如何加强房地产开发企业财务预算管理

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摘要：财务预算管理的根基包含两个方面：其一是相关企业的预算假设；其二是企业管理者的经验判断。从事房地产开发的企业一般面临着比较大的政策风险和市场风险，鉴于此，加强房地产开发企业的财务预算管理就显现出了较为明显的重要性。本文将就房地产开发企业在财务预算管理实务存在的具体问题及其解决方案进行简要论述。

关键词：房地产开发企业；财务预算管理；问题与应对策略

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-02

房地产开发企业的经营业务往往具有投入资金多，开发周期长等特点，近年以来，国家对房地产行业持续实行紧缩“土根”“银根”等宏观调控政策，使得这一行业的风险水平日益加大，也就使得做好房地产开发企业的财务预算管理工作获得了与日俱增的重要性。我们在财务预算管理工作实务中应重点把握这一工作的完整性、科学性以及客观公平性等基本内涵。

一、房地产开发企业财务预算的基本内容

房地产开发企业财务预算主要分为两个部分：其一是损益预算；其二是资金预算。在这里，损益预算反映企业未来一定时期内预计的财务成果及其分配状况；资金预算则反映企业未来一定时期内的现金收支情况。

1.房地产开发企业损益预算

房地产开发企业损益预算主要包括：收入预算、成本预算、费用预算（具体包括管理费用、销售费用、财务预算）、税费支出预算等。

根据房地产开发企业的通行处理方法，房地产销售收入的确认需要同时满足下述的五个条件：

（1）商品房竣工验收合格，并且成功取得竣工备案表。

（2）已与购买方签定商品房正式销售合同。

（3）开发企业.已经取得购房款项或确信可以取得购房款项（通常指收到销售合同的首期付款且确定余下购房款项的付款安排。）

（4）所售出的商品房全部相关成本项目能够可靠计量。

（5）商品房经购买方验收，且买卖双方办结房屋产权移交手续。

由此可知，房地产开发企业的收入预算与本公司的营销部、工程部、成本管理部等各个业务部门都具有着不可忽视的关系，它是一项比较具有综合性的工作任务。

相应地，在这里我们还要讨论有关于税费预算方面的话题。这里所说法人税费计算主要包括计入营业税金及附加的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及其他应付税费等项目。依照相关法律法规，房地产开发企业的土地增值税应当按照超额累进税率的30%-60%计算，一般条件下，应按照清算口径计提。

2.房地产开发企业的资金预算

房地产开发企业资金预算主要包括两个部分，其一是现金流入预算；其二是现金流出预算。

现金流入项目主要包括销售回款、银行贷款、企业其他现金流入等。销售回款受工程'进度情况（取得预售许可证才能销售）、商品房销售政策、市场环境约束等条件的制约。银行贷款受银行信贷政策、工程进度情况（按照银监会相关规定，房地产企业在同时取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证之后银行方可放款）制约。

现金流出项目主要包括综合地价支出、工程建设支出、管理费用、销售费用、财务费用等三项费用支出、税费支出、偿还银行贷款支出、企业其他现金支出。工程进度款支出主要受付款方式、工程进度情况制约。

二、当下房地产开发企业在财务预算管理中存在的主要问题

1.存在对“财务预算报告的编制工作的性质”的错误认识

编制财务预算报告的目的是反映企业未来一定时期内预期的财务状况和经营成果，以及现金收支情况，但我们不能据此就认为财务预算只是一种单纯的财务行为，认为仅仅由企业的财务部门负责制定并且控制相应的预算就可以。房地产财务预算与项目的规划设计、工程施工进程、市场营销、成本合理性控制、物资采购及运输等各个环节息息相关，是全部有关管理工作完成水平的集中体现。

2.财务预算准确率及分解的科学性有待提高

绝大多数房地产企业的财务预算项目一般包括收入预算、费用预算以及资金预算等，预算具体化的执行差异率均较大，而且，之所以出现这种财务预算具体化执行差异率较大的现象，是因为房地产开发企业的各个主要业务部门较差的预算执行力。

目前，仍然有部分房地产企业采用简单按月平均收入、回款等财务预算，完全没有能够

结合房地产开发企业的生产经营过程、市场营销与工程建设工作的时间节点、投资融资计划等进行分解，财务预算方向分解的科学性和明晰性有待进一步加强。

3.企业的预算计划与企业战略目标联系不充分，侧重整体年度预算，忽视具体项目开发预算

房地产开发项目一般周期较长，从取得房地产开发企业获取土地使用权证到项目工程建设竣工验收，销售罄尽，最少也得需要2年一3年的时间周期，周期长则不确定性因素就多，例如工程设计变更、宏微观政策变化、工程建设进度延缓等，因此财务预算计划的编撰不仅是对年度财务状况做出的客观而具体的反映，而且是对整个房地产开发项目综合情况做出的完整反映。然而，许多房地产企业依然还是套用传统工业企业古老预算方式，在年度经营预期引领下编制房地产开发项目的年度预算，且这中间经常是针对具体对象的单项资金预算，对项目的开发周期延伸度的考虑不够充分，同企业整体的宏观战略目标的联系不够紧密。

