 投资管理

（1）投资事前控制

1.1熟悉设计图纸、设计要求、标底标书，分析合同价构成因素，明确工程费用最容易突破的部分和环节，从而明确投资控制的重点。

1.2预测工程风险，找出可能发生索赔的诱因，制定防范性对策，减少向业主索赔的发生。

1.3按合同规定的条件，如期提交施工现场，使其能如期开工、正常施工、连续施工，不要违约而造成索赔条件。

1.4按合同要求，如期、如质、如量地供应由业主负责的材料、设备到现场，不要违约而造成索赔条件。

1.5按合同要求，及时提供设计图纸等技术资料，不要违约造成索赔或造成索赔条件。

（2）投资事中控制

2.1按合同规定，及时答复施工单位提出的问题及配合要求，不要造成违约和对方索赔的条件。

2.2施工中主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其他外部协调、配合，不要造成对方索赔的条件。

2.3工程变更、设计修改要慎重，事前应进行技术经济合理性预分析。

2.4按合同规定，及时对已完工程计量进行验方，不要造成未经监理验方认可就承认其完成数量的被动局面。

2.5完善价格信息制度，及时掌握国家调价的范围和幅度。

2.6检查、监督施工单位执行合同情况，使其全面履约。

2.7定期向业主报告工程投资动态情况。

2.8定期、不定期地进行工程费用超支分析，并提出控制工程费用突破的方案和措施。

（3）投资事后控制

3.1审核施工单位提交的工程结算书。

3.2公正地处理施工单位提出的索赔。

5 结束语

随着市场经济的不断发展，房地产市场的竞争突出体现在造价竞争上。企业要提高市场竞争力，最重要的是在项目施工中以尽量少的物化消耗和劳动力消耗来降低企业成本，做好质量、进度、投资控制。把影响企业成本的各项耗费控制在计划范围之内，做好工程项目管理，以实现企业的最大利益。

参考文献

[1]建筑工程项目管理.中国建筑工业出版社

[2]建筑工程管理与实务.中国建筑工业出版社

[3]建设工程施工管理.中国建筑工业出版社

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。