“东铁营竞地”预示继续翻番

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北京城区内一地难求引发地产商激烈竞争，在乐观预期未来市场的情况下，开发商更是不惜血本获取土地，再一次为高涨的房价写下了潜台词。

一个“巴掌大”的迷你地块，为何引发了激烈的争抢?它给当前楼市写下何种注脚7 4月17日，历经32次挂牌竞价以及250次竞拍现场轮番举牌，总建筑面积仅4750平方米的丰台区东铁营横七条44号地，以总价3205万元成交，比挂牌起始价上涨了204.9％，楼面地价达到6740元/平方米。争抢的激烈场景已成过往，然而在小小地块热卖的背后诸多问题值得深思。

“迷你地块”缘何受宠

“虽然调控不断，但我们十分看好北京房地产的前景，所以才来竞价。”来自江苏的一位开发商杨曙在现场竞价开始之前，显得有些激动。

就在东铁营44号地成交的前一天(4月16日)，国家发改委报告说，70个大中城市一季度新建商品住宅销售价格涨幅均在6.0％上下波动，部分中心城市的房价仍然上涨较快，其中，3月份深圳新房价格同比上涨10.7％位居第一，北京市则上涨了9.9％，广州同比上涨了8.6％。

“其实，开发商敢出高价竞买土地的重要原因，就是他们依然看好未来房价走势!”一位业内资深专家表示。

同时，还有业内人士分析认为，造成开发商激烈争抢土地的根本原因在于，城区内土地供应稀缺，好地块更是供不应求!纵观2007年5个月来已成交的15块土地，不仅居住类用地寥寥无几，并且大部分都位于昌平、平谷等远郊区县，只有海淀区太平庄36号地、海淀区花园路25号地以及东铁营44号地这三块居住类用地不在郊区县。

而另一位不愿透露姓名的开发商对《楼市》记者表示，总价低亦是中小公司争抢的重要因素。公司已经没有土地储备，面临断顿危机，遭遇类似窘境的开发公司绝不止一家两家。“小公司拿地本来就难，现在又不能通过协议出让，竞争自然激烈!”该开发商说道。因此，一旦有总价较低的地块入市，在很多中小公司承受能力范围之内，竞争就会非常激烈。

“高价成交”的后市隐忧

以6740元/平方米的楼面地价获得的土地，将建成什么样的房子，其后市前景又会怎样呢?

一位参与竞价的开发商脸无奈地说道：“光是地价就比边上的经济适用房贵2000多元/平方米!”在东铁营地块附近就是宋家庄经济适用房，该项目房屋售价仅4500元/平方米。他透露，其所在公司原计划拿下土地变更用途盖栋办公楼自用。“而如果要建商品房，在土地成本如此昂贵的情况下，只能建高档房，没有别的选择。”该开发商十分肯定。最终取得土地使用权的北京运石建龙房地产公司总经理孙来自面对记者的提问只是笑而不答，只表示将按照土地规划建设项目。

那么，以东铁营44号地6740元/平方米的楼面价计算，该地块的住宅售价会达到多少呢?据中地不动产估价有限公司注册土地估价师王军艳介绍，如果建毛坯房，高层建筑的建安成本大约在1600元/平方米左右，再加上市政建设费，配套设施成本、各种税费，以及销售和管理成本等费用，每建筑平方米的成本约为：6740+1600+1500≈9840元/平方米。如果按照15％的利润率计算，那么该住房的毛坯房售价须达到9840×(1+15％)=11316元/平方米!

据《楼市》记者了解，目前该地块所在区域的楼盘，如方庄6号均价达到11000元/平方米左右，建邦华府售价约12000元/平方米，晶城秀府售价约为10500元/平方米，中海城售价约8500元/平方米左右。

“这也就是说，目前该区域房价总体单价水平在万元上下，与东铁营44号地的预期售价大体相当。”某市场专家表示。但与目前单价万元以上楼盘相比，东铁营44号地并没有优势：首先是地块过小，只能建栋楼，难以体现社区氛围，营造社区感觉；第二，该地块周边环境比较差，邻近宋家庄经济适用房，也缺乏美观的景致，第三，未来房地产市场走向存在诸多不确定性。因此，对于该地块建设成高档住房的市场前景，众多业内人士并不十分看好。在建邦华府售楼处，一位意欲在该区域置业的马先生亦表示，在价格差不多的情况下， 般来说他会优先考虑体量适中，社区景观与配套齐全的社区。

高房价难以逆转

虽然东铁营44号地体量小，仅能建一栋楼，其对所在区域的整体房价影响不会太大。但是，资深专家认为，这一体量极小的地块的高价成交却深刻折射出目前房价高涨的现实，并对未来的房价走势埋下了潜在注脚。

“房价持续上涨的势头，让开发商对市场前景抱有乐观心态；而拿地难，竞争激烈，又让开发商的日子很难过，在这种双重心态之下，他们才敢出高价获取土地使用权。一旦地价涨上去，就给建在这块地上的楼盘划定了成本基础，房价很难控制住。因此“高房价一高地价一高房价的重复循环很难控制得住。”北京汇信投资集团有限公司总工程师张维表示。

而从曾经的地王大兴黄村卫星城地块、清河毛纺厂地块走过的交易历程，都可以印证这一观点。2003年12月8日，顺驰获得大兴地块的楼面地价为2400元/平方米，业界人士预期的售价为6300元/平方米左右，而当时周边的住房均价仅为4000元/平方米，2005年8月1日，华润获得清河地块的楼面地价为3700元/平方米，业界人士预测售价将超过8000元/平方米。而从这两个项目入市之后的售价看，却比当初业界预期的还要高，而区域房价也在这些地块的带动之下水涨船高。

东铁曹地块的天价成交，让很多业内人士对房价面临的上涨压力感到担忧。而《楼市》记者采访的多位购房人也表示，虽然政府多次表态要控制房价，但买房人认为要做到这点非常难，商品房价格还会上涨，大部分老百姓还只能望房兴叹，除非政府的保障性住房覆盖面能大面积铺开。