4.企业预算管理体制机制不完备

在实务中，部分房地产开发企业虽然编制了预算计划，但没有在编制预算计划的同时建立相应的组织机构，不具备有针对性的和有说服力的机构对预算管理进行检验、协调、修正、反馈仲裁，执行和监督。把预算管理工作业务完全托付给企业财务管理部门，而没有健全完备的企业的预算管理体制机制，法人治理机构的有欠完善，对财务预算管理的认识不合理不充分，造成房地产开发企业的预算管理体制机制的不合理、不完备和不充分。

5.企业在预算管理执行进程中缺乏高效的考核与激励体制机制

为数众多的房地产开发企业存在考核与激励体制机制落实不具体的问题，这一问题已经成为导致房地产开发企业的预算管理目标无法实现的主要缘由，在预算的具体化执行进程中，往往没有签定详尽具体的预算指标经济责任合同，没有建立与预算执行情况相对应的奖惩制度，当预算计划任务未被完成，对被考核单位及其负责人进行奖惩时，被考核单位及其相对应的负责人常常强调不确定的客观因素以及外部环境对考核结果的实际影响，大力回避主观原因和自身缺点与不足，考核方也往往在一定限度上带着个人好恶去评价被考核方，使考核过程无法按既定原则有序进行或者导致考核结果缺乏有效的激励体制机制，多数没有能够建立配套的预算考核体制机制，企业中各级管理者重视不够，使考核工作归于浮夸流式。

三、加强财务预算管理的有效措施

1.财务预算管理，现金为本

房地产行业的基本特征是高利润、高负债，同时也包含高风险，必须时刻保证企业现金流的健康和顺畅。自今年1月份以来，全国主要重点一二三线城市商品住宅交易成交量不断增加，然而，因政府实施限购、限贷、限价等多重政策，加上房地产开发企业通行的项目开发贷款、资本市场筹资等方式遭到层层限制，导致房地产开发企业整体现金流趋紧。有鉴于此，房地产开发企业的财务预算管理要以现金为本位原则，确保项目收入资金的及时回笼及项目分解费用的合理支出，所有流动资金以保证偿还银行贷款本金和利息为最先考虑，优先保证项目顺利建设，降低项目开发财务风险，增强资金使用效率。

2.业务部门密紧配合，从业务部门发起编制资金和损益预算

房地产项目预算一般涉及项目开发的前期研发、营销策划、工程管理、物业管理等各个部门，涉及项目开发以及经营活动的各个环节，有鉴于此，房地产企业财务预算编制要加强与相关业务部门紧密配合，做到在分工中编制预算，

3.提高财务预算项目分解的正确率

一是总体构成的分解。具体包括：项目收入总体构成的分解，项目开发成本总体构成的分解。二是构成项目按年度、月份的分解。

4.加强财务预算执行分析与考核

预算管理的本质要求是一切经营活动都依照企业宏观战略目标的实现而开展，在预算执行过程中具体落实企业经营策略，强化日常企业管理。因此，必须紧紧依照实现企业业务预算和财务预算，提高预算的控制力。各部门在房地产项目建设与销售的各项活动中，要严格执行，切实围绕预算计划开展经济活动。

5.密切关注国家宏观经济政策

房地产企业要能动地关注国家宏观经济形势以及经营环境的具体变化，加强对企业经营状况的动态分析和把握，充分考虑生产指标、经营情况变化等要素对房地产开发项目盈亏的影响，货真价实地测算各项财务收支的变化情况，相对可靠地预测年度财务预算情况，确保全年财务预算完成情况的可控性和在控率。

四、结束语

房地产开发企业的迅猛发展对我国宏观经济的发展有着巨大的引擎作用，对房地产开发企业的财务预算报告的编制、执行、考核、修正等工作进行有效的管理，避免不必要的资金浪费，促进房地产开发企业自身利润的最大化，从而有效推动我国社会主义市场经济的良性有序发展发展，相关部门应该重视财务预算的作用，充分认识问题，推动相关管理的高效进行。广大房地产行业的从业者，要加强对财务预算报告编制工作的重视程度，用好报告，不断修正，以期获取更大的经济收益。

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