中国房地产业发展研究
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摘 要:文章分析了我国房地产发展的现状及存在的问题,根据我国房地产市场发展的特点预测了未来10年我国房地产业发展的趋势,并就如何加快我国房地产业的发展提出了相应的意见。
关键词:房地产 房地产价格 宏观调控 趋势分析
中图分类号:F293.3 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)10-291-01
一、我国房地产市场发展现状及存在的问题
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,近年来取得了令人瞩目的成就。
1.房地产的总体规模越来越大。第一,房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重逐年增加。第二,开发规模快速增长。
2.地区发展不平衡。第一,房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在:①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度基本处于领先水平,并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他地区。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加,且中、西部居民个人购买商品住宅的份额也在增加,随着西部大开发战略的实施,中、西部经济的发展,地区间差距正逐步缩小。第二,城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看,东部地区>西部地区>中部地区。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区>中部地区>东部地区。
3.房价居高不下。近来,房地产市场出现了“三高”,房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。
我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就,纵观这20年的发展,其特点主要有以下几个方面:第一,房地产行业正在逐步走向市场化。第二,房地产与资本市场的关系更加紧密。过去的十几年,由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面,众多的金融机构又难以进入房地产业,造成资本与房地产市场的脱节,而银行作为我国房地产单一的融资渠道,远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高,国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备,更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触,将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三,房地产进入高速发展的时期,增长迅速,热点扩散。第四,国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要,促进房地产市场化,规范房地产在市场化过程中的运作行为,中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策,这些政策将促进我国房地产的良性发展。一系列房地产行业相关政策、法规的出台,对房地产市场秩序的调整和规范,房地产市场的健康发育,以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。
三、推动我国房地产业发展的建议
1.土地市场规范化。土地是房地产业的命根,在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。第一,政府提前一个时间段,制定时间表,详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划,让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例,开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地,担心下一步没有土地可开发,于是,在就近的拍卖会上疯狂竞价,以超高价位得到土地,之后背负沉重的压力进行开发,市场以这样的形式走下去是不健康的,政府也难以长久稳定地通过土地获利。第二,坚持土地招、挂、拍形式的公正性,实现交易全过程的透明化,接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下,招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要,市场化是中国经济的方向,市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境,政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。第三,政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力,以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说,计划没有变化快,先前制定的计划可以作为行事准绳,但是当环境出现明显转变后,就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制,强化政府对地产市场的有序控制。第四,按年收取土地出让金,避免提前透支土地潜力。
2.完善房地产融资渠道。第一,实现地产投资证券化,允许民间建立地产基金。房地产业需要资金,社会上也有资金,投资人不必精通地产开发,只需把钱交给会做的人去做,余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会,选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。第二,推进商业性银行股份改革,政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化,这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解――央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温,而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响,极力拓展市场份额。第三,适当引入外资,达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现,我们应该尽可能少走弯路,让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。第四,避免地方保护主义或过分优惠外来资本,也就是确保公平的资本环境。
3.建立多元化的房地产市场体系。目前,中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,二级市场、三级市场的发展较为落后,尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场,对二、三级市场缺乏有效地调控,因而导致二、三级市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时,二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫,为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而,政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康发展。
4.加强政府宏观调控。第一,加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量,促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预,对于通过市场途径不能消化的空置房地产,政府可以收购用作廉租屋。第二,降低房地产税费。政府要采取有效措施,切实减轻企业的负担,降低房地产开发建设成本,促进房价的下调,促进房地产业的进一步发展。第三,完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规,给投资者一个良好的市场环境,对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规,建立和完善房地产市场体制,为房地产企业创造良好的市场环境,促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。
(作者单位:永济市房地产交易中心 山西永济 044500)
(责编:郑钊)