闽系军团 后生可畏

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“每天一觉醒来就要完成一个亿。”按旭辉集团总裁林峰的话来说，旭辉今年立下的销售目标为365亿元，压力不小。旭辉和泰禾等房企，代表了闽系军团日益举足轻重的地位。在京派和粤派等房企大放异彩之后，闽系军团异军突起。

无论是率先走出去的世茂、旭辉，还是后来的泰禾、阳光城，后起之秀的闽系，如那句闽南语歌曲中所唱的“爱拼才会赢”一样，闽系房企开始走出向全国扩张的步伐，甚至将总部迁移到上海。机构的数据甚至显示，中国房地产企业前100强名单中，闽系房企占据了五分之一。

“迁都”上海

不同于京、沪、粤、渝，有着天生区域经济优势做后盾，建国后海峡两岸关系在一定程度上也限制了福建的发展。为了谋求生存，也成就了闽商走出去和闯荡的勇气。

“最近非常忙，老板也来北京开会了，集团也在北京开会。”福建一家闽系房企品牌人士告诉记者，虽然公司发展不如泰禾这样的房企，但是老板还是很重视北京的政治地位。

对于闽商来说，北京和上海是不可忽视的江湖，甚至不少闽系房企还将总部搬到了上海。3月16日，福建房企融信中国正式宣布总部已迁入上海，这意味着又一个闽企走出福建，借力上海迈向全国化布局。在此之前的1月13日，融信中国赴港上市，成为2016年第一个在香港成功上市的内地房企。

“上海是中国的经济中心，未来也会成为国际金融中心，在这里，汇集了大量优势资源。”融信中国品牌营销中心总经理单伟近日表示，融信中国在香港上市后，也需要一个更大、更高、更好的平台，与更多优势资源对接。这是融信之所以选择将总部搬迁到上海的重要原因。

除了刚刚定居上海的融信，同样出身福建的正荣集团总部也将在今年搬迁到上海。按照正荣集团的构想，正荣迁址上海之后将形成福州、上海“双总部”的管理架构。其中，上海总部将负责管控、品牌及在华东的拓展，而福州总部的职能主要是制定战略及投融资等重大决策。

闽系房企将总部迁移至上海在早几年前就已经备受关注。目前在上海的闽企有世茂、阳光城、旭辉控股、正荣集团、融信集团、宝龙地产等，都不约而同以上海以及长三角核心城市圈为原点，展开了全国化布局。

“早几年闽系房企来到上海，主要是为了得到更多的资金与人才资源的支持。”一名已经搬迁至上海的闽系房企人士说，相比之下，进入北京的成本太高，进驻上海相对简单一些，还可以有效缩短管理半径。

百强房企中，大部分房企将总部设在一线城市，其中，主要集中在上海或北京。几年前，阳光城集团总裁陈凯对外表示，“落子上海是看好这个中国经济、金融和技术中心的未来发展潜力”。旭辉则在分别考察了中国的政治中心和经济中心后，最终选择将总部迁往商业文明程度较高的上海。

几年过去，闽系房企经历着高速发展与扩张。现在，全国化已经成为这些闽企的共同目标，而偏安福建一隅不利于企业的全国化扩张战略，求发展是集体外迁的核心原因。

不过，并非所有的扩张型房企都会搬迁总部，留守本土的闽系房企就有融侨集团、泰禾集团、建发房地产、金辉地产等。泰禾集团董事长黄其森就表示，“泰禾总部永远在福建”。

不过，这并不代表泰禾只在福建发展，事实恰恰是泰禾成为这几年全国化布局最鲜明的房企之一。尽管泰禾的总部仍在福州，但北京早已是泰禾的重要决策地之一。泰禾集团副总裁沈力男此前就告诉记者，“泰禾会勇于走出去，绝不恋巢。”

崛起的第四军团

易居中国执行总裁丁祖昱更是认为，闽系房企这两年已经成为中国房地产行业继京派、粤派、沪派之后的第四股力量，这股力量发展速度十分迅猛。

闽系房企甚至占据了全国百强房企五分之一的席位。由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合的“2016中国房地产500强测评”显示，2016年中国房地产500强房企前100强名单中，闽系房企独占20席。前50强名单中，闽系军团更是占到了14席。

