关于区属企业参与城市更新的税收问题分析及建议
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摘要：本文阐述了区属企业参与城市更新业务存在一定的财务风险与税务风险，指出如何准确掌握和运用有关城市更新和相关的财税政策，对企业合法保护自身利益、合理降低税收负担等具有重大指导意义。并根据目前现行的有关税收政策，对区属企业普遍采用的参与城市更新业务的几种类型进行了详细说明，以及对涉及的营业税、土地增值税和企业所得税进行了分析，最后提出了有关建议。
关键词：区属企业；城市更新；税收问题；分析建议
中图分类号：F812.0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）09-0-02
一、分析背景
（一）政策背景
为全面贯彻科学发展观，落实粤府[2009]78号文件有关精神，深圳市人民政府于2009年10月颁布第211号令《深圳市城市更新办法》，自2009年12月1日起施行；并于2010年《关于推进城市更新工作的意见》（深府[2010]193号）、于2012年《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]第1号），指出城市更新事关深圳市长远和经济社会发展全局，是突破土地空间资源瓶颈，转变经济发展方式的重要抓手。
（二）业务背景
根据深圳市城市更新主要目标，区属企业拥有的较多土地和物业将会陆续纳入城市更新计划，势必对日常生产和经营管理活动带来较大影响，同时也将严重影响区属企业的资产总量和资产质量。
城市更新具有政策性强、审批环节多、程序较复杂、实施周期较长、复杂问题较多以及涉及资金较大等特点，如何准确掌握和运用有关城市更新和相关的财税政策，合法、合理、规范地保障区属企业经济利益，规避城市更新工作中的财务风险和税务风险，是目前阶段以及今后一定时期内的重要工作，对区属企业在参与城市更新的工作中，合法保护自身利益、取得最大综合效益、合理降低税收负担以及提升企业管理水平都具有重大的指导意义。
二、城市更新项目分类及分析重点
依据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新项目分为三类：综合整治类更新项目、功能改变类更新项目、拆除重建类更新项目。按照实施主体和方式不同，又分为自行实施更新、主导实施更新、合作实施更新以及政府实施更新。
综合整治类项目主要由政府制定实施方案并组织实施，整治费用由政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。此类城市更新项目相对简单，不纳入本次分析的范畴。功能改变类项目不改变土地使用权的权利主体和使用期限，主要涉及补缴地价和增加原有建筑物功能等业务，也不纳入本次分析的范畴。拆除重建类项目涉及土地使用权收购、出让与补缴地价、原有建筑物的拆除、搬迁与补偿、建筑物的重新建设、销售与转让等，参与主体较多、涉及资金较大、利益环节复杂、牵涉税种较多，所以作为本次分析的重点。
城市更新业务涉及的有关税种主要是营业税、土地增值税和企业所得税，现对此三个税种进行分析。
（一）政策性搬迁主要环节及涉税分析
1.签订搬迁补偿安置协议。区属企业与政府或政府委托的实施机构签署搬迁补偿安置协议，政府收购需要更新的土地和房地产，按照一定的标准进行补偿。
2.取得补偿搬迁收入。区属企业从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入，不需交纳营业税，但涉及企业所得税。
3.处置搬迁资产取得收入。由于搬迁对企业各类资产进行处置后取得收入，不涉及流转税，而涉及企业所得税。企业由于搬迁处置存货取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理。
4.发生搬迁费用支出。企业搬迁期间发生的各项费用，包括安置职工费用、停工期间支付的工资及福利费、各类资产搬迁安装费用等，要单独进行税务管理和核算。
