级差地租对房地产业发展的影响分析
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇级差地租对房地产业发展的影响分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
摘要：中国级差地租与资本主义级差地租有诸多的相似之处，也有明显的不同之处。不同之处在于：中国级差地租的产生与分配受到更多地方政府权力的干预与影响。对中国地方政府土地供给行为进行考察后发现，地方政府主导着土地要素的流动方向与交易价格，影响着土地资源的配置效率与配置方式。地方政府对级差地租的追求推动了房地产市场的繁荣、推高了房地产价格。因此，重塑地方政府在房地产市场中的角色与职能，理顺地方政府在土地资源配置中的职责与作用，对于构建房地产业健康可持续发展的长效机制十分必要。
关键词：房地产业发展；级差地租；土地供给行为；土地制度；长效机制
一、 引言
住房问题既是民生问题也是发展问题，既关系到人民“住有所居”目标的实现，也关系到经济增长的健康可持续，更关系到社会的和谐与稳定。1998年城镇住房市场化改革以来，我国房价一直处于上涨态势，尤其是2006年以来商品住宅价格逐渐偏离了城镇居民的住房支付能力。国家统计局的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》（按月）显示，2006年1月全国城市住宅销售价格同比上涨5.5%。2007年1月～11月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅均超过5%。房价历经2008年的短暂回落后，继续一路上扬。截止到2013年11月，70个大中城市中，同比价格上涨的城市有69个，下降的城市仅有1个；同比最高涨幅高达21.9%，最低下降仅为1.2%。全国房价的普遍上涨给我国经济的可持续发展带来越来越大的负面影响。
城市住房价格普遍、持续上涨的原因何在？一些民众将责任归咎于开发商，认为开发商追求暴利的行为推高了商品住宅价格。然而，深入思考后就可以发现，彼此进行激烈竞争的开发商并不具备在全国范围内将房价持续推高的能力和条件。也有部分学者将房价上涨的原因归于住房需求过量。诚然，住房价格上涨部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅价格是由需求和供给两方面的因素共同决定的。除了需求方面的因素外，房价的普遍持续上涨也与住房供给成本的持续增加密不可分。而住房建设所用土地成本是住房供给总成本中占比最大的成本。地方政府追逐级差地租的冲动推动住房建设用地价格的上涨，进而推高了房价。因此，从级差地租角度思考房价上涨的原因及房地产业可持续发展的对策显得尤为必要。
二、 两种社会体制下级差地租的比较
首次提出级差地租概念的是威廉・配第，而级差地租理论的真正创始人则是詹姆斯・安德森。大卫・李嘉图则将级差地租理论与劳动价值理相融合，进一步地研究地租问题。其后，马克思在既有级差地租理论的基础上，摈弃级差地租理论的不合理成分，吸纳级差地租理论的科学成分，结合西欧各国尤其是英国级差地租的经济现实背景，创造性地构建了资本主义级差地租的理论体系。
在马克思关于级差地租理论的论述中，地租是土地所有权在经济上借以实现增殖价值的形式，级差地租I和级差地租II是级差地租的两种存在形式。级差地租I的产生源于两个原因，一是土地肥力，二是土地位置。无论土地肥力，还是土地位置均会随着经济发展水平的改变而改变，因而土地产生的级差地租也会随着经济发展水平的改变而相应改变。资产阶级的土地所有权垄断、商品经济、土地肥力不同，以及土地位置不同均是级差地租I产生的条件。与此相比，级差地租II产生的原因则是对同一地块土地的连续投资。在马克思的论述中，级差地租II的产生是在实行集约经营的条件下，在同一地块上投入较多的资本，采用先进的技术和管理手段以提高总的生产效率，从而产生超额利润。