如今，世茂稳居中国房地产前10强，基本已经淡去了闽系开发商的特征，泰禾和旭辉发力奔向20强阵营，其中，泰禾集团以323亿元销售额排名全国房地产第22位，成为总部留守在福建的“闽系军团”的头把交椅。

丁祖昱表示，去年，闽系房企的发展速度十分强劲。2015年50强中闽系房企的销售金额加权平均增速达35%，超过50强整体平均21%的增速。

根据易居中国的统计数据显示，2015年200亿元以上的房企数量较2014年增加了9家，其中就包括正荣、融信、融侨等闽系房企。2015年融信销售金额295.3亿元，同比增幅达76.6%；融侨的销售金额206亿元，同比增长48.4%；泰禾销售金额323.3亿元，同比增长60.8%。

旭辉去年销售额为302亿元，同比增长43%，超额完成去年年初250亿元的目标。而2011年时这家闽系房企的年销售额只有50亿元，五年的时间里实现了六倍增长，其今年立下的销售目标为365亿元。

一名熟悉闽系房企的北京地产界人士认为，闽系房企给他印象最深的，主要有三个方面：第一，对多功能地块的运作模式；第二，在资本市场找钱的能力；第三，胆量过人；第四，产品力强。

在丁祖昱看来，福建的民间资本特别充沛，对于强调资金的开发商来说，闽系在福建更容易拿到钱，这使得闽系房企在土地市场上十分凶猛。如阳光城，就是运用资金杠杆快速发展起来的房企典型，担保贷款、信托融资、股权质押、再融资、地产基金、券商和基金子公司的通道业务均有涉及。

闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景，如融信、正荣和融侨。事实上，融信集团董事长欧宗洪、正荣集团董事长欧宗荣以及福建欧氏投资集团掌门人欧宗金是亲兄弟。目前，欧氏投资集团旗下拥有全资、控股和参股企业共十余家，而融信和正荣大肆拿地的背后也不无欧氏投资集团的影子。

同样，融侨也有着傲人的背景，融侨董事长林文镜是印尼著名财团――林氏集团的两大股东之一。此类闽系房企身后的财团背景，无疑给了他们快速扩张强有力的支撑。 全国化布局>> 目前上海的闽企有世茂、阳光城、旭辉控股、正荣集团、融信集团、宝龙地产等，他们都不约而同地以上海及长三角核心城市圈为原点，展开了全国化布局。

激进与稳健

一直以来，闽系房企被贴上“高杠杆+高周转”模式的标签。目前市场上，四处扩张的“福州帮”堪称闽系房企的代表。擅于抓住房地产发展机遇，借力杠杆，提高周转，快速扩张，市场表现异常活跃。其中的代表当属泰禾、阳光城、旭辉、正荣、融信。

但并非所有闽系房企都选择快速扩张。厦门系房企相对稳健，似乎更愿意固守美丽的厦门，不拿地王，不高溢价拿地，杠杆水平也较低，发展速度并不快，比较典型的是来自厦门的房企禹洲、国贸等。 2015年闽系房企销售额

在这种背景下，“福州帮”闽系房企在上一轮房地产热潮中趁势而上。目前排名靠前的几家福建百亿房企，大多从2013年开始进行全国化布局，2013年和2014年大手笔拿地，2015年较为谨慎。

比如泰禾集团。泰禾2013年拿地金额200亿元，2014年拿地金额为150元亿。其中，2013年200亿元的拿地资金中，泰禾将其中三成以上押宝北京市场。而业内普遍认为2013年是上轮楼市的顶峰，因此在土地市场颇多观望。

正因如此，泰禾等开发商因为扩张迅速风险过大也遭人质疑，但在2015年的市场洗牌下却因为“快准狠”取得了不错的业绩。2013年之后，TOP50榜单中突然出现了好几家闽系房企的身影，如旭辉、阳光城、泰禾等。

克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，闽系房企的发展路径可以总结为，利用杠杆迅速发展规模，小有牺牲，但抓紧发展契机获取资源和势能是首要选择，上市之后打开了融资渠道，一旦到达一定规模之后，就会改变此前的强势扩张的高风险模式，变得更稳健，例如泰禾集团、阳光城等。

