浅谈成都房价近年来的波动及未来走势
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【摘要】随着近几年房价的上涨，许多从事房地产以及相关科研的人员都对房价增长的原因进行了较为详细的分析。然而至今仍然没有一个权威的数值以供援引，更无从寻觅一些公认有效的测算。目前我国的房价相关理论并不完善，但随着住房体制改革的深入和商品房市场的日渐成熟，相关的研究也将继续深入。本课题选择成都城区及周边区域为研究对象，以成都市近年来房价的统计数据为依据，调查研究为手段，进而测算未来房价变化的趋势。研究结果期望为房价定位和房地产管理提供依据，引导健康的住房消费，从而更好的解决我国的住房问题，真正使社会持续发展，构建美好的和谐社会。
【关键词】房价、波动、走势
引言
该不该下手？什么时候下手？是每个购房者必须思考的一道难题。住宅作为生活必需品关系到国计民生，房价一直是人们关注的话题。自我 国进行住房改革以来，成都住房市场蓬勃发展，越来越多的城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但成都住宅价格的连续上涨己经使越来越多的居民感到了购房的压力。中国房价的过快增长既有客观因素也有主观因素，客观因素主要包括人口的增长，城市化的进行，以及土地的短缺等几方面，而主观原因主要是炒房团的猖獗活动等。
一、近期房价波动指数
通过对近期成都房价指数的横向纵向比较，可以得出这样的结论。8月成都一手价格指数出现下滑。2014年8月，成都一手房价格指数为1109.2，较上月下降了11.6点，环比下跌1.04%，同比上涨6.52%。从8月25号开始，万科携手淘宝推出房款抵扣券，“国嘉大市”全部房源搞特惠，北二环的瑞安城中汇均价跌至7600元，蓝光COCO系全线下调……在面临回款和业绩双重压力下，CRIC认为，这仅仅是个开始……
2014年8月，成都二手房价格指数为1146.4点，较上月下降了8.8点，环比下跌0.76%，同比上涨12.81%。
成都从七月传出取消限购的消息开始，到地方政府出台首套购房贷款补贴政策，再到8月国务院法制办公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）等，整个楼市在不断涌现出利好的消息，但在楼市敏感期，在限贷政策没有任何松动的情况下，这些好消息并未能让成都二手房成交量回暖持续。整体来看，8月成都二手房市场未能延续7月成交量上涨的趋势，最终以量价齐跌收尾。
二、近期房价波动特点
1、房价上涨高位趋缓
一方面，房价增幅减缓。国家将继续实行抑制房价的政策，特别是增加供给，提高银行利率和第二套（含）以上住房消费贷款首付比例，以及加快经济适用房等保障性住房等政策，有利于房价增长过快矛盾的缓解。近期部分城市房屋交易量也出现增长放慢和下降的情况，表明推动房价增长的旺盛需求出现减缓的迹象，房价增长也将出现同样即总体趋缓的情况。但另一方面，房价仍在较高位运行。其原因主要是：作为房价重要因素的地价总体趋涨；需求总体比较旺盛；需大于供的格局将继续一段时期。
2、住宅特别是高档住宅推高房价
今年房价高位增长的结构性因素，主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。
第一，住宅价格增长高于非住宅价格。住宅价格增长高于非住宅的原因：一是住宅用地市场化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述，当前房屋市场存在需大于供的矛盾，与此相比，占房屋主体地位的住宅这一矛盾更加突出。就是说，与商品房相比，住宅市场供给不足压力更重。
第二，高档等住宅价格增长过快。今年以来，高档和普通住宅价格均增长过快；高档住宅价格增长除 5月份低于普通住宅价格外，其他月份均高于普通住宅价格。高档、普通住宅价格增长过快，主要原因是用地来源和价格形成机制的不同，以及面积过大造成的。高档住宅价格增长高于普通住宅，重要原因是土地供给的紧张和高档住宅供给量的不足。一方面，由于国家禁止别墅类土地供给等因素，高档住宅土地的供给减少和价格上升。另一方面，由于政策性因素，高档住宅特别是其供应套数增长空间缩小。
纵然有再多支持房价上涨的客观因素，只要一个“购买力”不足的因素就足以打破开发商间的默契；另外除了价格决定供需外，国家的政策也对抑制房价过快上涨起到了良好的作用。
我们认为，成都毕竟不比“北上广深”，因此今天成都主城区的房价很可能已经暂时快到购买力的拐点了，再往上涨，购买的规模就会缩小，成交量会下降，而郊区房产的价值就会逐步凸显出来。“这和土地的供应也是契合的，现在主城区可供应的土地越来越少，随着成都经济的快速发展以及城市规模和交通的向外延展，未来郊区必将是土地供应和房产发展的主体。”
几乎每个高速成长的城市都经历了这样一个扩张的过程，从成都的经济发展来看，成都的房地产市场还是非常有潜力的。
成都被很多跨国企业以及国内的大型企业集团视为布局西部的首选城市，随着西部大开发政策的逐步落实，成都未来非常有可能成为西部城市群的领头羊之一。而随着成都经济的逐步外向化、全国化、乃至全球化，可以预见，无论早晚，成都的外来人口必将像“北上广深”一样逐步增加。经济的发展、外来人口的增加必然会抬高成都的整体购买力，而成都的房地产市场到那时也会经历一个更大、更长期的发展过程。
四、结论
随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决。通过以上的原因分析，以下通过分析、思考和查阅，提出以下几点建议：
1.加强住房需求的管理。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；运用多种手段，打击投机需求。要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。
2.建立和健全房地产信息制度。成都市政府要定期向社会公开有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。加强的对地方政府使用土地的监督和管理，成都市政府要合理、正确转让土地，加强和完善房地产税的管理，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
结合成都市具体情况，加快城乡一体化，进一步扩大城市化的空间。成都市周边城镇的大量农村人口涌入城市，造成成都市的拥挤和住房紧张的压力。只有进一步的加快城乡一体化，转移一部分城市人口，扩大满足住房需求的空间。
参考文献：
《成都楼市》 、《居周刊》 、《成都房产报道》