谈社会视觉下的物管问题

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对不和谐问题及其原因进行研究是为了解决问题，为构建和谐物管、和谐社会奠定基础。如何解决物业管理领域存在的问题和纠纷，既保护业主的合法权益，又促进行业健康有序发展，需相关主体齐抓共管，形成合力。

(一)建设服务型

物业管理领域出现的大量不和谐现象必然影响和谐社会的建设，应引起各级高度重视。各级应转变观念，在服务中实施管理，在管理中体现服务。应着力抓好各项整治工作，规范物业服务行为、整治物业服务市场秩序。具体说:1.加快立法步伐，加强依法管理。在《物权法》、《物业管理条例》基础上，进一步推进物业管理的法制化进程，完善法规体系。出台《物业管理法》，提高物业管理法律法规的法律效力;制定具有更强操作性的专业性法律，引导、规范和制约物业管理行为;加强对规划设计、水电配套设施及建筑物在建过程的管理;建立职能部门和开发商的责任追究制。整顿和规范物业管理市场秩序，对无资质从事物业管理、不按合同规定提供物业服务、乱收费、擅自占用业主共有部位谋取私利的要加大查处力度。2.加强人才培养，提高执业能力。纵观纠纷发生的原因，除了体制机制问题外，还与人员的素质有关。据中物业管理协会2008年的调查数据显示，我国物业管理行业从业人员中具有大专以上学历的约占16%［3］，在这些人员中，大部分是非物业管理专业的高中层管理人员，基层管理人员中具有大专学历的少之又少。所以，要大力发展物业管理高等教育，鼓励高校开设物业管理专业并扶持他们搞好专业建设，以培养一批德才兼备的专业人才，提高各类专业服务人员的专业技术水平。要实施专业队伍制度化管理。要完善物业管理师制度，严格贯彻执行职业资格准入制;努力提高物业管理高层管理人员的素质，加大物业项目经理培育力度，完善物业服务项目经理制度，推行物业服务客户经理制度;狠抓从业人员岗位培训，加强职业道德和服务意识教育，努力提高作业层人员的素质［4］。3.构建评价机制，提高守法意识。为了更好地监督物业服务企业执行有关法律法规，各级应建立物业管理规范化达标检查、和谐物管日常巡查通报制度、和谐物管创建成效测评体系，对物业管理基本制度落实情况及和谐物管创建情况进行定期巡查。在此基础上结合实际需要开展不定期抽查。对检查发现的问题，发出整改通知书，并对检查期间发现的较为严重的问题予以了公开通报、媒体曝光等相关处理。聘请包括人大代表、政协委员等在内的社会监督，参与监督、考评等工作，提出建议意见，推动和谐物管创建工作。4.建立协调机制，减少纠纷发生。解决纠纷最好的办法就是将纠纷遏制在萌芽状态。因此，各级应加强对物业管理的指导、监督和协调。应建立纠纷预警排查制度和社区(村)、街道(乡镇)、区(市)县三级纠纷调解体系［5］。建立健全物业管理矛盾纠纷预防、控制机制和重大事件快速反应机制，保证突发事件应急处置工作运转有序、反映迅速、处置有力。建立三级物业管理纠纷调解体系，并明确相应机构设置、工作制度、工作职责和工作规程。受理、调解物业管理投诉，基本实现小纠纷不出社区、一般纠纷不出辖区、较大纠纷不出区(市)县的工作目标。5.建立宣传阵地，坚持舆论引导。构建和谐物管和和谐社会需要正确的舆论引导和良好的外部环境。各级可以通过社区宣传栏、报纸、电视、网络构建“四位一体”宣传平台，大力宣传物业管理知识及行业发展对构建和谐社会的作用。具体说，可以在社区宣传栏大力宣传业主以及业主委员会、物业服务企业和开发商的权利、责任和义务，物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则;与报社合作开设“和谐物管专栏”;与电视台合作共同策划“和谐物管”大型专题电视栏目;指导物业管理协会建立网站，与物业网合作联动，开辟和谐物管创建活动专栏等。6.树立模范榜样，发挥辐射作用。为充分调动全行业的积极性，可以开展创建和谐物管优秀项目和先进人物评选活动，树立一批榜样，发挥榜样的模范带头作用和辐射作用。主管部门可以采用公众投票、专家考评、行业评选公布的方式，分别对物业服务企业、业主委员会委员、企业经理、项目经理、一线物业服务人员开展评选，并将和谐物管创建情况与主管部门年度目标考核、评选先进挂钩。

(二)发挥行业协会的作用

随着改革的不断深化，将逐步从大量具体、碎碎、繁杂的事务性工作中解脱出来，出现缺位问题，行业协会应起到补位的作用。行业协会可以向一些发达国家的行业组织学习，提高自身建设能力，逐步承担诸如从业人员的资格认定、企业资质认定、发生问题的处理等目前由管理的事情，实行自律管理。行业协会应成为企业走向市场的导向，成为企业权益和社会经济秩序的维护者。就目前来说，行业协会应该做好以下工作:1.发挥纽带桥梁作用。行业协会应成为、企业、市场之间联系的纽带和沟通的桥梁，及时向有关部门汇报物业管理行业的发展状况、行业在发展过程中存在的困扰和重点难点问题、希望给予扶持的政策，如税收政策、价格政策、纳入征信管理等。发挥专业优势，积极参与立法和政策制定，为不断完善行业法规体系建言践行，推动行业健康有序的发展。2.广泛开展理论研究。各地可以借鉴中国物业管理协会的做法，成立“行业发展研究中心”，围绕各地行业发展过程中出现的物业管理热点难点问题开展研究，发挥物业管理协会指导和引领物业管理行业发展的作用。同时，鼓励行业专家、能工巧匠著书立说，将有利于行业发展的研究成果和实践经验付诸笔墨，让更多的人通过间接学习提高管理技巧和水平，这样不仅可以为物业服务企业降低营运成本、提升营运效率，同时还可以为改变物业管理行业专业技术力量薄弱的状况奠定基础。3.建立行业自律机制。制订物业管理行业规范体系、职业道德标准和职业准则，规范物业服务企业和从业人员的执业服务行为。谴责和惩戒扰乱正常的市场秩序、损害业主合法权益等不法行为。4.建立媒体交流机制。加强舆论引导，建立定期沟通交流机制。邀请新闻媒体到物业管理行业中调研，从行业的专业角度积极引导他们深入了解和理解物业管理行业的特殊性，以转变他们对行业的一些误解，并通过正面宣传，让广大业主了解与物业服务企业的关系及双方的权利义务，普及物业管理知识。加强与新闻媒体的沟通交流，建立舆情信息快速反应和处理机制，及时回应群众反映较多的热点问题，引导媒体理性看待业主维权活动，提高新闻报道的客观性和公正性。大力宣传行业为经济社会做出的积极贡献，增加社会的认可度。

