论容积率改变对地价的影响
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摘 要 研究目的：从容积率不同改变模式出发，研究其对地价产生的影响，并据此针对涉及容积率改变补交土地出让金的政策进行分析；研究方法：定性分析与定量分析相结合的方法；研究结论：根据容积率改变的模式看，容积率改变对地价的影响深刻且复杂，并不表现为简单的正相关关系，其不同的改变模式、改变幅度、改变阶段对地价的影响程度、幅度均不相同。结合实际，在改变容积率补交土地出让金的问题中，政策补交法有明显局限性，评估差价法比较合理、准确。
关键词 容积率 改变 地价 影响
中图分类号： F293 文献标识码：A
随着房地产市场的发展和土地集约利用观念的深入，房地产开发中改变容积率的现象相当普遍，甚至有些随意，针对这些情况，国家陆续出台了一些规范政策性文件，使其逐步走上规范道路。在这些措施中，补交出让金政策是核心，如何科学合理地补交出让金一直是各方关注的重点，尤其是《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）中的“…经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。”争议较大。本文以安阳市房地产开发中几个有代表性的容积率改变实例为基础，分析容积率改变对地价的影响以及现行政策的利弊。
一、 概述
（一）安阳市房地产开发现状。
安阳市位于河南省最北部，市辖五县四区，城市总面积为7413平方公里，建成区247平方公里。中心城区建成区面积约95平方公里，中心城区城市人口73.9万人。随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断推进，房地产业也在逐步完善与规范中崛起， 1999―2010年房地产开发投资年均增长率为37.9%，市区人均住宅建筑面积由15.82m2增至25.18m2。2010年全市共完成房地产开发投资98.72亿元，同比增长32.3%，房屋施工面积1117.1万m2，共销售商品房屋339.88万m2，同比增长39.3%；实现销售额74.67亿元，同比增长58%。
在2002年以前安阳市房地产开发建筑以多层建筑为主，2002年至2007年出现小高层并逐渐成为主流，随着安阳市人民政府下发《关于进一步加强耕地保护促进节约集约利用土地的通知》（安政阅〔2008〕70号）规定：要充分利用空中资源，合理开发地下空间，鼓励建设高层建筑。建筑结构也由砖混发展到框架、剪力墙结构。再加上城建三年计划的实施和推进，房屋施工规模持续扩大，这些都不可避免地导致容积率发生改变。
（二） 影响容积率改变的主要建筑指标。
1.相关指标。
容积率：是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度。容积率通过影响土地利用效率从而影响土地提供的经济剩余量进而影响土地的价格，在城市总体规划确定的基础上,它是影响地价的最主要因素之一,其变化可导致地价的大幅度上升或下降。影响容积率改变的最主要的建筑指标是建筑密度、建筑结构。
建筑密度：是地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。它的大小是衡量一个城市居住环境的综合性指标，在一定程度上，建筑密度的大小意味着房屋栋间间距的大小，绿地及室外活动空间的多少，采光、通风等卫生条件及消防条件的优劣和居住环境质量的高低。
建筑结构：主要指建筑物的结构构造和承重材料类型，一般有砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构等，不同的建筑结构其建安成本不同，对容积率的影响往往较大。
2.影响容积率改变的一般规律。
一般认为, 在商品房单方售价和建造成本保持不变的情况下,提高容积率指标, 在同面积土地上开发能获得更多的建筑面积,单方分摊的地价额减少, 从而降低总成本, 提高土地开发的总收益, 获得更多的经济剩余,地价上升；反之, 容积率降低, 土地开发收益降低, 地价下降。但是,城市地价受到其它因素的协同制约,使得容积率与地价之间存在着复杂的变化规律。
影响容积率改变的最主要的建筑指标建筑密度、建筑结构，二者的改变与容积率的改变有直接的关系，建筑密度的增减会直接造成容积率的改变，不同的建筑结构对容积率的影响往往较大，改变建筑结构会大幅度提高或降低容积率，从而影响地价。
3.安阳市主要建筑类型。
根据市场调查，目前安阳市主要建筑类型及建筑指标具体见下表：
表1 安阳市主要建筑类型与结构表
单位：元/m2
二、容积率改变的几种模式
