我国房地产企业融资方式的研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇我国房地产企业融资方式的研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要:房地产是资金密集型产业,高投入,高风险,高产出。能否建立健全多渠道多策略的房地产融资体系,对房地产企业发展举足轻重,也成为其发展的瓶颈。本文对我国房地产企业融资现状及存在问题进行分析,总结了目前在我国常见的多元化融资方式。最后,对拓展我国房地产融资策略提出了相应的建议。

Abstract: Real estate is a capital-intensive industry, high-input, high-risk, and high-yield. The ability to establish and improve a multi-channel and multi-strategy real estate financing system is very important for the development of real estate companies. It has also become a bottleneck in their development. This paper analyzed China's real estate status and problems of corporate finance, and summed up the common financing method under the current situation. Finally,the paper made recommendations about the development of China's real estate financing strategy accordingly.

关键词:房地产;融资;策略

Key words: real estate;financing;strategy

中图分类号:F832.5 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)07-0025-02

1房地产企业融资现状

在我国,随着我国经济的持续快速增长,城镇居民收入的稳步提高,我国房地产行业迅速发展。作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。

2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元;个人按揭贷款8403亿元。

图1是2009年我国房地产开发企业资金来源表。

2房地产企业融资发展特点

2.1 房地产企业融资渠道相对单一目前,我国房地产企业资金主要来自银行贷款。银行资金的供给也相对稳定,对于投资数额大、周转期长的房地产业,银行是其最为稳定的资金来源。但是由于房地产企业融资过于依靠银行贷款,致使房地产开发的资金来源过分集中于银行,使银行承担过多的风险。从我国房地产市场的运行来看,银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。

2.2 房地产融资市场体系不健全目前,我国房地产融资市场体系并不健全,市场存在严重的资金供求失衡,造成了企业融资成本过高的现状。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。而在国外,除信贷一级市场以外,还存在比较发达的信贷资产证券化以及信托证券等二级市场。

3房地产企业主要融资方式

目前我国房地产融资的途径比较单一,最传统的方法是:

自有资金+银行贷款

除银行贷款外,房地产企业的融资方式还包括卖方信贷、房地产产业投资基金、债券融资、融资租赁、房地产证券化、发行信托产品、夹层融资及上市融资等,各种融资方式交错融合。

3.1 银行贷款从目前来看,银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。

3.2 房地产投资信托基金(REITs)房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。根据REITs的投资类型不同,可以将它分为三大类:

权益型房地产投资信托基金(Equity REITs);

抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs);

混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。

案例:2005年12月21日国内首只房地产投资信托基金(REITs)―――越秀房产信托基金(0405.HK)在香港挂牌,上市首日收盘于3.50港元,较招股价每股3.075港元13.82%。越秀基金公开发售部分超额认购约500倍,冻结资金约922亿港元;国际配售部分获超额认购120倍,筹集资金28亿元。越秀基金的资产主要为4项广州物业,包括白马商贸大厦、财富广场、城建大厦及维多利广场单位,总建筑楼面面积约为16万平方米,物业出租率93%,估值总额达40.05亿港元。

3.3上市融资房地产企业上市融资就是指房地产企业通过发行上市获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式,它是房地产企业和资本结合的理想方式,是国际房地产企业通行的一种房地产融资方式。

案例:2001年7月1日,万里电池(600847)原第一大股东北京新富投资有限公司与北京科技园置业签署协议,将所持有的万里电池2600万股法人股(占万里电池总股本的29.33%)。转让后,北京科技置业成为万里电池的第一大股东。北京科技园置业股份公司成立于1999年12月15日,注册资本2 亿元。注册地为北京市海淀区,经营范围为房地产开发、基础设施建设、技术开发、技术转让、投资管理等。该公司仍然以房地产为主业,该项业务利润占据了公司总利润的一半以上,从事的最大项目是中关村西区的开发。

3.4 房地产债券融资由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点,再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入,且发行成本较高,对于一些民营企业来说是可望不可及的融资方式。

3.5 融资租赁根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。

出租人通过收取租金获得收益,在存款利率不断下降的情况下,出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者,分散经营风险。租约灵活,租赁公司可以根据每个承相人的收入情况,为承租人定做灵活的还租安排,例如延期支付、递增和递减支付等。此外还具有促进房地产销售,降低房屋使用门槛等优势。

4对房地产融资模式的建议

随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快,作为国民经济支柱的房地产行业迎来新的发展机遇,并具有巨大的融资需求。中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势,并且直接投融资将成为主流。

4.1 建立多层次的资本市场体系,提高直接融资比重长期以来,中国房地产直接融资渠道狭窄,房地产业直接融资比例不超过2%,目前在股票市场上进行融资更加困难。虽然目前开通了中小企业板市场,但其上市要求并没有降低。即使将来调整产业政策,有利于房地产企业上市,也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此,只有建立多层次的资本市场体系,为不同类型企业提供不同的融资场所,才能真正减少对银行贷款的依赖,才能真正提高直接融资比重,才能真正分散金融风险,才能真正促进房地产行业的健康发展。

4.2 加快房地产抵押贷款证券化,完善中国房地产金融市场

目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。与成熟的房地产金融市场相比,中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言,只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求,而资本市场和直接信用的相对落后,难以为房地产行业发展提供必要的金融支持。因此应加快房地产抵押贷款证券化,完善中国房地产金融市场。

4.3 发展房地产投资信托基金,开拓新的融资渠道房地产信托投资(Real Estate Investment Trust,REITs)属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟。

中国发展房地产信托投资,具有以下方面的积极作用:

①有利于完善中国房地产金融市场;

②有助于疏通房地产资金循环的梗阻;

③有助于拓宽投资者的投资渠道,促进投资的多元化。

4.4 大力推行融资租赁房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家,融资租赁业年平均增长达30%,成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁具有一定的优势。

参考文献:

[1]阮连法,舒小乐. 我国房地产投融资体制发展的新动向―房地产投资信托[J].技术经济与管理研究,2004,(1).

[2]鲁玲玲,周坚. 房地产信托与房地产投资信托基金[J]. 技术经济与管理研究,2007,(4).

[3]倪h.房地产开发企业融资方式选择探析[J].商业会计,2007,(2).

[4]武华伟.房地产企业融资渠道选择[J].会计之友,2008,(14).

[5]孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005,(11).