黄其森此前对记者表示，2016年将放缓拿地速度，二、三、四线城市楼市库存居高不下，风险已经很大，但对未来还是坚定看好，尤其是一线城市。黄其森透露，2015年泰禾拿了6块地，其中只有一块位于业内公认的1.5线城市杭州，其他均分布于一线城市。

总体来看，典型闽系房企的发展都经历着“杠杆化扩张―全国化布局―上市―再扩张―稳健发展”的道路。但不少闽系房企土地及开发支出压力、高价拿地开发风险等问题仍然突出。

在万房投资首席执行官傅硕看来，以“高增长、快周转、强扩张”起家的融信中国为了快速扩张，就将杠杆用到极致，债务水平随着销售规模飞速膨胀。年初在香港招股时，融信中国的资产负债率高达94%。上市后，融信中国的风格并未转换，仍是左手发债，右手拿地。

突破规模化瓶颈

相对于格局较为稳定的千亿级房企来说，销售额在200亿到500亿元的中等规模房企的竞争更为激烈。对这部分房企而言，突破业绩瓶颈是首当其冲需要解决的问题，而这，正是眼下多数闽系房企最关心的问题。

“一家房地产公司从100亿到200亿，再到300亿，财务报表处理相对容易。但是，如果一家地产公司超过500亿规模，就面临很大瓶颈，常规的增长模式就会失灵，需要突破增长瓶颈，进行模式再造。”傅硕认为。

如去年销售才超过三百亿元的旭辉，就将未来的目标指向了千亿元。虽然并未对外明确公布，但近期旭辉在内部提出了2019年冲刺千亿元规模的战略目标。在旭辉控股董事长林中看来，目前在17个城市已经拥有约1200亿可售货值，是旭辉可以超越很多二线企业的重要条件。

“我和高管讨论旭辉时说，未来五年，我们要进入行业前十。我们最终会实现千亿以上的规模。有人问我，你的梦想是不是太大了？2011年定2012―2016年五年战略目标时，我们的年销售额只有50亿，那时有多少人相信我们可以超越300亿，但我们今年做到了。梦想还是要有的，万一实现了呢？”旭辉集团董事长林中近日表示。

为了迅速扩张，闽系房企往往在大本营福建深耕细作，完成经验和资本的积累，再以京沪为支点，向一、二线城市全面扩张。如阳光城今年也已杀入进京。而中骏置业则已低调潜伏京津冀多年，此前已在北京北二环德胜门拿下顶豪项目。

目前，泰禾集团已经完成了对京津冀，长三角、珠三角等国家重大战略的核心区域的全面布局。在2017年到2021年里，旭辉还将力争每年平均新进2个城市，在五年内彻底完成25到30个城市的全国化布局。

如今，多数闽系房企瞄准了珠三角。2015年12月25日，泰禾集团以57亿元竞得深圳宝安尖岗山片区两宗地块，其中一幅折合楼面地价高达7.99万元/平方米，成为全国单价地王。

旭辉也在去年首次进入广州，接下来旭辉将重点在珠三角布局，依托广州市场逐步进入深圳、佛山、东莞和珠海等城市。“珠三角将是我们除环渤海和长三角之后，第三个战略发展的区域。”林峰说。

由于处在高速增长期，增强销售仍然是上述闽系房企突破增长规模最有效的方式。林峰在公司内部讲话中表示，今年是个销售的好年份，但可能并非是扩张的最佳时机。因此旭辉要利用低利率、货币宽松的环境多卖房子，多储备现金以等待时机。

今年旭辉还做出了另一个与往年大不一样甚至略有些反季节的销售计划：上半年的重点是进行全力做销售，推出14个全新的楼盘，而不是像往年一样把销售重心放到下半年或第四季度。其判断依据是，下半年出政策的风险较高，到时候市场预期如果发生变化，销售可能会变得困难。

不过，在傅硕看来，旭辉接下来要保持营收和利润的持续高增长，并不容易，肯定会采用合作、并购的方式，多头出击，或是公司层面合作或并购，或是项目层面合作或并购。