房地产开发企业的土地增值税清算现状及对策分析

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摘要：土地增值税是我国的常见税种，征收对象为土地与地上建筑物，税基是增值额，征收时一般按照30%～60%的四级超率累进税率收取。但目前国内房地产企业开发过程中成本项目种类较多，缴税过程中需要进行繁琐的核算，加之预征率比较低，预征税款仅占清算税款的小部分，大部分税款均在清算阶段缴纳，给土地增值税的清算增加了难度。房地产土地增值税清算过程中存在的一些问题已经引起的普遍关注。本文重点分析了房地产开发企业土地增值税清算的现状及房地产开发企业土地增值税清算中出现的几点问题。通过本文的研究，希望能够为同行业相关内容提供一些参考。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；清算

房地产开发是国内经济发展过程中兴起的一个重要产业，其对拉动内需和促进其他企业发展均有重要作用。按照相关法律法规，房地产开发企业需要在满足相关条件后将土地增值税相关资料和手续向国家税务部门上交，并在准确计算需上缴税额后办理土地增值税清税的相关手续。随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业的土地增值税清算也出现了新的局面，财务人员也面临着一些新问题[1]。

一、房地产开发企业土地增值税清算的发展阶段

从上个世纪九十年代开始，我国南方一些城市开始大规模兴起房地产企业。房地产行业的持续迅速发展状态，也出现了各种显著的问题，其中各种炒买炒卖的问题尤为显著，使得房地产开发企业的土地增值收益受损，社会的正常经济发展受到影响[2]。国家为了改善这样的情况，制定了相关的政策。我国房地产开发企业的土地增值税清算规范也随着房地产行业的发展一再调整。早期为初期减免税政策，该阶段国家刚刚开始对房地产行业进行宏观调控，征收土地增值税也处于起步阶段，面临着各种阻力，因此最初未进行清算处理。随着国家政策的改变，房地产行业的迅速发展，国家的优惠政策也在2000年结束。优惠政策结束后国内首次进行了土地增值税的清算。随着国内经济政策的不断调整和完善，经济水平的发展，房地产行业有了较为有利的发展环境[3]。房地产企业在该方面的投资额度增加，为了改善房价的不政策情况，税务总局出台了相关的文件，使得清算开始。到第三个时期，则是再次遭遇困难的时期。尽管开展了清算以后，有所改善，但房价依然难以控制到一个合理的水平。政府在土地增值税清算过程中态度也缺乏坚决性。上述诸多问题共同导致土地增值税的清算受到极大阻碍，使得房地产开发企业的清算难以有效、顺利的实施。

二、房地产开发企业土地增值税清算的几点问题

我国在土地增值税清算方面的工作已经逐步引起了相关部门的重视，其在促进房地产开发企业发展中的积极作用主要表现为：通过进行税务清算，有效规范了房地产市场秩序，对促进房地产企业的健康成长具有重要意义。土地增值税的清算，能够在一定程度上对房价产生影响[4]。短期来看，对于房价，是有一定的抑制作用。从长远来看，则推动了房价的上涨。具体概况如下。

首先，房地产开发企业需要明确土地增值税的意义，按照相关规定进行登记。但事实却是其并未进行项目的区别和分期备案，而在实际建设过程中，却进行了分期建设。那么，进行土地的清算该按照哪种情况进行，是整体清算还是分期清算，需要考虑[5]。按照规定上述自行分期建设行为不被承认，不能够进行单独的清算，同一个房地产企业的不同类别的商品房，也不能够进行单独的清算。

其次，土地增值税的缴纳。房地产开发的尾房，其根据土地增值情况，对相关税务进行清算后，如果该开发商的尾房并未销售完毕，那么久不可以在转让过程中实施单独清算。相关文件已规定，对于在进行土地增值税清算的时候，没有转让的房地产，需要继续销售，在销售当月进行清算。

