房地产项目成本管制实证刍议

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城市综合体模式

城市综合体的特点城市综合体作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。城市综合体模式在成本管理方面的作用城市综合体通过综合性的开发，结合社会经济发展目标和城市总体规划要求，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市综合体模式对项目成本管理起到巨大的促进作用。城市综合体带来巨大的商业效益城市综合体体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区。城市综合体对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。城市综合体模式有利于项目成本运作城市综合体在规划阶段，要进行商业经营规划与建筑格局规划。在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更加重要。科学的商业地产开发强调整体战略，即更注重商业经营规划。一个大型的购物中心包括超市、百货、餐饮、娱乐、家电与信息产品等多功能的业态，但是围绕着这些功能配置该如何来进行布局，使各个功能主题明确，互相促进，互不干扰，同时达到最有利于商场旺场和实现租金收入最大化的目的，这正是城市综合体模式的优势所在。如万达集团开发的商业项目，都是遵循这一个原则，先进行商业经营规划，再进行建筑方面的规划。如万达在长沙黄兴南路步行街开设的万达购物广场二、三层开设18000平方米的大型超市;从项目开始策划之初，沃尔玛超市就深度介入其中，就其专业的细节与发展商达成一致意见，这样一来，就确保了商业项目建成之后就成为一个一步到位的产品。采用城市综合体模式，进行科学的商业经营规划，有利于形成最合理的商业布局，有利于实现低成本的运营，能缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势。

贵阳市汇金广场成本管理

汇金广场概况“汇金广场”位于贵阳市的延安西路上，地处贵阳市中心紫林庵区域，是贵阳双核的重要节点，随着“大贵阳”的形成，该区位优势非常明显。距目前的贵阳市核心商圈喷水池约1公里、距传统商圈大十字、小十字近1．5公里。该项目的优势体现在:①项目地处贵阳市一级主干道，交通条件十分便利;②项目周边是贵阳市传统的政府办公的密集区域，有建设厅、农业厅、商务厅等省级单位，市政配套完善，商业氛围浓厚;③项目所处区域及邻近的三桥片区是贵阳市高密度居住区域，大量新高端住宅项目相继开发，商场潜在客流非常充足;④随着2010年5月客车站的正式搬迁，政府对此区域商业、居住环境进行整体规划，客车站原址已规划为市内一个大型商业网点并且是连接新区的一个重要轻轨换乘站所在。汇金广场成本管理模式的设计为进行有效的项目成本控制，结合汇金广场的地理优势，从全寿命周期出发控制项目成本，前期策划阶段就统筹考虑项目最终运营，结合“城市综合体”的概念，设计汇金广场成本管理模式，即“汇金广场综合体”。该模式应用系统工程的思想，将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象，从项目经营的角度考虑项目成本管理，实现成本管理的系统控制。汇金广场综合体定位分析对上述贵阳市各类业态特点进行分析并总结，从整个城市商业竞争上看，贵阳缺乏真正的购物中心。打造贵阳中心城区的SHOPPINGMALL的商业物业形态，对汇金广场能起到确立商业地位，引领城市商业升级的作用。从区域市场竞争而言，汇金广场处于一个相对弱势的大西门商圈边缘。可以通过提升档次、丰富业态，成为区域商业的龙头与旗舰，提升大西门商圈影响力，并促成贵阳中心商业的融合。从规模上看，汇金广场并无规模上的竞争优势。其他各大型商业的档次跨度从低到高一应俱全。对于汇金广场而言，只有建成有特定主题特色的复合型MALL，而非大而全的综合购物场所，才能凸显商业价值。汇金广场所在区位为市级政务、商务、居住、商业混合区，具有成熟消费人群，尤其是中高端家庭消费人群密集，从这部分人群的需求出发，确定汇金广场的定位为家庭型购物、生活、娱乐为一体的复合型商业体系。而贵阳现存商业基本没有瞄准家庭消费客群，基本都是以购物为主的品种有限单一的临街商业。以家庭生活为中心构建品种齐备的复合型MALL商业体系，从目前来看是一大空缺，这必将成为汇金广场的独特竞争优势。从区位、规模、人群构成、所面对的竞争现实等方面来看，家庭主题购物中心是汇金广场的最佳定位目标。对汇金广场进行的市场定位为:满足贵阳市中产阶层家庭的餐饮、娱乐消费需求;满足大量新生代及儿童的购物、娱乐、教育消费需求;满足年轻人消费得起的“快速时尚”国际品牌购物需求。根据以上分析，设计汇金广场的商业业态:①高档时尚购物:满足年轻、时尚一族和高收入消费人群的消费需求;②休闲娱乐:舒适休闲的购物环境，丰富的娱乐设施，满足个性潮人及家庭的休闲向往;③餐饮:充足的特色餐饮和高档商务餐饮，满足了家庭消费和高档商务消费的面面俱到。汇金广场综合体定位方案“汇金广场”总建筑面积近30万平方米，以近7万平方米的大型购物中心及6万余平方米超高层顶级写字楼作为主体，另配备了3万余平方米的时尚国际公寓以及4万余平方米高档住宅。购物中心为6．7万平方米，从地下一层到八层共九个楼面，单层面积近9000平方米，相当于目前贵阳市现有百货单店的3倍规模。办公式公寓为3万平米的国际时尚办公式公寓。超高层写字楼高达202米，总体量6万余平方米的顶级写字楼，简约现代并独具气势。单层面积近2000平方米，14部高速名牌电梯，顶级写字楼配置。1)整体方案。雄踞贵阳传统市中心、连接金阳新区行政中心，汇金广场以充足的业态功能组合、整合内外资源发挥其协同效应、以服务高端商务及生活需求为目的，打造引领贵阳市区高品质综合性物业的新地标，2)平面业态规划．负一层规划为生活配套、精品超市、美食广场;一、二、三层规划为精品时尚服饰;四层规划为儿童服饰、家居生活用品;五层规划为时尚、特色餐饮、电子游艺;六层规划为商务餐饮、KTV;七层规划为电影院、KTV;八层规划为商务餐饮、书城、SPA。汇金广场综合体的规划，突破了贵阳市目前仅有的传统百货商场模式，以实施全过程的项目成本控制，提高商业价值为最终目的，立足项目自身优势，借鉴国际先进购物中心模式对汇金广场的市场定位、平面布局及硬件配套设施进行设计。

结语

本文针对商业房地产项目，提出“城市综合体”在有效成本管理中的作用。将建设项目全寿命周期作为成本管理的对象，从项目经营的角度考虑项目成本管理，应用全过程控制的思想解决汇金广场成本管理中出现的问题，提出汇金广场成本管理模式，即“汇金广场综合体”。通过业态分析与定位分析，从区位、规模、人群构成、所面对的竞争现实等方面加以分析，确定汇金广场的定位目标。通过本文的研究，希望能为房地产企业进行成本控制，实现降本增效、增强市场竞争能力提供参考。

作者：郭乐安 文艳芳 单位：西安科技大学 贵州黔贵房地产开发有限公司