房地产市场预期尚未发生改变

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7月12日，国务院就国内房地产市场形势举行了常务会议。会议指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果，并出台国内房地产政策的“新5条”。

从“新5条”的内容来看，与年初出台的“新国八条”相比，增加的内容不多，但是在“新国八条”的基础对房价控制目标制、保障性住房建设、住房限购等政策、土地供应政策及住房租赁市场政策有进一步的强调。我们也可从“新5条”的出台中看到政府房地产政策的新信息及未来国内房地产市场走势。

地产政策进一步紧缩

首先，从2010年“国十条”出台开始，政府就出台了一系列房地产宏观调控政策。政府希望通过这些政策来遏制房地产投机炒作或不合理的住房需求，挤出房地产泡沫，让住房的价格回归理性。可以说，这些房地产政策出台，对快速飚升的房价特别是对一线城市的房价稳定起到了一定作用。特别是今年以来住房按揭信贷政策全面收紧，更是对住房投机炒作给予了致命打击。但是由于政府的房地产政策目标与房地产工具取向存在严重的冲突与矛盾，即政府希望通过政策的调整让住房市场回归到居住功能，同时住房作为经济增长的宏观调控工具不弱化，因此，房地产宏观调控后的效果与房地产政策目标仍然相差很远，房地产市场主体(地方政府、房地产企业、住房投机炒作者等)为了保护其既得利益往往会利用这种政策冲突，做出与房地产政策目标南辕北辙的行为。一旦经济形势风吹草动，这些房地产利益主体往往就会通过舆论工具要求房地产政策放松。比如，在当前经济形势存在很多不确定及经济增长有放缓迹象的情况下，这些房地产市场主体又开始放言要求国内房地产政策“松绑”，又要求国内房地产政策如2003年及2008年那样的大逆转。有房地产开发商就认为今年下半年“新国八条”过于从紧的房地产会松绑。因此，“新5条”的出台，尽管其增加的内容不多，但是它也向房地产市场明确表示，2010年以来的国内房地产政策不会放松，反之这些政策会进一步落实及细化。国内房地产调控的方向及决心政府并不会改变，从而根本上不让房地产开发商误导与左右市场。

“新5条”要求把住房限购政策扩展到最近房价上涨过快的二三线城市。这条政策，有人解读为国内房地产政策的进一步收紧。但我的理解与此不同。因为，年初“新国八条”出台，政府把住房限制政策作为一项重要的房地产政策推行时，我就撰文指出，政府希望用更多行政干预的方式来遏制住房的不合理需求或住房投机炒作，不仅成本高，而且它所起作用也是十分有限的。只要住房市场赚钱的效应存在，这些住房限制令不能够企及的地方，无论是一线城市还是二三城市，住房投机炒作仍然会十分盛行。而且住房限制令也向住房发出了一个明确的信号，购买住房是一种一本万利的工具，如果投机炒作者能够突破这种限购令购买更多的住房，那么投机炒作者就很容易暴富。试想，一二线的居民能够通过购买更多的住房一本万利，那么对那些还没有推行限购令的城市购买住房不是很好的赚钱机会吗?其实，今年以来二三线城市住房价格还在上涨，并非是一线城市的住房投机炒作者把市场转移到二三线城市，而是二三线城市居民受限购令启示也开始炒作当地住房了。尽管“新5条”要求把住房限制政策推广到二三线城市，对这些城市住房不合理需求有所限制，但是当我们房地产政策一年的效用期都达不到时，只能说明这些政策是如何短视。同时，也说明了中国房地产泡沫已经真正地向全国蔓延了。

泡沫挤出有限

就住房限制令向二三线城市扩展的内容来看，其内容比较含糊：什么是“房价过上涨的城市”，什么是“必要的限购政策”，这些政策概念都是相当模糊的。由于政策概念的模糊性，这就使得二三线城市限购令的实施与执行让地方政府大打折扣。更何况住房限购令本身就是一种政府行政干预的方式。政策的弹性越大，地方政府真正执行的概率就越低。可以说，“新5条”的住房限制令看上去是向二三线城市扩展，但实际上起到作用是十分有限的。而且政府这些政策明显就有一个严重的误区：即以为近来一线城市住房销售下降，住房投机炒作减少，住房价格没有再快速飚升是因为住房限购令的结果，其实并非如此。新国八条对住房投机炒作真正起到遏制作用是银行住房按揭贷款全面收紧，即银行信贷去杠杆化。如果不是该政策，要想通过限购令达到遏制住房投机炒作是根本不可能的。

