房地产开发项目的融资成本及风险分析

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中图分类号：F239.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-02

摘 要 房地产行业是我国国民经济的支柱产业，也是典型的资金密集型行业，项目开发的特点和目前国家的宏观调控政策使得房地产企业的筹措资金和风险控制成为亟待解决的问题。本文以房地产开发项目的融资成本和风险的关系为出发点，以期找到房地产开发项目适合的融资渠道，降低融资风险，并提出优化房地产开发项目融资的相关建议。

关键词 房地产开发 融资成本 风险分析

一、引言

房地产业作为我国国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产行业可以说是典型的资金密集型行业，项目开发投资规模大、周期长等特点使得房地产开发项目需要大量资金，因此筹措资金和风险控制对房地产开发商来说是亟待解决的问题。我国房地产企业融资方式包括银行信贷、房地产基金、企业上市融资、民间信贷如信托基金、海外融资等融资方式，并且以银行贷款为主。然而，我国房地产企业以银行信贷为主的融资方式存在一定的问题：第一，我国房地产行业超过三分之二的土地买卖和项目开发资金都直接或者间接来自银行，银行贷款不得超过房地产总投资的40%是国际上通行的标准，显然我国房地产行业的资金过分依赖银行。第二，这种融资特点也给银行带来了呆坏账风险和成本增加的风险。银行无法通过有效的方式来分散风险也会增加政府对房地产调控的难度。

同时，国家实行金融宏观调控，同时贷款利率提高、住房贷款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止贷款等措施都上限制了房地产开发企业资金来源，再加上房地产行业金融市场相关法律、政策不健全，造成房地产企业资金紧张。房地产市场在国家调控下，逐渐放慢了发展速度，前些年过热的势头被遏制，市场逐渐回归理性。但对房地产企业而言，随之而来的是资金回笼慢，销售走低，拿地意向下降等情况。而在我国，大多数房地产商是通过快销走量的模式，实现资金回笼并获得赢利。而这样的运作模式，如果没有稳健的资金来源，足够的融资渠道，是难以实现的。这种情形下，如何有效解决房地产业的资金瓶颈，建立多层次的融资体系和风险把控体系，是当下的主要问题。因此对房地产开发项目融资的成本和风险分析是本文研究的重点。

二、房地产项目融资成本和风险的关系探究

（一）融资成本和融资风险的概念

融资成本指房地产开发项目为筹集和使用资金而付出的成本和代价，包括在筹集资金时发生的资金筹集费，如手续费、承诺费、担保费、费等，以及在项目开发的过程中发生的资金占用所产生的费用。房地产开发项目一方面从融资渠道多元化的角度来考虑融资问题，另一方面也要从降低融资成本的角度来进行项目的融资。降低和追求较低的融资成本是资金筹措的基本原则，也是开发项目选择融资方式标准之一。

对房地产开发项目的开发商来说，风险可分为经营风险和融资风险。经营风险是指项目开发和建设过程中的不确定性所带来的风险，是房地产开发项目的资产风险；而融资风险是指投资者或者开发商在使用债务时发生到期难以还本付息的风险，也可以说是因借款而增加的风险，这种风险由房地产开发项目的所有者和股东承担。

房地产开发项目的融资方案在实施进程中往往会受到各种风险。其一是资金供应的风险，项目在开发过程中，可能会出现资金缺口，使得原融资方案不能顺利实施。其二，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。与此同时，税收政策、产业政策、环保政策等政策的变化以及国家经济和宏观形势的变化也对开发项目有重大的影响。

（二）融资成本和融资风险的关系

在不同的资本结构或债务比重情况下，所有者和投资股东承担的融资风险是不同的，要求取得的利益补偿也是不同的，因而使融资成本发生变动。对开发商来说，这里的利益补偿也就是融资成本，即开发商为获得相应的融资所要付出的代价。因此，融资成本与融资风险有着密切的关系，房地产项目开发商必须寻求各种资本结构中的融资风险与融资成本的均衡和对称的融资方案。当项目的融资风险上升时，要有一定的风险受益或成本节省作为其补偿，这一规律也可用于调整风险后的资本成本率或融资成本率说明，调整风险后的资本成本率或融资成本率等于资本的时间价值加上资本的风险价值。对房地产项目的开发商，资本的风险价值与资本风险有反向变动的关系。资本结构调整的变动，引起项目融资成本上升或下降的比例与幅度，应与引起的融资风险的反向变动比例与幅度相协调。

对一个房地产开发项目而言，资本结构是指从不同融资渠道获取的资金以及对总资产要求权的各种因素的比例关系，即资产、负债、所有者权益几个构成要素之间的比例关系。也就是表现为性融资和债务性融资的比例，这种比例关系不同，资金结构的类型和融资风险与成本的关系也会有所差异。

三、风险产生的原因分析

风险是造成损失的可能性，融资风险也称为财务风险，对于房地产项目开发商而言，是指其因使用债务而要承担的风险，包括两种情况：使用债务导致的利益遭受损失以及开发商到期不能还本付息，须用资本金抵债。融资方式不同，对项目形成融资风险也不相同，出资者和贷款人的风险相反，形成一种此消彼长的关系。总之，融资风险是由于到期无法偿还融资债务还本付息而引起的具体原因包括以下几个方面：

