滁州市经营性用地开发项目竣工规划核实的实践
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【摘要】为进一步提高规划审批效能，规范建设项目规划审批管理工作，加强廉政建设，根据《安徽省城乡规划条例》、《滁州市城市规划管理技术规定》和城乡规划相关规定，结合我市实际情况，滁州市规划局制定了《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》实施细则及办法。我院在规划部门已经颁发的用地规划设计条件、批准的规划总平面图、规划许可证（副本），在项目具备竣工验收、交付使用的前提下，通过测绘手段对报验项目进行现场实地测量。测绘并计算建筑面积，建筑密度、容积率，绿地率、建筑层高、建筑间距及退让、机动车停车位等各项指标。
规划核实测量一般分为现场竣工平面图的测绘及建筑物内部尺寸的测量复核两项工作。竣工平面图的测绘按《城市测量规范》执行，对规划批准的已经竣工的建筑物、构筑物；内部道路及绿化附属；上下水、路灯、供配电等管线附属；相邻市政道路及建筑物进行测量；建筑物内部尺寸的测量复核分数据采集、图形绘制、面积核算、成果总结四个阶段。
技术路线及作业方法：
1. 引用的技术标准及文件
a） 中华人民共和国国家标准《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；
b） 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；
c） 《滁州市经营性用地开发项目容积率计算规则》；
2. 数据采集
2.1. 测前准备
在进行实地数据采集前应准备下列资料：
d） 规划设计条件通知书；
e） 建设工程规划许可证及附图（复印件）；
f） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和部分节点大样图）和设计变更联系单；
g） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
2.2. 实地测量
2.2.1. 测量条件
进行规划核实面积测量的建筑必须满足以下条件：
a） 经规划部门批准的总平面图上标注的各种建（构）筑物的施工已完成建设；
b）建筑结构及立面、建筑内部各功能区间的分割均已完成建设。
2.2.2. 测量内容
实地测量是指根据现场实地建筑的情况进行要素及数据采集工作，对于变更部分要绘制相应的测量草图。
实地测量一般包括层高测量、边长测量及变更草图绘制三方面工作；量测距离应使用经检定合格的手持式激光测距仪。
实地测量不仅要对房产测量规范规定的可计算建筑面积部位进行数据采集，同时，还应对要进行计算容积率建筑面积核算的部位进行数据采集。
3. 图形绘制
3.1. 绘制依据
图纸绘制主要是绘制功能分区示意图，具体参照依据为：
a） 绘制完成并经检核的测量数据；
b） 经规划部门确认的建筑施工图图纸（含设计说明、总平图、建筑单体的平、立、剖面图和节点大样图）、设计变更联系单以及相应电子数据（DWG格式）；
c） 建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明。
3.2. 绘制要求
功能分区示意图绘制的具体要求：
a） 功能分区示意图一般按外墙中心线进行单线图绘制；
b） 功能分区示意图绘制时，不同的功能部位应分割绘制，相同功能区部位不需分割绘制；
c） 明确各功能区部位及共有部位的位置；
d） 绘制图形的尺寸依据实测数据，若实测数据与相对应的建筑施工图数据的差异符合精度要求，可采用建筑施工图的数据；
e） 功能部位均应按计算全面积、半面积及不计面积进行分类区分；
4. 面积核算及各规划指标统计校核
4.1. 一般要求
规划核实面积核算，除了要求计算功能区的建筑面积外，还需对建筑的建筑占地面积、计算容积率建筑面积以及容积率等技术指标等进行检核。具体要求：
a） 规划核实面积核算应按规划部门相关规定执行；规定不明确或无规定的，可参照规划审批部门书面意见和规划批前建筑面积的计算方法执行；
b） 规划核实面积核算以幢为单位进行；
c） 计算完成的各项面积应与规划批准的面积进行比较核实，并对差异情况及原因作相应的说明。
4.2. 建筑占地面积及建筑密度
建筑占地面积的计算应依照规划部门批准的相应文件执行。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
4.3. 建筑面积汇总
a） 建筑面积计算方法按照国家、省、滁州市相应面积测量规范；
b） 建筑面积计算以幢为单位、并按不同功能分区分别列出；
c） 功能分区的建筑面积由功能区套内建筑面积与共有建筑面积两部分组成；
d） 各功能区套内建筑面积计算按不同的功能分区分别进行；
e） 共有建筑面积计算时应区分应分摊与不分摊两部分，区分依据为《房规》相关规定及建筑施工图设计单位出具的共有部位服务范围说明；
f） 共有建筑面积分摊方法应按照国家、省房产测量规范以及其他相关规定的执行；
g） 共有建筑面积分摊可分摊到层功能分区，也可分摊到户；
h） 建筑面积计算完成后，应将计算所得的各幢建筑面积与规划批建的建筑面积进行核对，计算差值，并以实测面积汇总；
i） 经核对，建筑面积差异超出精度误差范围的，应对建筑面积产生差异的原因予以说明。
4.4. 计算容积率建筑面积
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积（计容面积）与用地面积的比率。
计算容积率建筑面积的计算，应按规划部门的相关规定执行；对一些特殊部位（如层高、阳台、飘窗等），如在完成建筑面积计算后需进行面积补充及折算的，应进行相应的面积折算，最后将折算后的面积计入计算容积率建筑面积，并对相应的部位作统计说明。
4.5. 绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。
施测竣工平面图时，绿地占地面积需现场实测。根据测量情况，统计绿地块占地总面积，计算绿地率并绘制成图。
4.6. 停车位个数
停车位就是相关部门规划整齐的用来专门停车的位置。有的在地下停车场，有的在普通的小区。一般居民住宅的停车位，又分为车位与车库两种类别。分地上、地下；商业、居住用。根据规划经济计算指标一栏对停车位进行复核。
4.7. 建筑退线、退界、定位技术复核
依据实测的竣工平面图，与规划批准的总平面定位图进行叠加比较，根据规划批准的总平面定位图及图面标注退线、退界相应尺寸，或定位坐标，进行校核。
5. 成果总结
规划核实面积核算，均应按规定将建筑面积汇总填写并整理成册，计算建筑总建筑面积（分地上、地下）、计容建筑面积、不计容建筑面积，容积率、绿地率、建筑密度、建筑间距、退线等情况进行说明。对不符合规划要求的要单独列出，提交规划管理部门审核及备案。具体提交内容有：
a） 经济技术指标规划核实对比表
将按规划控制要求进行核实面积测算所得各类面积进行经济技术指标（包括总建筑面积、建筑密度、容积率以及绿地面积等）核算，并与规划批准的指标作比较。
b） 退线、退界、定位技术复核一览表
c） 包含建筑间距、建筑定位、建筑性质三项内容，并与规划批准进行比较，填写差值。
d） 建筑面积汇总表
将各幢建筑规划核实面积计算，分幢计算统计，并分别列出各幢计容建筑面积与不计容建筑面积；计算全面积及半算面积及部分。
e） 各幢建筑分层面积表及分层平面图，含层名、层高、性质、建筑面积、计容面积、不计容面积、套内面积、公共面积、阳台、入户花园、设备平台等
f） 项目规划核实阶段技术复核报告承诺书
g） 核实项目区位图
h） 批准规划总平图
i） 竣工实测平面图