当前国内房地产调控为何会如此艰难?最为重要的是政府的房地产政策的工具取向或工具性(即把住房市场作为政府宏观调控的主要工具)一直没有改变。可以说，从2010年以来，政府的房地产政策是看到房地产泡沫危害性及金融风险，也认识到房地产投机炒作对房地产市场及中国经济巨大危害，但是由于房地产政策的工具性不改变，即从2003年以来，房地产业一直成了政府增长的重要工具，或中国经济的“房地产化”。因此，房地产市场调整不是要挤出房地产泡沫、打击房地产投机炒作，而是要稳定房价；房地产市场调整不是要让飚升10年上涨近10倍的房价回归理性，而是要让房价增长放缓来保证GDP增长不下降；增加保障性住房的建设不是为了城市弱势居民解决最为基本的住房问题，即保护他们的基本居住权，而是不少地方政府把保障性住房变成权力者的福利；不是用成熟市场遏制房地产泡沫最为有效的经济手段或市场手段，而是过多使用政府行为干预的方式等。由于政府房地产政策的目的性与工具性严重冲突与矛盾，国内房价要回归理性，房地产泡沫要挤出，房地产市场要真正回到它的居住功能当然是不容易了。

再者，由于当前房地产市场调整政策工具性取向没有改变，使得新的住房政策对不合理的住房投机需求的打击只是限制新进入者，而不对已经进入的投机炒作者进行不同的限制与打击。可以说，对住房投机炒作者的差异化政策，尽管对新进入者的全面信贷限制，在一定程度减弱国内住房投机炒作的需求，但是它并没有改变房地产市场的赚钱效应及市场预期。如果房地产市场的赚钱效应不改变，人们持有住房就能够赚钱，那么住房投机炒作者总是会突破现在各种房地产行政管制政策千方百计地进入市场。同时，由于持有住房就能够赚钱及住房持有成本低，早进入的住房投机炒作者就会千方百计把已经持有的住房悟得紧紧的，越来越不让手中的住房进入市场。这样做使得国内各地住房空置率(不是房地产开发商手上的空置率而购买住房者手的空置率)越来越高。我最近到了不少二三线城市，住房的空置高得惊人。有些小区已经入住近六七年了，入住率不及一半。更不用说房地产泡沫吹得巨大的海南三亚了。这种情况不仅说明国内房地产泡沫十分巨大，房地产泡沫破灭的金融风险很高，而且造成了整个社会资源的严重浪费。同进，也使得住房市场预期难以改变。如果住房市场预期不改变，国内房地产市场泡沫会继续吹大，房地产市场及金融市场风险进一步积累，中国经济所面临的问题会更大。只不过，这些风险在什么时候暴露出来罢了。

总之，对“新5条”来说，让我们看到政府对房地产调控的方向与决心，政府不希望中国房地产泡沫吹而导致中国的金融危机、经济危机及社会危机，但是房地产政策的频繁出台，既说明房地产政策的远见性不够，也说明当前房地产市场面临问题仍然仍然十分严重。如果一项政策连一年内发生的事情都无法预见到并引导之，那么政府中长期的政策更是会令人质疑。同时，“新5条”出台也说明了当前房地产市场问题的严峻性，房价不调整，房地产泡沫不挤出，中国的金融体系风险、地方政府融资平台的风险及通货膨胀高企的压力就不可能化解。在房价飚升10年上涨10倍的情况下，还要稳定房价，这些政策如何取信于民?就今年以来房地产政策的效果来看，房地产市场的预期并没有多少改变。因此，在一个住房投机炒作盛行的市场，如果市场预期不改变，房地产市场要得到真正调整是不可能的。在这种政策背景下，国内下半年房地产可能仍然会保持今年以来这种态势，要想出现重大的改变并非易事。不过，吹大的房地产泡沫破灭只是时间问题，拖延的时间越长，整个中国经济面临的风险就越大。房地产泡沫破灭可能转化社会问题或社会冲突的概念就越高。

(作者单位：中国社会科学院金融所)