关于房产测算工作方法的探讨

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摘要

随着我国社会主义经济发展，房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又必需的特殊商品进入市场。受到社会越来越多的关注，对房地产测绘的准确性和现实性也提出更高的要求。在房地产测绘中关键是房产面积测算，本文就房产面积测算方法和精度进行如下探讨

。 关键词：房产测算/精度分析

中图分类号：G241文献标识码： A

一、房产面积测算的目的和内容

房屋是人民生产生活的场所，房屋和房屋用地是人民生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房地产测量，所以房地产测量是房地产管理工作的重要基础。

房产测量的目的是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收税费、城镇规划建设以及市政工程提供数据和资料。

二、房产测量的作用

房产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。

三、房产测量的基本内容

1、房产平面控制测量

房产测量的第一步就是在测区建立一个高精度、有一定密度、可以长期使用、覆盖全区的平面控制网。平面控制点可以利用已有符合房产测量规范要求的现有成果，必要时则应自行布置房产平面控制网，要按照《房产测量规范》的规定和要求进行检查。这是房产测绘的基础，是建立好房产信息系统的基础。

2、房产调查

房产调查包括房屋和房屋用地的调查，其目的是查清房屋及其用地的地理位置 、权属、权界、权源、数量和利用状况以及地理名称和行政境界，按照《房产测量规范》规定的房屋和房屋用地调查表，逐一落实，并现场记录，填写调查表，这是进行产权登记和提供官方证明的基本素材。

3、房产要素测量

房产要素测量的目的是测定房屋和房屋用地的几何位置，包括坐标或边长。主要有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋和附属设施和房屋维护的几何位置关系或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物位置测量，有时还要进行行政境界点和警戒线的测量。

4、房产图绘制

房产图绘制主要是规定了房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分户平面图这三种图的规格和标准，同时也提出了这些房产图绘制方法。

5、房产面积测算

房产面积的测算包括房屋和房屋用地面积测算。房屋面积测算包括房屋建筑面积，房屋产权面积还包括房屋建筑面积，房屋产权面积，还包括房屋共有面积既分摊面积。这一部分对房屋建筑面积测算、成套房屋建筑面积的测算、共有面积的测算与分摊均有具体详细的规定。这些规定都是根据房地产管理部门历年来的规定综合统筹制定的，是政策性的。也是身为房产测绘工作人员必备的知识。

6、变更测量

由于城市现状的不断变更，以及房屋和房屋用地的产权经常转移，因此从房产测量开始之日起，就产生了变更测量，尤其是我国正处于高速发展时期，又处于从计划经济向社会主义市场经济的转型阶段，社会结构和经济体制也处于变化之中因此变更测量将是今后房产测量的主要任务。

四、房产面积测算的内容

房产面积测算而言其面积均指水平投影面积的测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。这里主要讨论房屋面积测算，房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、使用面积测算。房屋建筑面积是房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。房屋建筑面积按房屋外墙柱勒脚以上各层的水平投影的面积计算，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施面积。测算建筑面积的房屋必须是结构坚固、有顶盖、层高2.2米和2.2米以上永久性建筑。使用面积是指户内全部可提供使用的净空面积，按内墙线水平投影计算。产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积。公有面积是指有多个产权主共有面积是指由产权主共同占有或共同使用的建筑面积。占地面积是指房屋底层外墙水平投影面积。用地面积是指房屋占用和使用的全部土地面积。面积测算的方法和精度：

1、坐标解析法

坐标解析法是根据房屋地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房屋角点的坐标计算房屋面积的方法。其面积计算公式为：

或

或

式中：S一房屋面积、房屋用地面积或丘面积，M2

Xi一界址点、房角点或边界点的纵坐标。

Yi一界址点、房角点或边界点的横坐标。

X0，Y0 一测区范围内纵坐标、横坐标的任意一个整数，加入X0和Y0的目的是为了减少面积计算的位数。

N一界址点、房角点或边界点的个数

I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n是令（I-1）=n

面积中误差按下式计算：

式中：MS一面积中误差，M2

Mj一界址点、房角点、或边界点、的点位中误差，m;

N一界址点、房角点或边界点的个数

I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n时令（I+1）=1，当（I-1）,

I一界址点、房角点或边界点的序号，按顺时针方向顺编，或按逆时针顺序，序号从一开始连续顺编，当I+1>n是令（I-1）=1,当（I-1）

d一界址点.房角点或边界点的连线所组成的多边形各角相间点连线的间距。

2、实地量距法

实地量是在实地用：测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形面积。实地量距是目前房产测量中最普遍的方法，在测算房屋面积和房屋用地时，现在大多采用实地量距法。

3、图解法

图解法就是在图上量算面积，图上量算面积的方法很多，最简单的就是求积仪法和常用的几何图形法，这些方法精度太低都不适用于房产测绘。

五、面积测算的精度等级

因为我国各地区经济发展很不平衡，房屋的价格差距很大，房屋的建筑、设计、施工以及使用部门对精度的要求不同，所以我国房产测量规范将房屋面积精度分三级。即：

房屋面积中误差系数

六、边长测量精度要求的分析

1、面积误差公式的探讨

最常见的房屋和房间为矩形，其面积公式为：

S=a*b（4-1）

其中：S为房屋或房间的面积，a,b分别为房屋或房间的边长，微分式（4-1），得

式中：MS为房屋或房间面积的中误差。

MAMB分别为房屋或房间边长a和边长b的边长中误差。

a,b为矩形房屋或房间的两个相邻的边长。

从房屋或房间面积中误差公式可以看出，房屋或房间面积中误差是由房屋或房间边长测量引起的。现在房屋的边长主要是由测距仪或卷尺测得的，其边长误差主要由固定误差和比例误差组成。固定误差的中误差以M0表示，比例误差的中误差以表示，为比例中误差的比例系数。

以线性方程式表示，则边长中误差为：

式中：Md为房屋边长的中误差。

M0为房屋边长误差的固定中误差，m；

D为房屋边长的长度,m;

为房屋边长误差的比例中误差的比例系数。

在房屋边长测量中，应测量对称边取中数或独立测量两次取中数，故取中数后的边长测量中误差为：

故有

当使用同一器具，同一方法测量边长时，各边长测量误差中的M0和视为相同。

其中ab=S,又有近似式a2+b2≈2S，a+b≈2√s

2]

=( M0)2+2m0S+（S）2

=（M0+S）2

Md =（M0+S）（4-8）

这就是房屋面积中误差估算的数学模型。

七、边长测量精度要求的分析

如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从于正态分布，则可以依据（4-8）在理论上计算出各级房屋面积误差所需对应边长测量精度如下表。

对应于房屋面积误差的边长测量误差限差表

但是在边长测量中，边长误差和房屋面积误差不一定都服从正态分布。一旦房屋边长误差接近限差，且符号相同，面积误差就会超差，我们称之为“不利情况下的边长测量误差”。如果用下式，则由于边长误差而导致房屋面积误差超限的机会就非常小。

边长测量中误差+D)/2

边长测量限差 +D)/2

八、对边长测量精度要求与误差的建议

根据以上对房屋面积精度和相应的边长测量精度的论证和探讨，先将有关房屋面积测量中，对边长测量的精度和限差列于下表

参考文献：

[1]《房产测绘管理办法》中华人民共和国建设部令国家测绘局83号，2000年12月8日

[2]《测绘法》中华人民共和国主席令第75号，2002年8月29日

[3]《房产测量规范》GB/T17986.1-17986.2-2000,2000年2月22日

[4]《中华人民共和国物权法》