关于房地产项目管理的分析研究

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摘要：随着房地产产品的质量和舒适度要求的日益提高，房地产项目管理的要求也越来越高，要以实现社会效益和经济效益的房地产项目，就要运用先进的管理方法，以提高项目管理水平，实现最大的社会效益和经济效益。本文就如何加强房地产开发项目的管理进行了探讨。

关键词：房地产；项目管理；分析研究

Abstract: With the development of the real estate product quality and increasing the comfort requirements, real estate project management requirements are also getting higher and higher, to achieve social and economic benefits of real estate projects, will use the advanced management method, in order to improve project management level, to achieve the greatest social and economic benefits. This article discussed how to strengthen the real estate development project management.

Key words: real estate; project management; analysis and research

中图分类号：F293.33

房地产项目的工程管理是指从项目筹备到后期的竣工验收的全过程管理。由于房地产开发项目建筑施工与施工任务通常是承包给施工单位来完成，合同管理是房地产开发和项目管理的主要手段，它是根据国家的相关规定和合同条款，使用计划，组织，协调，控制，检查和验收的技术和经济活动中的发展项目的施工建设，严格监督，控制和管理，以确保最终实现的总体目标，从而确保房地产开发项目总体目标的最终实现。房地产建设项目，直接控制的投资目标，进度和质量，确保各方面的安全性的前提下，根据该投资计划，进度和质量来完成项目目标。这三个目标彼此之间既对立又统一，施工中很难同时满足并达到最优，所以对三者的运用应以项目整体达到最优为目标。

当前房地产开发项目工程管理中存在的主要问题

1.1 房地产项目开发的前期调研不足，可行性研究不够

目前，中国的房地产项目存在着盲目决策发展的情况，在项目开始之前，往往缺乏事先的研究和论证，缺乏可行性研究。一般动工建设，而不是完全其技术，经济方面的考虑和论证，在项目管理，导致无法预测和控制，致使后期出现了一系列问题，如商品房户型单一，结构设计不合理，成本高，公摊过大，滞销严重的问题，影响土地和资本流动和优化配置。

管理体制不健全，进度和成本偏离预期目标

在房地产项目在中国的发展，没有足够的深入了解项目管理的应用复制的项目管理模式的过程中，从而在运用过程中虽然照搬项目管理的模式，但是对项目管理的具体细节研究不够深入，尤其是项目管理的体制普通存在着不够完善的问题，这就在事前管理与事中管理上出现了脱节，自然在进度和成本方面也就容易失控，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，房价难以控制开发成本，管理成本保持高位，等等，都超出许多人预期。

1.3 物业和售后服务不到位，矛盾冲突较为严重

房地产业是资金密集型产业，房屋单体价值大，居民在购买时往往高度重视后期的维修和设施齐备，但许多房地产项目在开发过程中，品牌和售后服务意识较差，对于已经交房的商品房屋而言，如出现质量等问题，存在售后维修不及时，此外，对于一些事前承诺的基础设施和配套措施，也存在着偷工减料，甚至直接没有，这就可能导致买卖双方之间的冲突和矛盾，对后期商品房屋销售有负面影响，忽略后期的管理和控制的做法不利于项目管理的整体效益。

设计和监督制度达不到标准，制约了行业的规范化运行

当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量的设计问题，经常出现在施工中，许多施工单位变更图纸比原设计图纸还多，结果不仅浪费成本，也造成了管理上的混乱，加之工程设计的监理制度本来不够完善，许多建设单位就忽视设计对项目投资控制的重要性，这种监督的情况下，建设单位缺乏有效的制度以确保标准化操作。

2 房地产开发项目管理的具体措施

2.1 房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。

2.2 房地产开发项目管理中的质量管理和过程控制

房地产开发和项目管理，旨在建立一个理论平台，奠定了项目实施的质量基础和项目管理的过程控制基础。在开发项目的设计之时应对相应的项目进行充分的了解和控制，为项目的实施建立详细而可调整的可行性计划，从而保证项目的质量管理。制定具体而可调整的项目计划使开发商对项目开发设计的公司有一个评定的标准和监督，同时也能在项目的管理实施过程中实现对相应建设项目的质量管理和过程控制。

2.3 加强房地产开发项目管理中的信息交流

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理；房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

3 房地产项目管理实施与改进

房地产项目管理在房地产开发和管理，包括规划，开发和管理，建设管理及物业管理，很显然，如果你要完成一个成功的项目部在这四个方面做是为了能够实现。因此，协调的关系的四个内容是相互促进，共同协调与发展。

房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难。从而影响项目建设的成本和进度；或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中．以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的，最经济、最容易施工的方案：项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划。施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行讨论、分析和改进。

总 结

总而言之，一个真正的房地产开发项目管理是一个庞大而复杂的任务。这是必要的区分小学和中学，抓住关键，但也考虑各方面的协调推进，需要一个总体规划，但也注重细节。建立科学的项目风险管理机制，确保房地产项目管理，房地产开发风险管理的正确性，加强预防和控制损失的风险，保护开发项目能够顺利实现。

参考文献

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[2]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古科技与经济.2009

[3] 王凌．浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J]．四川建材，2009．