社会主义中国级差地租的产生与资本主义级差地租的产生有相似之处，也有特殊之处。其一，社会主义中国级差地租与资本主义级差地租存在相似之处。在社会主义条件下，土地所有权的实现、土地使用权的转让、土地肥力和土地位置的差异等均与资本主义级差地租并无实质性的差异，只是在中国的现代化进程中，级差地租现实地表现为土地的溢价。诸多因素均会引致土地溢价（级差地租）的产生，比如说，土地资源的稀缺和土地二级市场供应的垄断均会引致级差地租I的产生及增加，商品经济的存在以及整个社会劳动生产率的提高均会引致级差地租II的产生及增加。其二，与资本主义下级差地租的产生相比，社会主义中国级差地租的产生有其独特之处。中国级差地租是在中国土地所有制与社会主义商品经济共同作用下产生的。（1）社会主义中国的土地所有制与资本主义土地所有制截然不同。资本主义社会的土地一般是由私人垄断性占用。社会主义中国的城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。所有权执行人不同，其权利行使的方式不同，级差地租也相应不同。（2）我国法律规定，农村集体所有的土地不能进入土地交易市场，不能直接用于商品房建设。只有地方政府经过土地征收将集体土地转化为国有土地，才能用于商品住宅的开发建设。因此，征地是获得商品房建设用地的唯一途径，地方政府对土地建设用地供应具有垄断性。（3）资本主义条件下，市场化程度较高，土地市场价格主要由市场决定。而社会主义的商品经济脱胎于计划经济，市场化程度不高，土地市场、城市化过程中的土地增值程度受到的政府行政干预较多，或者说主要受地方政府控制。
三、 级差地租对房地产业发展的影响机制
我国地方政府控制着土地要素的流向与价格，影响着土地资源的配置效率与配置方式，影响着商品住宅价格的形成与走势，对房地产业的可持续发展起着关键性的作用。具体而言，地方政府对级差地租的追求主要从以下三个方面影响着房地产业的发展：
（1）土地出让金提高了住房的供给成本。由于我国城镇土地归国家所有，土地出让由地方政府完全垄断，房地产开发企业需要通过“招拍挂”方式向地方政府交纳一定金额的土地出让金才能获取土地使用权。《中国国土资源统计年鉴》数据显示，1998年地方政府的土地出让收入为67亿元，2010年地方政府的土地出让收入蹿升至29 109.94亿元。同时，土地出让收入占地方财政收入的比重在十几年间发生了较大的变化。1998年～2000年土地出让收入占地方财政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超过了50%。由此可见，土地出让收入日益成为地方政府财政收入的最重要组成部分。地方政府的土地出让收入（级差地租）大幅度提高了住房供给成本，抬高了住房销售价格。
（2）房地产税费提高了住房的供给成本。地方政府可以从房地产开发经营中获取营业税、城市维护建设税、教育附加费、企业所得税、固定资产调节税、房产税、城镇土地使用税、车船使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等大量税收。通常情况下，上述12项赋税占到房价的30%～40%，上述12项赋税加上土地出让收入占到房价的50%～80%。相比而言，欧美国家的房地产相关税费与地价的总和仅占到房价的20%左右。横向对比后可以看出，我国地方政府获取的房地产税费占比更高，由此取得的级差地租更高，由此增加了我国商品住房的供给成本，抬高了商品住房的销售价格。
（3）囤积土地等操纵土地的行为影响到了房地产业的健康发展。房地产业的产业关联性强，产业带动性广，房地产业的发展能够快速推动经济增长。目前，经济增长程度是中央政府考核地方政府政绩的重要指标。因而，地方政府非常热衷于房地产业。土地供给数量基本保持不变，而经济社会发展对土地的需求数量越来越多，所以土地资源会变得越来越稀缺。大型国有房地产企业通过囤积土地等操纵土地供给，垄断土地二级市场，增加级差地租收入，从而在房地产开发中获取暴利。由此可见，地方政府对级差地租的控制提高了住房供给成本，抬高了住房销售价格。