第三，房地产企业代收费用是否需要缴纳土地增值税，算不算开发成本。房地产企业也会有公维、契税等费用代收的形式的收费，虽然将该部分费用计入扣除项目并在清算时进行扣除，但其实并未减少计算的基数。相关文件规定，如果在销售的时候，上述费用纳入房价中后，则将该部分费用作为收入所得而进行进行计税[6]。

第四，建筑安装成本的扣除情况。在进行清算的时候，建筑安装成本要如何处理，质量保证金如何扣除。相关文件规定，房地产开发企业根据自己的建筑安装发票开具的项目所在地进行税费的缴纳，只有均保持一致的情况下，才能够进行税前扣除。

第五，房屋转让部分的土地面积如何清算。如果按照转让部分的土地面积进行计算，则往往支付金额偏少。在实际计算中，应该根据房地产企业实际转让的土地面积进行计算。根据相关的文件，按照不同的方式进行计算，

三、房地产开发企业对于土地增值税清算的应对措施

土地增值税是国家宏观调控房地产市场的一种工具。作为房地产开发企业，要遵守国家政策，遵循相关的法律、法规[7]。房地产企业的综合税负水平高于土地增值税预征情况下的税负水平，项目增值额越大，房地产企业的综合税负水平的差别就越大。企业自身是追求利益最大化的，要在符合相关法律法规的情况下，争取利润的最大化。因此，为了应对土地增值税清算对房地产的影响，采取集团内部转移定价和缩短项目周期的方式，争取利润的最大化。

目前，对已经具备施工能力的集团公司，由于工程施工由自身完成，因此建议采取内部转移定价的方式达到提高该项目施工的定价，以达到降低增值税的目的，从而少缴纳土地增值税。另外，将项目建设的周期缩短、建设速度加快也是一个有效的办法。该方法实现了资本的流动，在短期资本快速流动过程中实现增值，且流动速度、周期与增值的幅度呈正比。目前的现状是，未实施土地增值税清算前，通过土地与房产的增值房地产企业获得资本的增值，因此缩短项目周期并不会产生明显效果；而实施土地增值税清算后，土地与房产的增值在很大程度上被国家以税收的形式收走。为了加快企业的开发建设，缩短项目周期的益处就十分明显了。

房地产开发企业在土地增值税清算方面，根据自身的实际情况，选择合适的应对措施，争取获得最大的利润，促进房地产开发企业的长远发展。

四、结语

房地产开发企业在土地增值税清算方面，需要弄清楚清算程度，清算单位，清算条件，注意事项等，提供齐全的清算资料，了解清算标准等一系列问题。只有将这些问题均了解清楚，才能够正确的进行土地增值税清算。虽然目前土地增值税的清算形势不佳，存在一些问题，也有了新的税务风险和法律风险。但相信随着文件的不断健全，房地产开发企业在土地增值税清算方面，将会越来越健全。

参考文献：

[1]王晓艳.房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨[J].企业改革与管理，2014， 8（2）： 145-146.

[2]夏Z华，朱文国，程春艳，等.土地增值税清算中存在问题之管见[J].天津经济， 2014，4（8）： 59-62.

[3]王晓艳.房地产开发企业土地增值税清算的几点问题探讨[J].企业改革与管理，2014， 9（2）：145-146.

[4]勒枫林，李文，袁素娟，等.土地增值税清算审核研究[J].统计与管理，2014，12（11）： 44-45.

[5]高秋丰，高丽丽，赵成涛，等.关于对天津市土地增值税扣除项目核定标准的测算研究[J].天津经济，2012，11（3）： 54-59+62.

[6]吴晓玲，姚莹颖.房地产开发企业土地增值税筹划探析[J].财会通讯，2013，8（23）： 103-106.

[7]祝晖，马彦，欧英，等.促进房地产税收调控政策落实的审计信息化研究――基于土地增值税的计算机审计应用[J].中国内部审计，2013，12（12）： 83-87.

（作者单位：太原市不锈钢房地产公司）