5.发生处置资产支出。企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出，要单独进行税务管理和核算。变卖及处置各类资产涉及的税费按照现行税法规定处理。
6.重新购置各类资产。企业搬迁期间新购置的各类资产，按照现行财税政策要求进行处理，但购置资产的支出不得从搬迁收入中扣除。对于搬迁期间资产的税务处理，要求单独进行税务管理和核算。
7.清算搬迁所得。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
（二）非政策性搬迁的几种合作方式及涉税分析
1.成立新公司。一般由区属企业以土地使用权出资，合作方以货币资金出资，双方成立新公司实施城市更新。该模式下新公司的土地增值税和企业所得税处理与一般房地产开发企业则相同，营业税问题主要分为三种情况：
（1）双方共担风险、共享利润。区属企业投入土地参与新公司利润分配，视为向新公司提供土地使用权，视同以无形资产投资入股，不征收营业税。
（2）双方按照销售收入比例分成或取得固定利润。新公司在项目开发完成后，双方按照事先约定的百分比进行利润分成，或者按照固定比例分配利润，不应视为投资行为，应就取得的收入按照“转让无形资产”征税。
（3）按比例分配开发产品。此情形类似第二种分配利润的做法，不属于投资入股共担风险，也应按照“转让无形资产”征税。
2.项目合作。主要是区属企业以原土地和物业置换回迁物业，合作方负责出资并实施城市更新。其实质是双方以各自拥有的土地和物业所有权进行互换。
（1）营业税。区属企业提供土地使用权置换回迁物业，视同土地使用权转让行为，应按照“转让无形资产”计征营业税。用原有房屋换取安置回迁房屋，应按照“销售不动产”计征营业税。
（2）土地增值税。在土地投入环节，由于城市更新项目基本上都属于房地产开发项目，实施主体应具备房地产开发资质，故此种情形下区属企业投入土地置换物业，需要交纳土地增值税。在房地产处置环节，区属企业用原有房产置换回来的物业，视同销售不动产计征土地增值税。
（3）企业所得税。此种情形下的企业所得税问题应区分不同的利润分配模式。
第一种是产品分配模式。区属企业以土地置换回迁物业的，应按照分得的回迁物业的市场公允价值减除土地取得时的成本差额计入当期应纳税所得额。
第二种是利润分成模式。这种情形下，区属企业投入土地物业置换回迁物业的，在取得利润分成时视同股息、红利所得免征企业所得税。
3.自主实施。一般是具有房地产开发资质的区属企业自主实施城市更新，自己拥有土地使用权，自己投入资金，根据申报审批的城市更新规划要求实施。这种情形属于普通房地产开发企业的开发行为，按照现行有关规定处理。
四、相关建议
1.明晰产权，保障企业权益。区属企业应全面调查摸清所有土地和物业的基本状况、产权归属、利用现状等情况，做好土地的确权以及地上建筑物登记工作，密切配合政府妥善解决存在的历史遗留问题，以切实保障区属企业的合法权益。
2.市场化运作，争取利益最大化。区属企业应积极参与城市更新工作，主动联络政府相关部门以及其他权利人，采用市场化运作模式，详细制定或协商有关城市更新具体计划，注重实施前期介入和实施过程控制等工作，争取各方利益最大化。
3.用活用好政策，保护企业利益。城市更新工作政策性强、关联度高，区属企业应深入研究、掌握以及灵活运用相关政策法规，分析各种城市更新方案的利弊，选取最有利的方式实施，注重城市更新实施过程中的沟通、协调以及谈判等工作，以政策要求为准绳来规范各项工作，以法律规定为依据来保护企业切身利益。
4.密切联系税务部门，规避税务风险。城市更新工作涉及的税收法律法规繁多、征收管理幅度较大、税务处理比较复杂，存在一定的税务风险。区属企业应仔细研究探讨有关税收法律法规，透彻理解相关税收规定，保持与主管税务机关的联系。尤其是对税收法律法规较难理解或征收管理柔性较大的问题，区属企业应及时征询主管税务部门的意见，具体操作以主管税务部门的意见为准，以规避税务风险。
5.统筹谋划，周密部署，加强组织领导。目前城市更新工作仍然存在体制机制不完善、政策法规不配套、历史遗留问题多等一系列困难，区属企业各级领导应从战略高度，统筹谋划，周密部署，建立目标责任制，切实加强组织领导工作，保障企业生产经营活动正常有序开展，确保国有资产保值增值。