四、 现行土地制度下地方政府土地供给行为及其根源
在中国现行土地管理体制下，城镇土地归国家所有，农村土地归集体所有。我国城镇国有土地所有权由国务院代表国家行使，但是，土地所有权并不是由国务院实际行使，而一般是由地方政府行使，其现实表现为：城镇国有土地使用权的出让或划拨由地方政府具体负责执行。由此可见，城市土地的一级市场实际上被地方政府所垄断。在我国现行土地管理制度下，用于我国商品房开发的土地一般只能是国有土地，集体土地不能直接用于商品房的开发使用。具体而言，地方政府征收农民集体所有土地后，再将其通过“招拍挂”的出让方式出让给房地产开发企业。因而，地方政府可以影响土地二级市场交易，控制土地出让的数量、土地出让方式，以及土地出让价格。
我国进行分税制改革后，地方政府的财政支出责任与之前相比没有发生实质性的变化，唯一改变的仅仅是中央政府与地方政府之间的财政收入权限和范畴的变化。地方绝大多数的基本公共物品的供给仍然需要地方政府来负责，所以地方政府的财政支出压力非常之大。为了缓解地方政府的财政支出压力，分税制改革默认了地方政府的预算外收入的存在。在分税制改革之前，中央政府与地方政府按比例分成城镇土地出让收入；但是在分税制改革之后，城镇土地出让收入几乎全部归地方政府所有。自从2002年“招拍挂”土地出让制度实施以来，地方政府最重要的预算外收入来自以“招拍挂”方式出让城镇土地而获得的巨额土地出让收入。地方政府在土地出让过程中往往采取非饱和的土地供应方式，按照一般垄断厂商确定产量时的原则来确定土地出让数量，以维持土地市场供不应求的状况，以获得最大化的预算外收入。
转型期地方政府官员除了追求财政收入的最大化，其另一个效用目标是取得政治上的晋升。因而，地方政府会在任职期限内尽力完成上级政府下达的经济发展指标，尽可能地促进经济增长。分税制改革后，与房地产相关的土地增值税、城镇土地使用税、契税，以及与房地产业和建筑业相关的营业税，均属于地方财政收入范畴，地方政府逐步拥有相对独立的利益结构和目标函数，地方政府发展房地产业的激励和冲动被进一步强化。在此现实背景下，大力发展房地产市场以增加地方官员取得政绩的砝码成为地方政府的“理性选择”。因而，如若地方政府以经济增长为最大目标，则可能增加土地出让数量，加大房地产开发投资，造成房地产开发土地供应过度的状况。
五、 房地产业健康可持续发展长效机制的构建
在中国现行土地制度下，土地一级市场被地方政府实际垄断。地方政府通过提高土地出让收入直接抬高土地价格，以及通过增加房地产相关税费间接抬高土地价格，以及国有房地产开发企业通过囤积土地等方式抬高了土地价格，获取到尽可能多的级差地租，提高了商品住房供给成本，从而推高了住房销售价格，推动了房地产市场的非理性发展。由此可见，地方政府的土地供给行为对于土地市场以及商品住房市场的健康发展影响巨大。科学定位房地产市场中地方政府的角色与职能，理顺地方政府在土地资源配置中的作用，对于构建房地产业健康可持续发展的长效机制十分必要。
1. 建立统一的土地交易市场，打破地方政府对土地市场的垄断。
（1）实现城乡土地征用、流转、开发使用的统一管理，确保不同所有权类型土地在土地市场上都能够进行公开、公平交易，确保土地资源合理利用的交易价格与交易制度的形成与进一步完善；（2）合并地方土地一级与二级交易市场，建立省级土地交易中心，建立统一的、竞争性的土地市场体系，打破地方政府对土地市场的垄断；（3）加大对地方政府土地交易行为的监管，限制地方政府在土地一级市场的圈地行为和在土地二级市场的卖地融资行为，消除地方政府自征自卖、私下转让、暗地划拨土地的动机与行为；（4）保障土地市场上交易双方权利与地位的平等，保障交易双方责权利的统一，严厉打击任何扰乱土地市场交易的违法违规行为。
2. 改革存量土地再开发模式，以市场机制决定土地资源配置。改革现行城镇存量土地再开发的运作模式，引入市场机制替代原来政府作为主体统一收购统一出让的模式。在符合城市规划的前提条件下，城市存量土地可以由市场机制自行解决，由市场机制对土地资源配置起到基础性作用。而政府不再直接干预土地资源的配置，而是具体负责制定每年度城市再开发实施的计划、划定城市旧危房改造范围、掌控存量土地再开发建设的总体数量、确定土地用途改变后的级差地租地价，以及确定土地使用条件改变后的级差地租地价，并且定期将政府负责内容以及执行情况向全社会公布。
