西安地铁车辆基地上盖开发利用研究

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摘 要：本文结合西安城市发展规划与地铁发展现状，通过对国内城市地铁车辆基地上盖开发的调查分析，对西安地铁车辆基地上盖开发住宅或商业的经济性进行分析，提出了利用地铁车辆基地上盖物流仓储业态的可行性及建设地铁网络化物流仓储业的总体思路。

关键词：地铁建设；车辆基地；上盖开发；物流仓储

中图分类号： TU984 文献标识码：A文章编号：1672-3791（2015）01（a）0000-00

1 西安地铁发展前景

地铁对于沿线地区的经济发展具有推动作用，而地铁作为城市新元素，将引发一系列城市开发，其中包括交通换乘枢纽的开发、商业开发、公共服务业开发、住宅开发、商务办公等各类开发[1]。然而对于地铁沿线开发强度最大的应属地铁车辆基地，由于车辆基地一般采用地面形式，占地面积大，处于城市待开发区域，对其车场部分进行上盖综合开发，通常加盖住宅小区、商业等，开发方案灵活多样。西安地铁目前已运营两条线路，在物业发展方面，可利用地铁枢纽所带来的地价上升的优势，对地块进行充分的综合性开发，将物业开发的回报补偿作地铁建设资金，从而减轻政府对地铁建设投入巨大资金的负担。

3 车辆基地上盖开发住宅或商业分析

车辆基地一般包括车辆段、综合维修中心、物资总库和必要的生活设施等[2]。车辆基地的特点有：一是利用车辆检修基地及周边用地，集约化发展物业，降低投资成本。二是用地很大，一般远离城市中心，位于城市发展用地，故需对发展方向进行必要的研究。根据车辆基地与用地开发空间布局关系的不同，将综合开发模式一般分为以下模式。

3.1 车辆基地车场部分综合开发模式

车辆基地采用地面形式，对车场部分进行综合开发，通常加盖住宅小区、商业等。上海地铁2号线嘉定辅助停车场考虑了运用库上局部开发住宅，在不影响库顶采光通风的前提下，车库上建有停车场、绿化带等公益设施。停车场设计结合整个地区规划的综合开发，呈倒装尽端式布置，利用停车场上盖做开发平台，停车场的大部分设施设备都在停车场上盖之下，平台物业开发与车辆段设施完全分开互不干扰。停车列检库下开发为汽车地下停车场，车场总占地约6.5 hm2。

3.2 车辆基地出入段线部分上盖综合开发模式

车辆基地采用地面形式，对其出入段线部分进行综合开发，考虑柱网布局的复杂性，一般以加盖住宅小区为主。龙华车辆基地作为深圳地铁4号线的唯一的检修基地，占地17.2 hm2，效仿我国香港进行了库上局部开发，有效利用了车辆段出入线、洗车库的上部空间，将咽喉区覆盖开发。

受地铁车辆停车轨道间距、信号、管线、排水、转弯半径等影响，地铁车辆基地上盖物业开发柱网布置不像一般民用建筑柱网布置那样简单、规则。车辆基地停车库的柱网布置要比一般经济柱网大的多，这是由于地铁车辆限界要求造成。那么如何将大跨度的地铁车辆柱网在最经济的情况下转换为住宅柱网，主要作用就是转换层，转换层的作用仅起到结构转换，不产生直接经济效益，但该部分费用是要纳入上盖物业开发的成本中，因此，转换层的造价直接影响到上盖物业的经济性。

3.3 经济性分析

假设某车辆基地上盖开发面积为一万平方米，如开发住宅，容积率4.0，如开发商业，容积率6.0，包括物业开发的土建、给排水及消防、通风及空调、电照、弱电、工程建设其他费用，同时需将转换层的费用分摊到上盖开发中的综合指标中，根据目前西安地区同类项目建设投资估算指标，上盖开发住宅为每平方米4280元，上盖开发商业为每平方米5153元，该指标不包含融资成本。

经过上述技术经济指标分析，西安目前房地产开发售价住宅平均7000元/平米，商业平均8500元/平米，在车辆基地所在城市待开发区域的房地产出售价格更低一些，加之上盖开发的品质稍低，经有关单位委托专业评估机构的综合评估，地铁上盖开发的预计售价住宅5000元/平米，商业6500元/平米，很显然盈利的幅度很小，如计算融资成本，甚至有亏损的风险。

4 车辆基地上盖开发物流仓储分析

仓储在现代物流系统中起着至关重要的作用。从市场供需来看，中国经济的持续健康发展和中国物流业的逆势崛起为仓储业的发展提供了巨大的市场需求，加上中国制造业、商贸流通业外包需求的释放和仓储业战略地位的加强，未来仓储将会存在巨大的市场需求 [3]。

4.1 车辆基地盖开发仓储分析

中国仓储协会近日了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方米，供需指数为0.785。目前很多货物只能存储在露天货场或简易库房。地铁车辆基地充分迎合了物流仓储的选址原则：一是选址需考虑保护自然环境与人文环境等，尽可能降低对城市生活的干扰；二是物流中心规划应节约用地、充分利用国土资源；三是物流中心必须具备方便的交通运输条件。

4.2 经济性分析

下面仍然以一万平米的上盖面积作为分析依据，假设该面积开发为单层仓库，考虑物流车辆和消防车需要上到车辆基地停车库顶面，上盖按照钢筋混凝土屋顶设计，仓库按照普通标准设计，同样包含土建工程、给排水及消防、通风及空调、电照、弱电、工程建设其他费用，将停车库钢筋混凝土屋顶分摊至仓库建设费用中，由下表2可见每平方米仓库综合指标为1500元，1万平方米的上盖开发仓储总成本为1500万元，相比开发上盖商业或住宅资金投入小的多。

如果该仓储开发建成后用于出租，按目前西安地区仓储业的租赁价格12-15元每月每平方米，那么以最低价格计算，一年的租赁收入约为140万，10到12年即可收回成本。若用于自主经营，便可依托周边便利的交通系统，建成网络化转运物流中心。转运型物流中心大多经营倒装、转载或短期储存的周转类商品，大都使用多式联运方式，因此一般应设置在城市边缘地区的交通便利的地段，以方便转运和减少短途运输。这正与地铁车辆基地的优势相契合。

5 结语

总之，地铁是城市基础设施建设的重要方向， 地铁上盖开发是集约利用土地、增加地铁建设融资和运营补亏的重要一环。上盖开发的同时应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则， 坚持社会效益、经济效益相结合，全面考虑市政设施、交通、商业服务以及居住、仓储、防灾等多方面系统功能的要求，明确规划可开发范围，合理布置相应系统设施，协调盖上、盖下空间各项系统设施的功能。同时，也要注意盖上、盖下相关联的系统衔接， 使盖上、盖下浑然一体，完整有序，形成整体化特色化的开发网络。

参考文献：

[1]任志远.地下空间规划的原则与内容.城市规划，1997，1（1）.

[2] GB50157-2003 地铁设计规范 [S].北京：中国计划出版社.2003.

[3]耿兴荣.物流中心系统对城市产业布局的影响[J].城市问题.2002年03期.