(三)加强物业服务企业自身建设

构建和谐物管不仅需要环境条件、政策条件，更重要的是物业管理企业应当发现自身存在的不足，加强自身建设，努力提高服务质量来解决问题。1.转变思想观念，培育市场导向的服务理念。物业服务企业在经营过程中，要注意转变观念，明确自身是受业主或业主委员会的委托，依据物业服务合同界定的服务内容、服务标准开展工作。在服务理念上要注重业主或物业使用人的需要，按照物业服务合同保质保量提供服务，不能以管理者自居。要完善服务体系，对业主遇到的急事、难事，做到服务范围内的立即办，服务范围外的帮助办。当然，在服务过程中要量力而行，尽力而为，不卑不亢，切忌大包大揽，“包打天下”，更不可矮化自身。2.重视前期介入，办理好接管验收手续。物业服务企业参与前期介入，能够协助开发商把握好工程质量关，同时可以避免开发商单方面向业主发出过高的物业管理承诺。在办理接管手续前，一定要依据有关规定做好各项验收工作，为将来做好物业管理服务打下良好的基础。3.建立沟通机制，增进互信互惠意识。建立和完善沟通机制，维护好业主的知情权、参与权、监督权，可以增进业主和企业的互信意识。首先，建立联席会议制度。物业服务企业召开会议解决管理中存在的问题和业主的矛盾时，可以邀请社区工作人员、业主委员会委员、业主代表参加，既提高工作透明度，维护业主的知情权，又可以取得他们并通过他们取得广大业主的支持和理解。其次，构筑沟通平台。物业服务企业可以通过建立业主服务中心、发放物管服务卡、公示投诉电话、聘请服务监督员，定时召开座谈会、定期开展业主满意度调查等形式，广泛收集意见，让业主遇苦有处诉，遇难有人帮，提高业主对企业的信任度。第三，设立物业管理开放日，创建业主体验活动。物业服务企业在确保安全的情况下，可以通过事前广而告之、报名登记等方式，分期分批组织业主到消控室、设备设施房等“非请莫入”的“重地”参观平时生活中看不到的设备设施，由工作人员讲解工作内容、工作原理和要求，让业主体验一些不具有危险性的操作，感受物业管理的技术性，体现物业管理的专业价值，让业主逐步了解物业管理的工作内容和工作的艰辛以及企业经营成本的构成，增进互信意识。4.加强队伍建设，提高从业人员的职业素质和服务水平。物业管理属于服务性行业，它是以“服务”为主要产品，要使服务的质量得到业主的认可，必须有一支高素质的物业管理队伍。企业要通过脱产学习、参观访问、在职学习、交流讨论等多种形式培养人才，使员工具有良好的思想素质，具有奉献精神，掌握现代管理科学技术，并运用于实践。同时，企业要建立竞争机制、激励机制和分配机制，给员工竞争上岗的机会，对中高层管理人员尽可能从基层选拔，减少“空降”，培养员工对公司的认可度和忠诚度。通过加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，教育员工依法经营管理、培养诚实守信的商业道德，不断提高服务质量，实现业主的认可和满意。5.丰富小区文化，构建和谐氛围。通过传统节日、纪念日开展有益身心健康的社区文化活动，营造和睦相处、团结互助的和谐环境。还可以通过有奖问答、宣传板报、发放宣传小册子等方式宣传普及物业管理知识、业主和物业服务企业的权利义务关系，倡导业主养成科学、文明、健康的生活方式，使大部分业主能够自我规范、自我约束，具有法律意识和消费意识，从而认可并支持物业服务工作。

(四)提高业主素质、树立正确的观念

为使业主和物业服务企业建立良好的互助合作关系，业主应当主动加强与物业管理有关的法律法规的学习，明确物业服务企业和自身的权利、义务，了解物业服务企业的职责和业务范围，理解物业服务企业“自主经营、自负盈亏、按合同有偿提供物业管理服务”的企业行为。通过学习，树立正确的消费观念和法律意识，做一个合格的物业服务消费者。同时，要成立能真正代表广大业主利益的业主委员会，充分发挥其对外沟通协调的作用，维护每一位业主的合法权益。构建和谐社会，是一项艰苦卓越的任务。构建和谐物管，是经济社会发展的必然要求，也是提高人民生活质量的客观需要。及时和妥善解决物业服务中出现的问题，理顺物业管理中有关组织之间的相互关系，为物业服务企业提供一个宽松、公开、公平的条件和环境，使我国物业管理逐步走向法制化、科学化的和谐经营轨道，推动物业管理行业健康有序发展。

作者：章月萍 单位：福建商业高等专科学校