魏国秋:中小企业应逆流而上

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政府对楼市不断调整，2014 年房地产市场出现整体走势下滑，各地楼市均出现降价促销现象，且下半年形势将有可能持续低迷。难以回避的现状是，经历了“黄金十年”的房地产业，这次或许要进入史上最长的一次寒冬。

日前，各中小地产企业纷纷调整战略，力求度过寒冬。那些综合实力远远不如大型企业的中小开发商面临的将是如何平稳中求生存。带着这样的问题《中国地产总裁》杂志记者采访了北京大学房地产总裁黄埔同学会执行会长、天鸿房地产开发有限公司董事长魏国秋。对于中国房产市场中小企业的现状，魏国秋指出，在目前楼市成交下滑，楼盘降价，一些三四线城市频频出手“救市”的情况下，那些本身就无法与大房企抗衡的中小开发商受到的冲击则更大。而目前中小型开发商面临最重要的问题主要有以下三个方面：

一是融资成本升高和融资渠道的一再收紧。2014 年金融机构整体收紧，这对于绝大多数资金依赖于银行的中小型房企来说更是雪上加霜，同时银行为了规避风险往往拒绝放贷，这迫使不少房企转向民间融资，从而大大提升了中小企业融资成本及风险。在政策调控未见松动、房企融资渠道逐见收缩、销量下跌的市场环境中，预计下半年中小房企资金链将面临更加严峻的境地。

二是房地产行业的市场集中度越来越高。近年来房地产百强企业销售额及市场占有率不断增长，这就意味着房地产行业的市场集中度不断提高。大型房地产企业在行业里作用越来越重要，从品牌到销量都占有较大的优势。而这些大型房企同时越来越注重三四线城市，进一步减少了中小型房地产企业的生存空间。

三是中小型房地产企业人才的短缺和管理上不健全。中小型房地产企业大多成立时间相对较短，开发量较小，行业经验的累积相对不足，致使管理体系并不晚完善，对专业人才缺少足够的吸引力。

但是，在目前的发展环境看，中小企业还是有着不小的发展机会。首先中国经济正在从高速增长阶段转到平稳增长的道路上来。虽然 GDP 增幅回落，但 2013 年全年 GDP 增长仍然达到了 7.7%，2014 年第一季度 GDP 增长率仍然有 7.4%。中国宏观经济的稳定对房地产市场健康稳定的发展有着非常重要的意义。同时，新型城镇化将成为未来中国经济增长的巨大引擎。而在新型城镇化的建设中，房地产无疑是主力军之一。这是中小型房地产企业发展的大前提。其次，中小房企船小好调头。中小房地产企业与大型房地产企业相比，组织结构相对简单，更为扁平化，职能部门较少。企业经营者的决策迅速，执行效率较高，对市场的变化，应对更为及时。

再对目前中小型房企目前现状进行分析后，天鸿房地产开发有限公司董事长魏国秋进一步指出了中小型房企目前的发展关键。

第一，重视营销，加强销售回款。在目前融资渠道收紧的状况下“，现金为王，要保证企业资金链运行良好。”

第二，避免盲目扩张。中小房企应该寻找合理的利润增长点，尽量避开耗土地、资金、开发周期长的项目。尽量寻找城市小幅地块开发或优质易启动易回款项目。在策略方面，面临较好的项目难以启动时，提倡联合开发模式，与新进的大型房企或地方同类中小房企等联合开发，降低风险。

第三，将中小企业扁平化管理进一步转变为执行上的优势，对市场上的变化及时反应，快速决策。立足本土的中小房企较大型房企对区域市场资源的整合更为熟练，他们对区域

内市场的人力物力资源更加熟悉。特别是在目前的市场环境下，在房产企业建筑、开发、营销过程中就能充分发挥了自身的优势特点，进一步降低成本，实现稳健发展。

中国整个房产市场呈现出一个大的分化阶段，地产项目的各个种类选择，地产企业如何营销与发展，各种问题让地产市场变得早已不平静，但在这样的市场环境下，对现状清晰的企业往往能实现稳健发展。“企业的发展一定要与时俱进，保持高度的热情，才能够给企业带来更好的发展机遇。”魏国秋最后表示。

来源：《中国地产总裁》杂志