（一）系统性风险

（1）政治风险，产生的主要原因有：一是政局不稳定性，主要是战争、国际关系变化等；另外政策的不稳定性，即国家或政府土地政策、税收政策、房改政策等的变化。房地产企业开发和建设一个房地产项目必须要经过复杂的审批程序，得到政府众多相关部的授权或许可。如果房地产项目的规划设计有缺陷、不符合城市规划要求、项目选址不合理或者受到地方公众反对、政府或其官员设置障碍那么项目实施就会面临很大的问题。

（2）法律风险，指由于国家法律的变动而产生的风险。一般而言，房地产开发商项目的开发施工建设等应当遵守相关的商业准则和法律原则。在这个过程中，因为不注意某些法律或者发露变动而无法满足或违反法律要求，导致不能履行合同或者其他相关的事项发生争议或其他法律纠纷，而可能给开发商造成经济损失。法律风险产生的因素包括：产权保护法、信托体系、反不正当竞争法、外债管理体系等法规的变化。

（3）经济风险，市场的供需环境和价格政策、汇率政策等各项经济政策会造成房地产开发商的融资风险，例如我国对购房相关规定的变化和银行信贷政策的变化。其中价格风险和收入风险产生主要由于房地产市场的供求变化与市场竞争，利率的变动造成融资成本提高，对开发项目造成不利的影响。同样道理开发项目涉及外币资金的方案中汇率的变化也会对项目融资带来一定影响。

（4）环境风险，指房地产开发项目的不合理规划和建设可能对自然环境、文物保护、或者对人们生活和工作环境造成一定的影响，或者因为项目建设引起了一些纠纷而导致得要交纳巨额罚款或将项目拆除的风险。环境风险产生的主要原因是房地产开发项目违反了环境保护、文物保护、建筑规划等法规，这也体现了与政策风险和法律风险的交叉。

（二）非系统性风险

（1）违约风险，又称信用风险，是指房地产项目参与方因故拒绝履行或无法履行合同所规定的权利义务关系。违约风险产生主要体现了一些不确定因素的影响，也可能涉及到各参与放的道德风险。包括：在规定的日期前承建商不能完成项目的施工建设、投资方拒绝履行出资协议、借款方无力或拒绝偿还债务以及不按合同履行义务的其他形式。

（2）建设施工风险，指房地产开发项目延期完工、无法完工、或者完工后无法达到交房标准的风险。房地产开发项目的完工与否主要取决于以下几个方面：项目设计技术要求，施工方的建设开发能力和资金使用能力，承建商履行承诺的能力以及政府干预。由于经营者的疏忽会造成经营和维护风险；整体规划和技术人员的水平和专业程度可能造成技术风险；原料来源、工程造价的合理与否、交通通讯等各个方面的因素都可能给建设施工的顺利进行造成影响。

（3）市场开发和运营中产生的风险，存在于房地产开发项目融资可行性研究和项目建设中，银行、投资者等应该自行或委托工程咨询机构对项目参与各方，特别是项目发起人、工程承建者、设备及材料供货商等的信用、经营、技术和管理水平进行评估和审查，因为这些因素是房地产开发项目能否成功和获取投资回报的基本保证。

四、结论及建议

（一）降低资产负债率，减少融资成本

我国房地产企业存在资产负债率过高的现象，这影响了其争取融资的能力，拉高了融资成本。中小型房地产企业自有资金不足，从而不得不承受过高的融资成本，甚至得不到融资。因此，降低资产负债率，不仅能提高房地产开发项目的融资可能，而且对于融资成本的降低也大有益处。当前，我国对于房地产企业的拿地资金以及项目开发实现了最低比例（额度）的要求，且银行监管机构早就明确，发放开发贷款需要房地产企业拿到“四证”，房地产企业应严格按相关规定，做实自有资金，降低资产负债率，这样从客观上也能减少融资额，降低融资成本。

（二）发展融资渠道的多元化，促进企业发展

一方面，处于不同阶段的生命周期的房地产企业融资风险和融资需求有很大的区别。例如，处于成长期的房地产企业务增速较快，融资需求大，但是，经营和现金流的不稳定性决定了过度融资可能使公司陷入财务危机，因此结合企业的发展阶段考虑房地产开发项目的融资渠道很重要。另一方面，融资渠道多元化才能有效的避开国家政策调控的限制。对于房地产企业来说，发展多元化的资金来源，探寻新的融资模式才能持久立足于多变的中国市场。

（三）选择合理经营道路，提高盈利能力

房地产企业尤其是中小型房地产企业要谋得发展，应抓准市场需求和当前政策，走专业合规的经营道路，尽最大努力降低法律、经济、市场、运营等多种风险，为企业提高利润空间需找出路，也为下一步的发展战略提供可靠有力的保障。房地产企业也要转变经营思路，逐渐改变传统的经营开发理念，逐步增大持有物业，从而确保企业有稳健的现金流入，改变一切依赖融资的思路。在这方面，香港的几大开发商做得很好，如新鸿基、九龙仓、长江实业等，都在香港的黄金口岸持有了大量的商业物业，使企业未来的项目开发有了充实的现金流入保障。在我国内地，万达集团的经营思路也与之类似，通过商业地产牵头，既保证了资金回款，也带来了住宅产业的销售，是一举两得的举措。

房地产业的特点决定了筹措资金和风险控制对房地产开发商来说，是亟待解决的问题。综上所述我们发现，房地产开发项目的融资成本和风险控制有着密不可分的关系，而风险有体现在政治、经济、法律、以及本身的运营等，因此作为房地产企业的长远发展来考虑，必须找到解决问题的办法，进而优化房企的融资战略。

参考文献：

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[2]李伟.浅谈房地产融资结构和风险.现代经济信息.2010（12）.

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