3. 规范土地征用制度，划清土地征用的边界与范围。规范土地征用制度，划清土地征用的边界与范围，明确政府以公共利益为目的进行征地和以商品住房开发为目的的边界与范围。将地方政府土地征用行为与土地交易市场进行有效衔接起来，同时实现地方政府的土地规划行为与中央政府的土地监察行动进行有效互动起来。规范以公共利益为目的的土地征用行为，规范土地的征用、上市、交易、开发、监管等相关流程，完善“规划权、决策权、执行权、使用权与监督权”相分离的制约机制，消除土地征用过程中的违法行为。
4. 完善土地储备制度，消除土地谋利动机与效率损失
严格规定土地用途，规范土地使用、保护、回收机制，保障土地资源的开发利用与城市发展规划相一致，防止土地市场失灵引起的土地资源错配与效率损失。尽快出台土地储备相关的法律法规，严格禁止土地购买方囤地行为、操纵土地价格等违规违法行为，严格约束地方政府土地储备行为，在源头上消除地方政府和房地产开发商利用土地谋利的动机与空间。
5. 完善土地供应制度，确保土地出让的“三公”。
（1）确保土地出让的公开。为了确保市场进行理性选择，政府应当及时真实地披露土地出让信息，比如，政府应当制订并公开每年度的用于房地产开发的土地供应计划；（2）确保土地出让的公正。制定规范的土地使用权出让规则，约束房地产开发企业获取土地的行为，引导房地产开发企业之间进行合理竞争，扭转房地产开发企业之间的合谋行为，消除寡占型市场结构中的垄断行为；（3）确保土地出让的公平。为了维护土地市场的公平竞争，政府应当根据房地产市场的实际情况制定规范的土地使用权出让程序与土地使用权出让规则。
6. 完善政府管理体制，理顺各方利益分配机制。完善政府管理体制，改变现有各政府部门自求平衡的资金运作状况。完善现行财政分权体制（优化分税制），减少地方政府对土地财政的依赖程度。统筹安排中央政府和地方政府对土地资源营运资本收入的分配比例，将土地收储供应环节的利益链条与各部门建设资金筹集链条相隔离，。消除地方官员的设租行为，抑制地方政府供给土地的冲动，改变地方政府行为影响房地产一级市场的土地供应现状。
参考文献：
1. 马克思.资本论：第3卷.北京：人民出版社，2004.
2. 兰宜生，郭利平.我国东中西部大城市土地出让金体现的级差地租问题研究――以上海、郑州、西安为例.中国经济问题，2012，（1）：59-64.
3.唐令芳.级差地租对城市房地产开发的启示――以兰州房地产市场为例.学术探讨，2010，（11）：384-385.
4.王国跃，李海海.级差地租、制度缺陷与房地产市场的非理性繁荣.当代经济研究，2009，（5）：62-65.
5.欧阳安饺.中国城市土地收购储备制度理论与实践.北京：经济管理出版社，2002.
6.王洪春，王媛.评中国住房保障研究领域的理论误区.现代经济探讨，2013，（10）.
7.杜超.财政分权、政府行为与经济增长.山东大学学位论文，2009.
8.朱媛玲.我国房地产市场价格区域差异的计量研究.吉林大学学位论文，2012.
9.肖淼.区域产业竞争力生成机制研究.复旦大学学位论文，2005.
10.石正方.城市功能转型的结构优化分析.南开大学学位论文，2002.
基金项目：中国博士后科学基金（项目号：2012M511707）；江苏省博士后科研基金（项目号：1101073C）；国家社科基金青年项目（项目号：13CJY038）；江苏省教育厅人文社科基金一般项目（项目号：2013SJD790014）；江苏省博士后科研基金（项目号：1301008C）。
作者简介：葛扬，南京大学经济学系主任、教授、博士生导师；梁作鹏，南京大学经济学系应用经济学博士后；贾春梅，南京大学经济学系应用经济学博士后，南京审计学院经济学院讲师。
收稿日期：2014-04-20。