根据安阳市实际情况，在只考虑建筑密度、建筑结构情况下的容积率改变模式主要有三种：一是建筑密度、建筑结构不变的容积率改变模式，一般是旧房增建或小幅度单纯地提高层数，增加总建筑面积――即提高容积率；二是建筑密度不变、建筑结构改变的容积率改变模式，一般是旧房翻建或新增建筑物改变建筑结构增加建筑面积；三是建筑密度和建筑结构均改变的的容积率改变模式，一般是大面积的拆迁改造或土地出让后项目实施前，改变原有规划，或增加建筑面积提高容积率，或减少建筑面积降低容积率。第三种模式比较普遍，是现行法规重点规范的对象。
三、不同模式下容积率改变对地价的影响
（一）模式一。
模式一是建筑密度、建筑结构均不变的容积率改变模式，这种模式也可以分为在多层建筑结构的条件下，一层变二层，二层变三层…六层变七层等，另外包括部分烂尾楼续建。
现假设有土地面积1000的地块，其上多层建筑基底占地面积600，可测算其每增加一层建筑面积地价的变化情况，详见下表。
表2 不同层数新增地价测算表
从上表可以看出，在既定的市场条件下，容积率对地价的影响表现为地价随容积率的增加而增加，但增加幅度随建筑层数增加而降低。
在这种情况下，新增建筑楼层越高，其售价越低，一般多层楼房三四层价格最高，而建筑成本也随楼层的增高而增加，在售价与成本的双重作用下，地价总量表现为总体上升，但每增加单位建筑面积，其利润/地价增幅呈下降趋势。如果这样，容积率同样提高幅度情况补交地价款则会出现不同的现象，有可能会低收益高征收。
综上述，容积率的提高对地价的影响程度是正相关的，即提高容积率，单位用地面积上的建筑面积增大，土地利用的效率增高，从而提高地价。
同样，一般烂尾楼新增建筑面积也符合此项规律。
（二）模式二。
模式二是建设密度不变、建设结构改变的容积率改变模式，这种模式下，一般是多层变小高层，或多层变高层，假设1000m2的土地上现有一栋四层住宅楼，建筑面积2400m2，现予以迁除，可建设小高层或高层，其新增地价情况见下表。
表3 新建不同层数地价变化表
从上表可以看出，建筑结构的改变可能会使地价增值但也有可能产生负增值，这是由于在建筑密度一定时，增加建筑面积改变建筑结构，如变多层为小高层或高层，结构砖混变为框架或剪力墙结构；毫无疑问，小高层或高层的造价比多层要高得多，且层数越高一般造价也越大。这主要由于结构形式的改变，增加了电梯、供水加压设备、防火设施、建材费用和施工成本等原因。但造价并不是随层数增加而均匀上升的，而是跳跃性的。所以住宅中要有一个较经济的层数，目前安阳市普遍认为最经济的建筑层为：多层7层（容积率一般小于2）、小高层11层（容积率一般为2.0-4.0），高层18层或28层（容积率一般5.0）。由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及减少道路交通和改建用地的拆迁，还可节约市政设施费用。
诚然，并不是层数越高用地越经济，随着层数的增高对于人们的心理和生理方面将产生不利的影响，在使用上也将带来不便。随着楼层的增加，其销售价格受到代产品的竞争限制，增幅有限，而成本的增加幅度此时要大于售价的增幅，此时在设定相同的利润率下，就可能出现负地价。
综上述，在建筑结构改变下，地价并不都是随容积率的提高而提高的，与建筑经济层数有很大关系。
（三）模式三。
建筑密度、建筑结构均发生变化的的容积率改变模式
这一模式下，各种变化形式比较多且复杂：可以改变建筑密度、改变建筑结构，减少建筑面积，即降低容积率；也可改变建筑密度、改变建筑结构，增加建筑面积，即提高容积率。
现举例说明提高容积率的情况，假设有一原规划容积率为2.0的地块，在规划允许的情况下，容积率最大可以调整为5.0。
根据安阳市实际情况，在容积率2.0下，一般对应的为多层建筑，3.0一般对应多层和小高层混合，4.0对应小高层，5.0对应小高层与高层混合建筑形式。仍以上例宗地面积为1000m2为假设，不同容积率的地价情况详见下表。
表4 不同容积率下的地价变化表
从上表可以看出，最高地价对应的并不是最大容积率。这是因为影响房产售价的主要因素包括成本和居住环境。在房地产市场进入到细分时代，居住环境成为了主要因素。在相同容积率下，多层、小高层、高层的建筑密度越来越小，相应提高了绿地和公共设施面积，较大的改善居住环境，使房产售价有所提高，销售周期变短，但随着容积率的提高，人均占有的绿地和公共设施面积也呈下降趋势，影响居住环境，使房产售价降低，销售周期变长。从建设周期来看，它与开发建设的风险和开发建设的成本是成正比的。建设周期越长，开发的风险也就越大、成本越高。随着容积率的提高，建筑密度的降低，房产售价随着容积率的增加涨幅逐渐趋缓，甚至降低。
根据上述分析，随着容积率的提高，建筑结构必然会更加复杂，相应的成本会越来越高，容积率在一定范围内提高可以促使地价增加，而超过该范围后，会使地价呈下降状态。
四、容积率改变补交地价政策分析
容积率改变补交地价政策在不断调整中，安阳市大致经历了四个阶段：第一阶段是通过评估方式解决，由土地管理部门委托专业土地评估机构对不同容积率条件下的地价进行评估，按差价计算应补交的土地出让金。这一阶段容积率改变幅度较小。
为提高工作效率，减少用地成本，第二阶段改为根据楼面地价乘以新增建筑面积乘以调整系数来计算应补交的土地出让金。安阳市人民政府出台了《关于加强和改进城乡规划管理工作调整规划容积率有关问题的补充意见》，对调整容积率的建设项目，须补交的土地出让金=楼面地价新增建筑面积调整系数。这种方式操作简单、公开，有效降低了用地成本。但随着容积率改变幅度的提高，与评估方法相比，补交地价款额度明显偏高，脱离实际
综合前两种方式，第三阶段改为评估与成交楼面地价混合使用。但随着国家政策的颁布实施，又进入了第四阶段，安阳市就部分建设项目规划容积率提高、土地出让金征缴等问题下发了《关于规划容积率提高土地出让金征缴有关问题的会议纪要》，重新按楼面地价法补交。
根据以上容积率改变模式及案例分析，容积率改变对地价的影响不是呈直线的，而按政策补交作为调控手段，带有部分惩罚性质，均按容积率改变对地价影响为正相关且直线考虑，又有着明显的不足。
笔者调查了安阳市的4宗补交土地让金案例，列举如下：
案例一，安阳市花园，因地块容积率土地使用条件调整，容积率.5调整为2.62，出让年限与面积不变，根据对不同容积率条件下的地价进行评估，二者之间的差价为79.14万元，土地面积14644.90m2，合54元/ m2；
按政策计算需补交土地出让金43.8158万元。合26.6元/ m2。
案例二，安阳市三号公寓，出让时容积率.61，现经批准调整为4.24，住宅平均层数由5.8层调整为18层。
根据对不同容积率条件下的地价进行评估，二者之间的差价为181.74万元，土地面积7262.35m2，合250元/ m2；
按政策计算需补交土地出让金211.5332万元。合291元/ m2。
案例三，安阳市某小区，出让时建筑密度为30%，规划容积率为4.1，绿地率≥35%，经批准改变土地使用条件，建筑密度变为27%，容积率变为8.2，绿地率仍为≥35%，评估需交出让金7794.99万元，合1065元/m2。但按政策计算出来地价6749.96万元，合923元/m2，要低于评估差价。
案例四，某规划住宅小区，地处安阳市两条城市主干道路交汇处，出让时规划容积率为2.5，2011年年初开盘时容积率降为2.0。
表5 案例补交出让金对比表
单位：万元
由这几个案例可看出，容积率小幅度提高时按政策计算需补交的土地出让金要低于对评估差价，随着提高幅度的增大，政策差价法出让金就高于评估差价法出让金了，但再往高处则评估地价又大于按政策差价法计算的土地出让金，并非是呈直线的规律。
而若是容积率降低按评估差价法有可能出现负值，按现行政策计算无需补交土地出让金，政府还需退回开发商部分出让金，但实际上操作并非如此，政府作为多收出让金的补偿或是给予土地置换，或者给予配套费用等优免。
补交出让金的方式其实在国土资源部两个规范中《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）规定的补交地价的方法“调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定： 原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格 ……”是比较合理的，也就是应当采用评估差价法，也避免补交土地出让金脱离实际，突高突低。
五、结论
从上述几种容积率改变的模式看，容积率改变对地价的深刻且复杂，并不表现为简单的正相关关系，其不同的改变模式、改变幅度、改变阶段对地价的影响程度、幅度均不相同。结合实际，在改变容积率补交土地出让金的问题中，也不能一概而论，政策补交法有明显局限性，评估差价法是比较合理、准确。
（作者单位：安阳市金土地价评估事务所有限责任公司）
参考文献：
[1]全国土地估价师资格考试委员会编. 土地估价相关理论与方法. 地质出版社, 2006：403-404.
[2]中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写.房地产估价相关知识.中国建筑工业出版社,2009：26、61-62.
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[4]招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范.（试行）（国土资发〔2006〕114号）.国土资源部印发.2006.
[5]协议出让国有土地使用权规范.（试行）（国土资发〔2006〕114号）.国土资源部印发.2006.
[6]国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知.（国土资发〔2010〕204号）.国土资源部印发.2010.
[7]关于加强和改进城乡规划管理工作调整规划容积率有关问题的补充意见.（安政文〔2007〕263号）.安阳市人民政府.2007.
[8]关于规划容积率提高土地出让金征缴有关问题的会议纪要.（安政阅〔2008〕70号）.安阳市人民政府.2008.